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瑞金房產(chǎn)網(wǎng)小編近期據(jù)住建局?jǐn)?shù)據(jù)綜合分析，1-9月在經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的背景下，我市房地產(chǎn)市場供需均明顯下滑，部分購房者特別是改善型購房群體持幣觀望情緒濃厚，市場整體去化效果較差，面對市場周期性低迷，我市認(rèn)真貫徹省、市房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，始終堅(jiān)持“房住不炒”的定位，認(rèn)真落實(shí)“三穩(wěn)”工作目標(biāo)，加強(qiáng)了市場監(jiān)管，總體保持了市場的平穩(wěn)運(yùn)行。但市場仍存在一些苗頭性、傾向性、潛伏性問題，值得引起關(guān)注。

 一、市場主要運(yùn)行情況

 （一）市場主要開發(fā)指標(biāo)均呈負(fù)增長。1-9月，全市完成開發(fā)投資13.82億元，同比增長-8.54%；施工面積68.95萬㎡，同比增長-10.63%；其中新開工面積34.61萬㎡，同比增長-28.76%；竣工面積32.7萬㎡，同比增長-8.15%。從目前完成的數(shù)據(jù)上看，各項(xiàng)指標(biāo)與去年同期相比均呈負(fù)增長，形勢不容樂觀。從各開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際施工進(jìn)度來看，大部份樓盤仍存在施工進(jìn)度跟不上的問題，其中的原因是多方面的，有受天氣影響、有自身資金不足、有企業(yè)股東內(nèi)部矛盾造成項(xiàng)目停工、有項(xiàng)目內(nèi)歷史遺留問題未處理到位等因素，多數(shù)企業(yè)仍對當(dāng)前市場缺乏信心。

（二）新建商品房、存量房銷量齊下降。1-9月，我市銷售新建商品住房2090套，同比增長-60.96%，面積26.43萬㎡，同比增長-60.85%，其中第三季度與第二季度相比下降21.02%，銷售金額17.25億元，同比增長-56.44%。銷售非住宅（含商鋪、車庫、雜間）1078間，同比增長-46.53%，面積8.22萬㎡，同比增長-54.51%，其中第三季度與第二季度相比增長56.25%，銷售金額4.81億元，同比增長-56.51%；二手房成交1303宗，同比增長-11.84%，成交面積16.31萬㎡，同比增長-25.21%。按我市往年市場的正常銷售情況來分析，當(dāng)前銷售市場仍處于理性狀態(tài)。從各項(xiàng)目銷售統(tǒng)計數(shù)據(jù)來分析，目前銷售市場分化進(jìn)一步加劇，成熟大盤銷量相對較好，企業(yè)實(shí)力不濟(jì)，基礎(chǔ)配套設(shè)施未完善的樓盤相對冷清，從非住宅銷量情況來看，目前仍以集中商業(yè)項(xiàng)目為主。

（三）住宅庫存增量較大接近預(yù)警值。1-9月，我市新建商品住房庫存約為2950套，面積約37.5萬㎡，比去年同期相比增長114%，比前一季度相比下降6.25%。按照今年以來住宅平均銷售量計算，去庫化時間約為11.5個月，庫存量接近預(yù)警值。非住宅（商鋪）庫存面積約38.7萬㎡，去庫化時間約為36-40個月，去化壓力相對嚴(yán)峻。

（四）土地成交、預(yù)售項(xiàng)目相對較少。1-9月，我市出讓商住用地2宗(金融商務(wù)區(qū)C地塊、D地塊),成交面積8.46萬㎡(約126.87畝），同比增長-21.15%，出讓總價54470萬元，樓面地價平均約2850元/㎡，與去年同期出讓土地樓面地價下降10%左右。核發(fā)商品房預(yù)售許可證36本，批準(zhǔn)預(yù)售面積45.48萬，同比增長-45.14%。從預(yù)售項(xiàng)目來看，涉及開發(fā)項(xiàng)目14個，其中新開工項(xiàng)目5個，項(xiàng)目相對減少，但批準(zhǔn)預(yù)售面積遠(yuǎn)高于銷售面積，說明部分樓盤存在滯銷風(fēng)險。

（五）住房均價相對穩(wěn)定且起伏不大。1-9月，全市新建商品住房銷售均價6526元/㎡，較上年同期同比增長11.27%。其中9月均價為6437元/㎡，同比增長-1.53%，環(huán)比增長-6.12%，銷售均價有所下降。從當(dāng)前房價變化情況來看，我市銷售均價相對穩(wěn)定，未出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象。

