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由于我們城市化進(jìn)程

步伐相對較快

部分業(yè)主對

物業(yè)服務(wù)的認(rèn)識還極為有限

部分物業(yè)公司

也缺乏足夠的經(jīng)驗(yàn)和配置

相關(guān)政策法規(guī)也

存在一定的空白和遺漏

因此，不少小區(qū)的業(yè)主與物業(yè)公司之間糾紛頻發(fā)，疑難問題、遺留問題堆積如山。遺留問題如果不能得到及時(shí)解決，久而久之就變成無法解決。一個(gè)小區(qū)是否和諧，是牽涉社會穩(wěn)定的大事。如果生活在一個(gè)鬧心的小區(qū)，估計(jì)誰也不能保持一個(gè)樂觀陽光的心態(tài)，微笑面對家人、工作和社會。

今天，小編冒昧剖析和建言，希望能夠?qū)π^(qū)業(yè)主、物業(yè)公司、社區(qū)以及行政主管部門有所幫助和提示。

當(dāng)前，物業(yè)管理存在的十大問題分別是：

一、業(yè)委會問題；

二、開發(fā)商遺留問題；

三、維修基金問題；

四、物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)問題；

五、私搭亂建和公共道德問題；

六、門禁制度問題；

七、偷盜或損壞賠償問題；

八、快遞包裹保管問題；

九、小區(qū)共同財(cái)產(chǎn)收入分配問題；

十、安置、商住混合小區(qū)問題。

根據(jù)小編的調(diào)查，遇到以上問題，一旦得不到妥善和滿意的答復(fù)和解決，不少業(yè)主通常的泄憤辦法就是：拖欠物業(yè)費(fèi)（心里想：總有你找到我的時(shí)候）！而性格略微偏激，脾氣略微火爆的個(gè)別業(yè)主的處理辦法就是：堵門。

殊不知，這樣的解決方式即使偶爾讓訴求得到了滿足（部分反而是矛盾激化），但是長遠(yuǎn)的來看，不僅不利于小區(qū)的和諧穩(wěn)定、有序運(yùn)營，而且樹立了一個(gè)非常反面的形象，讓小區(qū)素質(zhì)高的鄙視你，讓小區(qū)素質(zhì)低者效仿你。久而久之、惡性循環(huán)。

一

業(yè)委會問題

1、業(yè)委會的成立是否依法（物業(yè)管理?xiàng)l例）按照基本條件和程序進(jìn)行的？

2、多數(shù)小區(qū)基本都是在部分業(yè)主剛剛?cè)胱?，很多業(yè)主還在裝修更未入住，在社區(qū)指導(dǎo)下成立的，業(yè)主之間根本不熟悉不了解，倉促選舉產(chǎn)生，是否能夠代表大多數(shù)業(yè)主的意志？

3、業(yè)委會的工作是否公開透明？業(yè)委會應(yīng)該怎樣聽取業(yè)主們的訴求？

4、業(yè)委會的成員的工作態(tài)度是否能保持剛加入時(shí)那樣積極？有沒有存在消極和不作為情況？

5、眉山不少安置小區(qū)（經(jīng)典案例：碧華林小區(qū)）是由安置戶率先入住，商品房住戶后期入住，那么業(yè)委會是否也一樣代表了大多數(shù)業(yè)主的意志？

6、業(yè)委會成員是否該領(lǐng)取補(bǔ)助？補(bǔ)助金額為多少恰當(dāng)？

7、業(yè)委會代表全體業(yè)主與物業(yè)公司之間簽訂合同，是否做到了公正公開、合理合法？

8、業(yè)委會成員是否應(yīng)該在小區(qū)內(nèi)公布頭像及簡單個(gè)人資料，便于業(yè)主們認(rèn)識和交流？

9、業(yè)委會成員的辭職、辭退、更換、換屆等信息是否合法且公開？

10、業(yè)委會的工作該怎樣形成業(yè)主監(jiān)督機(jī)制？

二

開發(fā)商遺留問題

由于很多小區(qū)的物業(yè)公司都是由開發(fā)公司旗下的物業(yè)公司服務(wù)，其它的絕大多數(shù)小區(qū)的“前期物業(yè)”，也是依法由開發(fā)公司選聘或者指定的。因此，我們的多數(shù)業(yè)主就認(rèn)定物業(yè)公司和開發(fā)公司是一家人，出現(xiàn)問題找誰都一樣，物管天天都在，找起來更方便，就基本全都認(rèn)定了物業(yè)公司。這一點(diǎn)上，小編站在公正的立場上，首先為物業(yè)公司抱屈一番。

