熱點關注瑞金房產網小編近期據住建局數據綜合分析，1-10月份在房地產宏觀調控政策趨緊和經濟下行壓力較大的背景下，我市房地產市場由2016－2018年的過熱逐步回歸理性。我市房地產市場供需前三季度均明顯下滑，市場整體去化效果較差，但10月份單月表現(xiàn)強勁。面對市場周期性低迷，我市認真貫徹中央、省、市房地產宏觀調控政策，始終堅持“房住不炒”的定位，認真落實“三穩(wěn)”工作目標，強化市場監(jiān)管，房地產市場形勢總體運行平穩(wěn)。
一、市場運行情況
（一）市場主要開發(fā)指標均呈負增長。1-10月，全市完成開發(fā)投資16.08億元，同比增長-7.32%；施工面積77.51萬㎡、新開工面積42.25萬㎡、竣工面積35.12萬㎡，分別同比負增長9.13%、23.43%、30.05%。從目前完成的數據上看，各項指標與去年同期相比均呈負增長，形勢不容樂觀。
（二）新建商品房、存量房銷量齊下降。1-10月，我市銷售新建商品住房2522套，同比負增長57.59%，面積31.92萬㎡，同比負增長57.15%，銷售金額20.96億元，同比負增長52.77%。銷售非住宅（含商鋪、車庫、雜間）1151間，同比負增長48.2%，面積8.66萬㎡，同比負增長56.79%，銷售金額5.08億元，同比負增長58.6%；二手房成交1450宗，同比負增長10.66%，成交面積18.25萬㎡，同比負增長22.87%。按近10年我市商品住房年平均30－35萬平方米銷售量分析，當前銷售略高于年平均量仍處于理性狀態(tài)。
（三）住宅庫存增量較大接近預警值。1-10月，我市新建商品住房庫存約為2660套，面積約33.8萬㎡，比去年同期相比增長90%。按照今年以來住宅平均銷售量計算，去庫化時間約為11個月，庫存去化時間接近預警值（12個月）。非住宅庫存面積約39.2萬㎡，去庫化時間約為42-48個月，去化壓力相對嚴峻。
（四）土地成交、預售項目相對較少。1-10月，我市出讓商住用地3宗(金融商務區(qū)C地塊、D地塊、經開區(qū)C4-08在塊),成交面積8.98萬㎡(134.62畝），同比負增長44.43%，出讓總價56570萬元，樓面地價平均約2850元/㎡，與去年同期出讓土地樓面地價下降10%左右。核發(fā)商品房預售許可證42本，批準預售面積49.55萬，同比負增長41.33%。從預售項目來看，涉及項目14個，其中新開工項目5個，項目相對減少，但批準預售面積遠高于銷售面積，經查部分樓盤存在滯銷風險。
（五）住房均價相對穩(wěn)定且起伏不大。1-10月，全市新建商品住房銷售均價6566元/㎡，同比增長10.67%，高于全贛州平均漲幅（贛州市平均漲幅8.78%）。其中10月單月均價為6805元/㎡，同比增長3.81%，環(huán)比增長5.72%。10月份單月均價拉升較快的原因，主要是和園小區(qū)周邊3個新樓盤集中開盤，且占全市單月銷售量的50%以上。但從今年前10個月的房價總體變化情況來看，銷售均價相對穩(wěn)定，未出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象。
二、存在的問題、主要原因及應對措施
（一）商品房銷售形勢不佳。經調查，贛州部份縣市1－10月份銷量和均價情況為：信豐縣銷售56.1萬㎡，同比增長-22.6%，均價6201元/㎡，同比增長3.76%；會昌縣銷售27.5萬㎡，同比增長-28.1%，均價4763元/㎡，同比增長8.22%；于都縣銷售57.5萬㎡，同比增長6.1%，均價6943元/㎡，同比增長-0.3%；寧都縣銷售30.7萬㎡，同比增長-24.5%，均價6287元/㎡，同比增長8.01%。但我市1-10月份商品住房銷售量下降幅度相對較大。
主要原因：一是受“房住不炒”宏觀調控政策和經濟下行大氣候的影響；二是受我市棚改征遷實物安置比例偏高影響。經統(tǒng)計，我市近3年棚改安置房建設總量為 平方米，僅今安置量1663戶，約21萬平方米，占商品住房供給總量的30%以上，分流了30以上的購房需求，列贛州各縣市首位；三是規(guī)劃品質高、周邊配套成熟的新盤不多，上半年雖有多個新樓盤推出，但因配套原因銷售量達不到思源學校周邊新樓盤一個月的銷售量，說明樓盤品質和配套跟不上，導致分化現(xiàn)象加?。凰氖桥c寧都（83萬）、于都（111萬）等人口大縣相比，支撐我市房地產業(yè)發(fā)展的人口優(yōu)勢相對薄弱；五是近年我市精準扶貧先行先試、成效顯著，農村基礎設施和居住環(huán)境有質的飛躍，對農民進城購房積極性也有一定影響。六是商品房消化周期屬正常調整。商品房消化有其周期性規(guī)律，即有漲有落。2016-2018年，除于都縣住商品房與我市持平外，其他大部分縣市僅為我市三分二的銷售量，商品房銷量保持三年持續(xù)旺盛。但從今年開始，隨著征遷實物安置比例加大、老城區(qū)品質功能提升、農村居住環(huán)境改善等因素，商品房銷售形勢必將有所回落，需要一個周期進行消化調整。