二、市場存在的問題

（一）商品房銷售情況不佳，企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難。自去年第4季度以來，我市房地產(chǎn)市場持續(xù)降溫，銷售面積出現(xiàn)大幅回落的現(xiàn)象。主要原因：一是居民購房意愿下降。受經(jīng)濟(jì)下行壓力的影響和不確定性的增加，居民持幣觀望心態(tài)突顯；二是棚改實(shí)物安置量較大，貨幣化安置相對減少，影響商品房銷量；三是銀行按揭規(guī)模趨緊，首付比例及按揭利率的提高，影響購買力；四是自有資金不足，部分企業(yè)仍靠第三方融資平臺來解決這一問題，特別是當(dāng)前土地、財務(wù)、營銷等前期成本的大幅增加，一旦遇到銷售不好情況，企業(yè)將面臨資金巨大壓力。五是資金周轉(zhuǎn)困難。據(jù)統(tǒng)計，商品房預(yù)售監(jiān)管資金為25%，銀行貸款保證金10%-15%，兩項(xiàng)就占銷售總額35%，資金長期在帳戶沉淀，導(dǎo)致企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難。

（二）企業(yè)營商環(huán)境較差，水電配套工程要價高。據(jù)我市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會反映，一是供水企業(yè)指定供水設(shè)備品牌購買，比同質(zhì)品牌市場詢價高出許多，常常因供水設(shè)備價格問題影響供水安裝和驗(yàn)收；二是供電企業(yè)對供電施工報批手續(xù)繁瑣，審批速度緩慢，尤其是預(yù)算報價、設(shè)備選型、付款條件、驗(yàn)收等方面存在很多不合理的條款，若供電施工不是由供電部門指定的企業(yè)施工，則工程竣工后手續(xù)繁鎖，移交更難，目前大部分樓盤交付半年多還是使用施工用電，引發(fā)業(yè)主信訪不斷，企業(yè)苦不堪言。

（三）地下車位辦證，出讓金繳交問題反映強(qiáng)烈。開發(fā)企業(yè)對我市地下停車位（庫）申請不動產(chǎn)登記時，要求企業(yè)一次性全部繳交地下空間用地使用權(quán)出讓金的問題意見較大，特別是在當(dāng)前房地產(chǎn)市場低迷、地下車位滯銷的現(xiàn)狀下，開發(fā)企業(yè)要先行繳交少則幾百萬，多則上千萬、幾千萬的出讓金后才能辦理產(chǎn)權(quán)登記，讓企業(yè)不堪重負(fù)，導(dǎo)致目前地下車位產(chǎn)權(quán)登記工作的無實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，長此以往，必將引發(fā)嚴(yán)重矛盾和問題。

（四）房鬧、物鬧現(xiàn)象頻現(xiàn)，政府打擊力度不夠。當(dāng)前在業(yè)主維權(quán)的過程中，作為開發(fā)企業(yè)，支持政府職能部門對合理訴求解決的處理意見，但對不合理訴求，或者涉法涉訴的民事糾紛問題，煽動群訪施壓，收取業(yè)主維權(quán)費(fèi)捆綁業(yè)主利益，采取圍堵企業(yè)經(jīng)營辦公場所，打橫幅、非法集會示威等惡意房鬧，相關(guān)部門對已經(jīng)出現(xiàn)擾亂企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營秩序的情況處置力度不夠。在物業(yè)管理方面，也存在多起惡意物鬧的現(xiàn)象，牽頭人往往為了私利，打著為業(yè)主維權(quán)的旗號，組織煽動不明真相的業(yè)主鬧事，通過解聘物業(yè)公司達(dá)到自已撈錢的目的，收集業(yè)主信息，為日后推銷裝修材料產(chǎn)品服務(wù)等，相關(guān)維穩(wěn)執(zhí)法部門未形成處置合力。                 

（五）項(xiàng)目遺留問題推進(jìn)慢，房屋征遷力度不夠。近年來，政府為加快開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的征遷問題處理，做了大量工作，也解決了不少征遷遺留問題，但仍有少數(shù)項(xiàng)目的征遷工作推進(jìn)緩慢，拖延了項(xiàng)目開發(fā)時序進(jìn)度，增加企業(yè)開發(fā)成本，打擊了企業(yè)的投資信心。據(jù)統(tǒng)計，目前仍有紅都國際城、東投·太陽城、東投·大名府、瑞都·陽光城等4個項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的征遷問題沒有得到解決。