絕大部分物業(yè)公司與開發(fā)公司在經(jīng)濟(jì)上、隸屬上毫無關(guān)系。即使部分物業(yè)公司是開發(fā)公司的子公司，但是管理相對獨(dú)立，財(cái)務(wù)更是單獨(dú)核算。所以，關(guān)于開發(fā)商方面的遺留問題，與物業(yè)公司毫無關(guān)系，有的甚至是銷售代理公司方面的問題，更是與物業(yè)公司沾不上邊。

1、建筑物質(zhì)量問題：外墻滲水、屋頂漏水、墻壁裂縫、電梯運(yùn)行不穩(wěn)定等；

2、配套設(shè)施完善問題：綠化、健身、業(yè)委會辦公場所、公廁等；

3、房屋、車位產(chǎn)權(quán)證問題：近年眉山有多個(gè)樓盤出現(xiàn)此問題；

4、銷售時(shí)胡亂承諾問題：底樓私家花園、頂樓的樓頂使用權(quán)、露臺搭建等；

5、延期交房問題：包括不夠交付標(biāo)準(zhǔn)倉促交付，近年也較多；

6、實(shí)際與承諾不相符問題：體現(xiàn)在大門、綠化和修改建筑規(guī)劃的較多。

三

維修基金問題

住房專項(xiàng)維修基金是指專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。眉山市維修基金繳納標(biāo)準(zhǔn)為電梯公寓50元/㎡，門市50元/㎡，多層35元/㎡，別墅55元/㎡。

相比較于前兩個(gè)問題，關(guān)于維修基金的糾紛在現(xiàn)實(shí)生活中要略微少一點(diǎn)。原因是：所有老小區(qū)都沒有住房維修基金這個(gè)項(xiàng)目，沒有收取，也就不存在提取和動用。而現(xiàn)在的新小區(qū)，雖然已經(jīng)繳納了住房維修基金，但是，由于入住時(shí)間短、設(shè)備設(shè)施等使用率不夠高、保修期未到或者剛滿，因此也沒有沒有動用的必要。不過，一些新小區(qū)由于特殊原因（質(zhì)量原因、維護(hù)不善原因、意外原因等），已經(jīng)有了申請動用維修基金的不少案例。

提取住房維修基金糾紛產(chǎn)生于兩個(gè)方面：一是否具備提取維修基金的條件；二是否符合提取維修基金的程序。

1、是否具備提取維修基金的條件？

這就出現(xiàn)了一個(gè)相關(guān)法律法規(guī)的空白：物業(yè)公司應(yīng)盡的義務(wù)里面就有一項(xiàng)——維修維護(hù)小區(qū)的設(shè)備設(shè)施。那么超過多少錢的維修（更換配件）費(fèi)用，才有資格提取維修基金呢？根本就沒有明確的規(guī)定。據(jù)小編了解，在眉山城區(qū)的新小區(qū)中，物業(yè)與業(yè)委會簽訂的服務(wù)合同對于此條款也普遍比較模糊，埋下了一定的糾紛隱患。在實(shí)際操作過程中，一般也自行約定了一個(gè)數(shù)額。眉山一般根據(jù)小區(qū)大小，物業(yè)公司自行約定200元——1000元以下由物業(yè)公司自行承擔(dān)維修及費(fèi)用。