應對措施：綜上造成商品房銷售形勢不佳的主要原因，建議采取以下針對性的措施，控制住宅銷量下降。一是控制征遷實物安置比例，適當增加貨幣安置，增強購買力；二是本著均衡布局、方便群眾的原則，完善城鎮(zhèn)基礎教育、醫(yī)療衛(wèi)生、養(yǎng)老服務、文化體育、集中商業(yè)體等公共服務設施建設規(guī)劃，提高開發(fā)項目便利性和宜居性，增強小區(qū)吸引力。三是規(guī)劃引導房地產開發(fā)模式的轉變，促進房地產業(yè)轉型升級。如引進大型房企開發(fā)旅游地產、養(yǎng)老地產、教育地產、工業(yè)地產、文化體育地產等多功能、多元化地產，改變以往單一同質化住房產品供給，培育新的住房消費增長點。
（二）逾期交房現(xiàn)象普遍存在。經調查，今年我市有15個樓盤要進行商品房交付，目前僅太陽城一期項目未造成逾期交房，其他14個樓盤均不同程度存在逾期交付問題。
主要原因：一是受暴雨天氣較多、環(huán)保檢查以及重大活動接待期間持續(xù)停工等不可抗力的因素影響；二是開發(fā)企業(yè)實力不足，股東內部矛盾未解，開發(fā)商與施工方出現(xiàn)糾紛，導致項目階段性停工；三是開發(fā)商擅自變更規(guī)劃和施工設計、施工安全措施不到位、房屋質量問題等被迫停工整改導致；四是開發(fā)企業(yè)開盤時為了提前交房時間增加賣點，未充分考慮到分項工程施工驗收移交影響因素，導致逾期交房。
應對措施：一是房地產企業(yè)加強施工組織管理，通盤考慮主體工程和分項工程工期、資金安排，做好影響施工進度因素評估分析，合理確定商品房交付使用日期；二是工程質量、規(guī)劃、消防、人防、氣象、節(jié)能等相關部門和水、電、燃氣等壟斷行業(yè)要主動靠前指導服務，確保工程建設驗收各個環(huán)節(jié)按時完成；三是規(guī)范房地產企業(yè)交付使用行為，避免因逾期交房引發(fā)群體上訪事件。首先是嚴禁違規(guī)擅自交房。其次是按合同約定提前書面告知購房業(yè)主逾期交房的原因、預計逾期的時間和違約金支付方式。再次開發(fā)企業(yè)要設立專門的售后服務部門，搞好售后服務，對業(yè)主提出的問題要積極穩(wěn)妥地解釋、記錄、督辦、反饋、回訪。
（三）開發(fā)企業(yè)資金周轉困難。經調查，我市大部分開發(fā)企業(yè)都存在自有資金不足問題，部分企業(yè)仍靠預售資金和第三方融資平臺來解決。
主要原因：一是銀行按揭規(guī)模趨緊，回款時間相對較長；二是土地、財務、營銷等前期成本的大幅增加，銷售形勢下滑，資金回籠慢。三是各類資金預留比例較高。當前預售監(jiān)管資金為25%，貸款保證金10%-15%，兩項就占銷售總額35%，資金長期在帳戶沉淀，導致企業(yè)資金周轉困難。
應對措施：一是優(yōu)化金融服務功能。由金融業(yè)和房地產業(yè)的分管市領導共同召開銀企對接工作座談會，積極加強和改進銀企關系，為銀企合作搭建平臺；二是降低商品房按揭門檻，縮減審批流程，適當降低首付比例，增強購買力，適當提前按揭放款時間，切實做好商業(yè)地產的按揭貸款工作；三是作為省直管市，金融部門要著力協(xié)調，爭取省級金融部門支持，擴大信貸規(guī)模，拓寬貸款渠道，爭取貸款審批權限下放。
（四）市場營商環(huán)境相對較差。據房地產業(yè)協(xié)會反映，當前我市房地產市場營商環(huán)境較差，供水、供電、項目用地房屋征收等問題一直困擾企業(yè)的發(fā)展。