三、市場判斷與預(yù)測

在房地產(chǎn)市場整體調(diào)控不放松，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的前提下，因城施策措施將更加精準(zhǔn)，差別化調(diào)控和保障合理購房需求仍是未來房地產(chǎn)調(diào)控的基本措施。當(dāng)前“房住不炒”的宏觀政策調(diào)控下，投機(jī)性需求消失，投資性需求消退，改善性需求乏力的基本格局已形成，特別是我市在棚改貨幣化安置比例降低，以實(shí)物安置為主的形勢下，又缺乏人口和產(chǎn)業(yè)支撐，市場需求飽和度將增加，預(yù)計短時期內(nèi)房地產(chǎn)市場仍會延續(xù)弱勢格局，樓市有價無市的局面仍將僵持一段時間。

從國慶期間的銷售情況來看，大部分樓盤銷售良好，特別是近期新開盤的項(xiàng)目，企業(yè)反饋去化率達(dá)到80%，但是否是樓市回曖的信號，還有待進(jìn)一步觀察。

從市場的運(yùn)行環(huán)境來看，隨著經(jīng)濟(jì)下行壓力的加大和不確定性的增加，企業(yè)信心和居民購房意愿均出現(xiàn)下降，可見市場參與者對市場未來預(yù)期并不樂觀，但這些現(xiàn)象都是周期性的，符合市場自然規(guī)律。

從市場自身供求關(guān)系來看，未來住房潛在供給量仍在增加，而住房需求趨于減少，庫存已接近預(yù)警值，房地產(chǎn)市場正逐步進(jìn)入以購房者為主導(dǎo)的買方市場。

從市場需求情況來看，改善型需求將向個性化、多樣化、智能化轉(zhuǎn)向。隨著生活水平的提高和信息化時代的到來，特別是一批品牌房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)駐我市房地產(chǎn)市場，改善型需求將逐步增加，未來潛力將進(jìn)一步挖掘。

從市場當(dāng)前面臨的風(fēng)險來看，2016-2018年我市商品房成交量（含非住宅）約達(dá)到2.2萬套，而涉及在今年交付的項(xiàng)目和套數(shù)又較多，今年開始信訪維穩(wěn)壓力已顯著增大。

從非住宅銷售情況來看，受“電商”擴(kuò)張及實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振因素雙重影響下，我市非住宅需求低迷，當(dāng)前除純商業(yè)項(xiàng)目外，短期內(nèi)要扭轉(zhuǎn)商住小區(qū)商業(yè)滯銷局面很難。

四、當(dāng)前市場應(yīng)對措施

未來房地產(chǎn)調(diào)控政策，需要更加注重市場性，避免把短期政策長期化。針對當(dāng)前市場情況，暴露的問題確實(shí)令人擔(dān)憂，這既有市場本身因素，也有企業(yè)自身原因，基于此，要解決當(dāng)前存在的問題，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，提出如下應(yīng)對措施：

（一）加大對市場正面宣傳力度，適時推出相關(guān)政策剌激市場。面對當(dāng)前房地產(chǎn)市場整體降溫，商品房銷售量與去年同比下降59.51%，企業(yè)信心有所動搖的情況。一是要加大對房地產(chǎn)政策宣傳力度，利用電視、政府網(wǎng)站、報紙、微信公眾號等媒體客觀、公正地報道房地產(chǎn)市場運(yùn)行規(guī)律，營造有利于房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的輿論氛圍。二是要堅(jiān)持“以穩(wěn)為主、因城施策”的政策基調(diào)，分類精準(zhǔn)調(diào)控，建議政府根據(jù)市場的變化情況，通過調(diào)整棚改貨幣化安置比例，加快推進(jìn)樓盤周邊的配套建設(shè)和重大項(xiàng)目開工建設(shè)，增加就業(yè)增長率和城市吸納力，適時出臺相應(yīng)政策拉動需求增長。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸金融支持，著力解決企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難。一是優(yōu)化金融服務(wù)功能。分管金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的市領(lǐng)導(dǎo)共同召開銀企對接工作座談會，積極加強(qiáng)和改進(jìn)銀企關(guān)系，為銀企合作搭建平臺；二是降低商品房按揭門檻，縮減審批流程，適當(dāng)降低首付比例，增強(qiáng)購買力，適當(dāng)提前按揭放款時間，切實(shí)做好商業(yè)地產(chǎn)的銀行按揭貸款工作；三是作為省直管市，金融部門要著力協(xié)調(diào)，爭取省級金融部門支持，擴(kuò)大信貸規(guī)模，拓寬貸款渠道，爭取貸款審批權(quán)限下放。

