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    住房，作為老百姓的必須品，以此為載體的樓市，這些年也是風(fēng)生水起，每一項政策，每一個數(shù)據(jù)，都牽動著千家萬戶的心。應(yīng)該說，這些年房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，給我們老百姓的居住條件帶來了翻天覆地的變化。我們房地產(chǎn)快速發(fā)展的20多年，跟其他行業(yè)一樣，相當(dāng)于發(fā)達(dá)國家數(shù)十年，甚至上百年走過的路。當(dāng)然，我們在此過程中，也還存在這樣那樣的問題，需要逐步解決。

    就今天住房市場來說，房產(chǎn)不僅是具有居住屬性，還兼具金融屬性，成為部分老百姓保值工具。所以，除了本身居住需求外，房子還賦有投資功能，這也是一種無法回避的現(xiàn)象。事實上，世界上其他國家也是如此，沒有哪個國家能完全區(qū)別投資和居住兩類群體。不過，房價的過快上漲，影響也是方方面面的，為此，本輪樓市上漲過程，也是一部調(diào)控史，“房住不炒”成為當(dāng)前樓市的主旋律。

    本輪樓市上漲始于2015年下半年，熱點城市調(diào)控開啟于2016年國慶節(jié)以后，2017年全面調(diào)控，2018年進(jìn)入查漏補缺式調(diào)控?？v觀這次調(diào)控，可謂是步步為營，循序漸進(jìn)，不僅使樓市進(jìn)入平穩(wěn)，還解決了長期以來積累的房地產(chǎn)市場諸多亂象。樓市走到今天，似乎走到一個十字關(guān)口。但無論怎么說，房子的需求始終存在，只是多少而已。那么，2019年樓市何去何從？我們還能買房嗎？帶著這些疑問，我們來看看2019年出現(xiàn)的樓市“三大福利”。

    第一大福利，2019年樓市走向基本清晰

    現(xiàn)象一，春節(jié)以后，隨著天氣轉(zhuǎn)暖，各大售樓處又開始熱鬧起來。主要原因有兩個，一是春節(jié)期間積累的剛性需求逐步釋放，迎來了一波購房小高潮。二是開發(fā)商、房產(chǎn)中介借勢炒作，營造市場熱銷氛圍。

    現(xiàn)象二，由于本輪樓市調(diào)控施行了以前從未有過的新房備案限價政策，新房與二手房價格存在倒掛。據(jù)不完全統(tǒng)計，在樓市火熱期，全國至少有上百個城市存在這樣的情況。那么，為爭取利潤最大化，前期不少開發(fā)商捂盤惜售，但到后面拖不起而不得不逐步加推上市，隨著這兩年的逐步走量，這類限價新房也越來越少，所以，即使在樓市調(diào)整期，這類樓盤去化都是非常迅速。

    現(xiàn)象三，二手房市場繼續(xù)處于冰凍狀態(tài)。從公布的數(shù)據(jù)來看，全國二手房價格2月份比1月份下降0.35%，這是連續(xù)第六個月下降。當(dāng)然，二手房成交量也并未出現(xiàn)明顯回升。不少三四線城市還未經(jīng)歷過真正的二手房市場，其結(jié)果只差不好。

    那么，2019年還會出現(xiàn)“年初不買房，一年又白忙”的情況嗎？答案還是比較明確，對于上面提到的限價新房，那是出一波，少一波。而對于高高掛起的二手房市來說，成交量極其小，也根本不足以影響市場。2019年接下來的市場走向，很有可能是新房價格往上再走走，但由于調(diào)控因素，不會走太多，而二手房很可能迎來一定幅度的調(diào)整。預(yù)計最終結(jié)果是，新房和二手房價差都往中間靠靠。

   第二大福利，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，房源質(zhì)量有望提升

   這幾年，由于樓市的異?；馃?，樓市庫存去化快，不少地區(qū)出現(xiàn)了住房供不應(yīng)求局面，房價在快速上漲的同時，房源質(zhì)量卻沒有提高，而且很多是降低了。比如前段時間出現(xiàn)的品牌開發(fā)商在建住宅倒塌，房屋漏水、偷工減料等工程質(zhì)量問題也層出不窮。這也不奇怪，開發(fā)商漲不了價，就在房屋材料、工序上做文章，以獲取最大化利潤。加之，一些房企為加大擴(kuò)張步伐，完成銷售指標(biāo)，人為加快房源上市節(jié)奏，也導(dǎo)致房源質(zhì)量不過關(guān)。

   不過，上面的一切都隨著樓市趨于穩(wěn)定而發(fā)生重大變化。換句話說，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場不像以前那么熱，由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變，開發(fā)商需要用心做產(chǎn)品才能贏得購房者歡迎。特別是這兩年土拍要求現(xiàn)房銷售的項目，如果做不出好房子，購房者肯定是不會買賬的。所以，這些因素也促使開發(fā)商拿出自己的本領(lǐng)，注重房屋的質(zhì)量和細(xì)節(jié)，提升房屋的質(zhì)量。

   第三大福利，年內(nèi)購房成本有望繼續(xù)下降

   房貸利率作為影響樓市需求的重要因素，不可不察。從監(jiān)控的重點城市來看，2月份，35個城市有44家銀行房貸利率出現(xiàn)下降，比上月多了10家。四大行首套房貸利率下降0.5%，二套房貸利率首次回到6%以下，執(zhí)行上浮20%的銀行較1月份減少24家。

   從以往房貸利率數(shù)據(jù)觀測得知，房貸利率下行或上漲，具有持續(xù)性，趨勢一旦形成，少則1年以上的時間，多則兩到三年。自去年12月份開始出現(xiàn)房貸利率拐點后，已連續(xù)4個月下行。所以，對于2019年房貸利率來說，繼續(xù)調(diào)整的趨勢已經(jīng)形成，房貸利率繼續(xù)下行是年內(nèi)大概率事件。作為未購房者來說，在房價相對穩(wěn)定的情況下，可以減少一筆不小的利息支出，我們比較樂見這樣的變化。

   這兩類未購房群體賺了？

   第一類群體，剛需購房者。從上面的分析得知，樓市穩(wěn)定是非常有利于剛需買房的。原因在于：一方面，國家對樓市的調(diào)控整體上并未放松，我們可以抓住一些限價福利盤機(jī)會，加之首套房利率繼續(xù)下降，相信后面還會持續(xù)，我們的購房成本還會降低。

   第二類群體，改善群體。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松認(rèn)為，“中國未來的住房市場應(yīng)該是差異化的市場，高端改善市場完全市場化”。所以，中國不缺房子，而是缺好房子。瑞銀報告也認(rèn)為，隨著中國城市化進(jìn)入新階段，中國房地產(chǎn)市場也面臨轉(zhuǎn)變，由量向質(zhì)的轉(zhuǎn)變是必然趨勢，我們將逐步進(jìn)入這個階段。改善群體對住房的要求高，隨著樓市穩(wěn)定，開發(fā)商將在房源質(zhì)量上下工夫，以贏得購房者芳心。需要購買改善住房的群體，買到好房子的概率大大增加。來源：360房產(chǎn)網(wǎng)