2、是否符合提取維修基金的程序？

這就又牽涉了一個(gè)公民基本素質(zhì)的問題，因?yàn)槌绦蚶锩嬗幸豁?xiàng)規(guī)定，提取維修基金的申請上面必須經(jīng)三分之二以上的小區(qū)業(yè)主同意。在意見征集過程中，就會出現(xiàn)一些素質(zhì)不夠高或者相關(guān)法規(guī)不夠清楚的業(yè)主，不同意。舉例說明，眉山某小區(qū)三號樓電梯故障，需要維修及更換配件，總價(jià)格超過萬元。在提取住房維修基金的申請需經(jīng)5號樓、2號樓業(yè)主簽字同意的時(shí)候，就遇到相當(dāng)大的阻力。拒絕簽字的理由是：3號樓的電梯故障關(guān)我什么事？既不是我弄壞的，也不是我在使用，更沒有影響到我，憑什么要我出一份錢？

四

物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)等

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)問題

前幾日眉山又爆出兩起業(yè)主與物業(yè)的糾紛：一起為對物管費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不滿意；一起為保安與業(yè)主因?yàn)橛H友探訪收取停車費(fèi)不滿導(dǎo)致抓扯。

由于絕大多數(shù)小區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都不一致，所以關(guān)于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的問題是幾乎所有小區(qū)都發(fā)生過爭執(zhí)的問題，甚至鬧到過房管局和物價(jià)局。其實(shí)物業(yè)服務(wù)是一種市場行為，物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)不一樣，那么收費(fèi)就肯定不一樣，沒有一個(gè)統(tǒng)一的價(jià)格的。完全在于業(yè)主與物業(yè)公司簽訂服務(wù)合同時(shí)的約定。

以電梯公寓為例，眉山某小區(qū)電梯住戶收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1.8元/平方米；而眉山另一小區(qū)電梯住戶收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)僅為1.0元/平方米，差價(jià)達(dá)到80%，也都不算違規(guī)違法。

如果業(yè)主們認(rèn)為收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不相符，就完全可以要求提高服務(wù)質(zhì)量或者是合同期滿修改收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

而未入住的物業(yè)費(fèi)用也是個(gè)小區(qū)頻發(fā)的一個(gè)糾紛，往往很多業(yè)主認(rèn)為：我的房子根本就還沒有裝修，更談不上入住，絲毫沒有享受到物業(yè)公司的服務(wù)，憑什么要交物管費(fèi)？而且還要全額繳納？但是物業(yè)公司的理由更具備合法性：根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例，一旦交房，就開始計(jì)算物管費(fèi)用。物管條例上還有一句話更加具有總結(jié)性：業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由拒絕履行義務(wù)。當(dāng)然，物業(yè)公司為了減少糾紛，完全可以根據(jù)實(shí)際情況，自行執(zhí)行一個(gè)人性化的收費(fèi)原則。

停車費(fèi)問題也是眉山糾紛頻率較高的一個(gè)矛盾，很多眉山本地的業(yè)主群甚至也都轉(zhuǎn)發(fā)過一條新聞：外省某小區(qū)業(yè)主集體起訴開發(fā)商，訴求小區(qū)車庫歸全體業(yè)主所有，最終勝訴。其實(shí)這只是一例個(gè)案，并不適用于我們眉山，一般來說：只要該車庫（車位）在申報(bào)的建筑規(guī)劃上存在（也就是可以辦理產(chǎn)權(quán)證），那么所有權(quán)也就屬于開發(fā)商，開發(fā)商（物業(yè)也可代收）就有出售和出租的權(quán)利（這里暫時(shí)不討論這個(gè)法律問題）。

其實(shí)停車費(fèi)包含兩個(gè)內(nèi)容：車庫(位)租賃費(fèi)和車輛管理費(fèi)。車庫（車位）租賃費(fèi)收取的基礎(chǔ)是：開發(fā)商（或其它自然人）擁有產(chǎn)權(quán)，業(yè)主并未購買。這屬于一種市場的商業(yè)行為，即使某些開發(fā)商為了盡早將車庫出售變現(xiàn)，所收取的租賃費(fèi)較高一些，從法律上講業(yè)主也無權(quán)干涉。車輛管理費(fèi)則是無論業(yè)主是否購買，無論規(guī)劃上是否存在，都應(yīng)當(dāng)繳納的一筆費(fèi)用。物業(yè)收取管理費(fèi)的主要職能是：擺放有序、道路順暢、安全看管。相應(yīng)的，一旦出現(xiàn)損傷、被盜等，那么就要根據(jù)情況承擔(dān)一定的責(zé)任，責(zé)任的額度有一個(gè)核實(shí)、認(rèn)定、劃分以及協(xié)商的過程。