（三）明確土地出讓金繳交程序，盡快破解地下車位辦證瓶頸。建議自然資源局充分調(diào)研，盡快拿出解決地下車位不動產(chǎn)登記相關(guān)配套操作性文件，特別是對地下車位辦證繳交土地出讓金的問題。一是明確分類補(bǔ)交的原則。站在解決歷史遺留問題的角度，按照法不溯及既往的原則和疏堵結(jié)合的原則，建議對《瑞金市地下車位（庫）不動產(chǎn)登記規(guī)定（試行）》文件出臺前、后已竣工的項(xiàng)目區(qū)別對待；二是明確土地出讓金的計算方式。是以該宗土地出讓時點(diǎn)的基準(zhǔn)地價或樓面地價計算，還是以申請辦理初始登記時點(diǎn)的該地項(xiàng)目所在地段的基準(zhǔn)地價或樓面地價計算，應(yīng)予以明確；三是明確土地出讓金的繳交方式。考慮到目前地下車位滯銷的現(xiàn)實(shí)和企業(yè)先行墊付資金的壓力，建議改變以前在初始登記環(huán)節(jié)一次性繳交土地出讓金變?yōu)檗D(zhuǎn)移登記環(huán)節(jié)按每個車位繳交土地出讓金。

（四）建立風(fēng)險防控和矛盾化解機(jī)制，嚴(yán)厲打擊“房鬧、物鬧”事件。針對部分樓盤出現(xiàn)的“房鬧、物鬧”現(xiàn)象，以及當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在的諸多信訪問題，建議建立房地產(chǎn)市場風(fēng)險防控和矛盾糾紛化解工作聯(lián)席會議制度，成立聯(lián)席會議工作協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，由住建、公安、自然資源、發(fā)改、市場監(jiān)管、稅務(wù)、法院、司法、行政審批、象湖鎮(zhèn)等部門組成，明確部門職責(zé)，形成部門合力，共同化解房地產(chǎn)項(xiàng)目存在的不穩(wěn)定因素。一是對開發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)在經(jīng)營過程中的違法違規(guī)行為發(fā)現(xiàn)一起查處一起，決不姑息遷就，以維護(hù)良好的市場環(huán)境。二是相關(guān)部門加強(qiáng)執(zhí)法力度，對一些牽頭業(yè)主在維權(quán)過程中采取不正當(dāng)?shù)倪`法行為，如非法集資維權(quán)、圍堵企業(yè)辦公場所、售樓部，攏亂公共秩序，采取野蠻方式拉橫幅標(biāo)語、鎖門堵公共通道等違規(guī)違法行為予以堅(jiān)決制止和打擊。

（五）完善商品房售后服務(wù)管理制度，加大售后服務(wù)監(jiān)管力度。加強(qiáng)商品房售后服務(wù)管理是規(guī)范房地產(chǎn)秩序、化解矛盾、促進(jìn)社會穩(wěn)定的一項(xiàng)舉措。一是各開發(fā)企業(yè)要強(qiáng)化服務(wù)意識，嚴(yán)格按規(guī)定向買受人提供《兩書》并承擔(dān)商品房保修責(zé)任，設(shè)立售后服務(wù)機(jī)構(gòu)，建立售后回訪制度；二是要加強(qiáng)售后服務(wù)的信息公示，確保服務(wù)電話的暢通，建立完善的業(yè)主檔案，以便內(nèi)部查詢和主管部門檢查和監(jiān)督；三是加強(qiáng)對商品房售后服務(wù)的管理和監(jiān)督檢查，對企業(yè)不按規(guī)定設(shè)置服務(wù)機(jī)構(gòu)的、不能有效處理業(yè)主投訴引發(fā)上訪的，將依法進(jìn)行處理。

（六）優(yōu)化房地產(chǎn)市場營商環(huán)境，進(jìn)一步提振房企發(fā)展信心。針對企業(yè)反映水電工程要價高且手續(xù)繁移交難的問題。建議供電、供水部門重視房企的呼聲和困難，合理調(diào)整工程價格，不斷優(yōu)化營商環(huán)境，精簡審批和移交程序，提升服務(wù)效率。針對項(xiàng)目用地范圍內(nèi)房屋拆遷等遺留問題推進(jìn)慢建議由由市領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和職能部門組成征遷遺留問題處置工作隊(duì)，做好項(xiàng)目用地內(nèi)征地拆遷遺留問題的處置工作。分項(xiàng)目列出時間表，盡快解決項(xiàng)目用地范圍內(nèi)征遷遺留問題。

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