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  • 樓市庫存將升至25個月高位?據(jù)說“搶人”大戰(zhàn)可降庫存
  • 資訊類型:熱點關(guān)注  /  發(fā)布時間:2019-02-21  /  瀏覽:3132 次  /  

  2月20日,野村證券發(fā)布報告稱,預(yù)計2019年中國房地產(chǎn)庫存量將升至25個月高位,但低于2014年時30個月高位的庫存量。此外,野村證券還稱,預(yù)計今年首季將是內(nèi)地房地產(chǎn)商債務(wù)再融資壓力最大的時候,估計整個板塊的未償債務(wù)達2020億美元,第三季將降至1740億美元。

  對此,中國證券報記者多方求證,經(jīng)過3年時間的去庫存,中國房地產(chǎn)市場庫存量整體不高,目前僅三亞、廈門、香河、大廠等12地存銷比超過20個月。


  庫存10個月較為健康


  針對庫存周期,諸葛找房首席分析師陳雷對中國證券報記者表示,一般城市房地產(chǎn)庫存量10個月較為健康。從目前看,部分城市隨著土地出讓量增加,城市庫存量可能有所上升。但整體看,中國房地產(chǎn)市場的庫存量不可能有大的增長。上一輪庫存形成于2015年,用了大概3年時間才消化完成。目前,整體不具備回歸歷史高點的條件。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也對中國證券報(ID:xhszzb)記者表示,過去幾年,中國房地產(chǎn)市場一直在去庫存,部分城市去庫存效果明顯,不存在上升至歷史高位的可能。

  中國百城住宅庫存最新數(shù)據(jù)顯示,截至2018年12月,全國100個重點城市中,44個城市庫存量同比上升,其中,福州、景德鎮(zhèn)、惠州、湖州、南京、北京、鎮(zhèn)江、廈門、廊坊、贛州等10個城市2018年庫存量同比增長率超過50%。6個城市庫存量不增不減。其余50個城市庫存量同比下降,其中,濟南、大連、南通、丹東、鄭州、江陰、燕郊、西安等8個城市2018年庫存量同比下降率超過20%。庫存量在城市之間分化明顯。

  值得注意的是,一線城市庫存量均有所上漲。截至2018年12月,北京地區(qū)庫存量為993萬平方米,同比增長54%;上海為693萬平方米,同比增長41%;廣州為879萬平方米,同比增長18%,深圳為346萬平方米,同比增長2%。存銷比方面,北京地區(qū)為23.6個月,上海為11.0個月,廣州為9.9個月,深圳為12.7個月。

  整體來看,存銷比超過10個月的城市為57個,其余均小于10個月,仍較為健康。超過20個月的僅為12個。其中,三亞、廈門、香河、大廠等地存銷比超過30個月,面臨一定的去庫存壓力。


  多地區(qū)上演“搶人”大戰(zhàn)


  針對去庫存的舉措,業(yè)內(nèi)人士表示,主要是加快銷售速度。供應(yīng)量增加的同時,需求量加速提升。這就要求購買量要增加。目前,一二線城市限購政策依然較嚴,限購政策不放開的情況下,增加落戶人口成為一些城市的共識。

  近期,常州、西安等地密集發(fā)布進一步放寬落戶政策的通知,其中不乏廣州、海口等熱點城市。截至目前,在2019年發(fā)布各種人才引進與落戶等政策的城市已經(jīng)超過16個。各地人才爭奪,一方面是為了城市后期發(fā)展做人才儲備,另一方面人才的引進也能在一定程度上緩解去庫存壓力。2018年以來,全國有不同級別的超過100個城市對人才落戶政策進行了放松。

  張大偉表示,部分二線城市房價上漲加速,一個原因就是人才引進政策變相的放開了限購。從房價上漲城市看,大部分都發(fā)布過人才引進政策,最典型的是西安,其房價上漲與人才引進政策有很大關(guān)系。因為人才引進政策相當(dāng)于變相放寬了限購條件,帶來了房地產(chǎn)市場的上漲預(yù)期。

  房企高周轉(zhuǎn)受限 到期債務(wù)“借新還舊”

  受房地產(chǎn)市場政策調(diào)控趨嚴的影響,多數(shù)房企高周轉(zhuǎn)模式受限,也在一定程度上使得庫存量短期內(nèi)無法攀升。

  陳雷表示,目前,很少房企能做到高周轉(zhuǎn)發(fā)展。高周轉(zhuǎn)即快速拿地快速銷售,一方面要求市場較好,回款時間能得到保障,另一方面地價也不能上漲過快,不然會影響拿地面積。

  債務(wù)壓身也是房企高周轉(zhuǎn)受限的一大原因。野村證券研報顯示,預(yù)計今年首季將是內(nèi)地房地產(chǎn)商債務(wù)再融資壓力最大的時候,估計整個板塊的未償債務(wù)達2020億美元,第三季將降至1740億美元。

  對此,中國證券報記者梳理發(fā)現(xiàn),2019年以來,已有上百家房企發(fā)布新年融資計劃,絕大多數(shù)目的是“借新還舊”,償還到期債務(wù)。其中,海外融資較多。僅春節(jié)過后,就有數(shù)十家房企發(fā)布接近60億美元融資計劃,融資成本較高。

  2018年12月以來,在支持民營企業(yè)發(fā)展的政策背景下,房企融資環(huán)境有所改善,但由于前期“失血”過多,短期內(nèi)資金情況難以緩解。從2019年1月份銷售情況看,多數(shù)房企銷售壓力漸顯,部分房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)利潤率較高的一二線城市。

  針對破局之道,多位業(yè)內(nèi)人士對中國證券報記者表示,之前房企債務(wù)過高,是由于快速擴張規(guī)模以及追求高周轉(zhuǎn)導(dǎo)致,目前市場下行,銷售遇冷,現(xiàn)金流壓力較大。比較好的辦法是調(diào)整發(fā)展節(jié)奏,同時多元化發(fā)展,優(yōu)化發(fā)展戰(zhàn)略。

來源:中國新聞網(wǎng)   董添

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