至于外來車輛（含親友探訪）臨時(shí)停車是否應(yīng)該收費(fèi)以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，則仍然是物業(yè)服務(wù)合同中雙方應(yīng)當(dāng)約定的內(nèi)容。

五

私搭亂建和公共道德問題

目前我們關(guān)于私搭亂建的問題較為普遍。重災(zāi)區(qū)是頂樓業(yè)主侵占樓頂、底樓業(yè)主侵占花園，還有一個(gè)就是違規(guī)搭建和封閉贈送的露臺（至于違規(guī)安裝雨棚和防護(hù)欄，因?yàn)閷e人危害不大，暫不討論）。

這一點(diǎn)上我們公正的說：物業(yè)人員絕對的是相當(dāng)?shù)脑?，比竇娥還要冤。

私搭亂建發(fā)生的原因是：

1、為了達(dá)到銷售的目的，銷售人員擅自（或經(jīng)過領(lǐng)導(dǎo)授意）承諾可以搭建（反正不用寫進(jìn)購房合同，銷售結(jié)束就走人）；

2、看見別的業(yè)主搭建了，覺得吃虧了，效仿別人；

3、完全出于私利，認(rèn)為對別人侵害性不大，私自搭建。

以上搭建的原因，跟物業(yè)公司半毛錢的關(guān)系沒有，但是最終物業(yè)公司卻要承擔(dān)幾乎所有的責(zé)問和責(zé)任。說穿了，物業(yè)公司自己也是堅(jiān)決反對亂搭建的，問題在于：手中沒有執(zhí)法權(quán)，無法強(qiáng)行阻止；對于已經(jīng)完成搭建的，更沒有權(quán)力和勇氣果斷去動手拆除。要說責(zé)任，只有兩點(diǎn)：1.安保巡查不夠頻繁，沒有及時(shí)發(fā)現(xiàn)，導(dǎo)致有些亂搭建的幾乎成型才發(fā)現(xiàn)；2.沒有與相關(guān)執(zhí)法部門協(xié)調(diào)溝通及時(shí)到位，沒能及時(shí)查處。

其它公共道德問題跟上述問題較為雷同，主要表現(xiàn)在：1、摘花捕魚；2、亂停亂放；3、噪音擾民；4、私設(shè)靈堂；5、踐踏花草；6、家禽家畜；7、空調(diào)滴水等等。這些方面物管公司也委屈的承擔(dān)了很多責(zé)任和責(zé)難，其實(shí)這些都應(yīng)該是“業(yè)主規(guī)約”中約定業(yè)主應(yīng)該共同遵守和維護(hù)的內(nèi)容，物業(yè)人員只有好言相勸，無法也無權(quán)進(jìn)行處罰。

六

門禁制度問題

這個(gè)問題也是物業(yè)公司非常頭痛和委屈的事情，時(shí)常導(dǎo)致糾紛和堵門事件。

1、刷卡進(jìn)門（大門和單元門）制度

其實(shí)絕大部分業(yè)主和物業(yè)公司都是非常支持的，但是為什么都不能堅(jiān)持下去呢？原因有兩個(gè)：個(gè)別素質(zhì)不高的業(yè)主經(jīng)常忘記帶卡；不少老年人不懂也不習(xí)慣高科技產(chǎn)品。導(dǎo)致該制度形同虛設(shè)，一般只有幾個(gè)月的熱度，最終大部分恢復(fù)到傳統(tǒng)的進(jìn)門方式。大家可以看看，幾乎所有的新小區(qū)的單元門都設(shè)置了閉門器，需要按密碼（刷卡、對講、鑰匙等方式）才能進(jìn)入，但是現(xiàn)在，幾乎都是被人為破壞了的，或者用磚頭塞住單元門了的。主要責(zé)任在個(gè)別業(yè)主，不在于物管。

2、陌生人進(jìn)出詢問登記制度

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