主要原因：一是供水企業(yè)指定供水設備品牌購買，比同質品牌市場詢價高出許多，常常因供水設備價格問題影響供水安裝和驗收；二是供電施工報批手續(xù)繁瑣，審批速度緩慢，尤其是預算報價、設備選型、付款條件、驗收等方面存在很多不合理的條款，若供電施工不是由供電部門指定的企業(yè)施工，則工程竣工后手續(xù)繁鎖，移交更難，大部分樓盤交付半年多還是使用施工用電，引發(fā)業(yè)主信訪不斷，企業(yè)苦不堪言。三是項目用地房屋征遷工作推進緩慢，拖延了項目開發(fā)時序進度，增加企業(yè)開發(fā)成本，打擊了企業(yè)的投資信心。據統(tǒng)計，目前仍有紅都國際城、東投·太陽城、東投·大名府、瑞都·陽光城等4個項目用地范圍內的征遷問題沒有得到解決。
應對措施：一是企業(yè)反映水電工程要價高且手續(xù)繁移交難的問題。建議由發(fā)改部門調查，督促供電、供水部門重視房企的呼聲和困難，合理調整工程價格，不斷優(yōu)化營商環(huán)境，精簡審批和移交程序，提升服務效率；二是項目用地范圍內房屋拆遷等遺留問題推進慢的問題。建議由由市領導及相關鄉(xiāng)鎮(zhèn)和職能部門組成征遷遺留問題處置工作隊，做好項目用地內征地拆遷遺留問題的處置工作，根據開發(fā)計劃推進列出時間表，盡快解決項目用地范圍內征遷遺留問題。
（五）車位辦證問題反映強烈。2018年我市出臺《瑞金市地下車位（庫）不動產登記規(guī)定（試行）》以來，地下車位辦證問題一直無進展。
主要原因：不動產登記中心對我市地下停車位（庫）申請不動產登記時，要求企業(yè)一次性全部繳交地下空間用地使用權出讓金的問題意見較大，特別是在當前房地產市場低迷、地下車位滯銷的現(xiàn)狀下，開發(fā)企業(yè)要先行繳交少則幾百萬，多則上千萬、幾千萬的出讓金后才能辦理產權登記，讓企業(yè)不堪重負，導致目前地下車位產權登記工作的無實質性進展。
應對措施：建議自然資源局充分調研，盡快拿出解決地下車位不動產登記相關配套操作性文件，特別是對地下車位辦證繳交土地出讓金的問題。一是明確分類補交的原則。站在解決歷史遺留問題的角度，按照法不溯及既往的原則和疏堵結合的原則，建議對《瑞金市地下車位（庫）不動產登記規(guī)定（試行）》文件出臺前、后已竣工的項目區(qū)別對待；二是明確土地出讓金的計算方式。是以該宗土地出讓時點的基準地價或樓面地價計算，還是以申請辦理初始登記時點的該地項目所在地段的基準地價或樓面地價計算，應予以明確；三是明確土地出讓金的繳交方式?？紤]到目前地下車位滯銷的現(xiàn)實和企業(yè)先行墊付資金的壓力，建議改變以前在初始登記環(huán)節(jié)一次性繳交土地出讓金變?yōu)檗D移登記環(huán)節(jié)按每個車位繳交土地出讓金。
（六）市場維穩(wěn)壓力巨大。今年以來，我市出現(xiàn)多起小事大鬧的房鬧、物鬧事件，特別是年底有6個集中交房的樓盤，維穩(wěn)壓力巨大。
主要原因：一是企業(yè)經營行為不規(guī)范，對矛盾糾紛處理不及時、不到位，導致矛盾激化；二是業(yè)主維權缺乏理性，對不合理訴求、涉法涉訴的民事糾紛問題，采取煽動群訪施壓，圍堵企業(yè)經營辦公場所，打橫幅、非法集會示威等惡意手段進行房鬧；三是牽頭人往往為了私利，打著為業(yè)主維權的旗號，組織煽動不明真相的業(yè)主鬧事，通過解聘物業(yè)公司達到自已撈錢的目的，為日后推銷裝修材料產品服務等；四是相關維穩(wěn)執(zhí)法部門未形成處置合力，對已經出現(xiàn)擾亂企業(yè)生產經營秩序的情況處置力度不夠。
應對措施：針對我市部分樓盤出現(xiàn)的“房鬧、物鬧”現(xiàn)象，以及當前房地產市場存在的諸多信訪問題，充分發(fā)揮房地產市場風險防控和矛盾糾紛化解工作聯(lián)席會議制度作用，成立聯(lián)席會議工作協(xié)調領導小組，由住建、公安、自然資源、發(fā)改、市場監(jiān)管、稅務、法院、司法、行政審批、象湖鎮(zhèn)等部門組成，明確部門職責，形成部門合力，共同化解房地產項目存在的不穩(wěn)定因素。一是對開發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)在經營過程中的違法違規(guī)行為發(fā)現(xiàn)一起查處一起，決不姑息遷就，以維護良好的市場環(huán)境。二是相關部門加強執(zhí)法力度，對一些牽頭業(yè)主在維權過程中采取不正當的違法行為，如非法集資維權、圍堵企業(yè)辦公場所、售樓部，攏亂公共秩序，采取野蠻方式拉橫幅標語、鎖門堵公共通道等違規(guī)違法行為予以堅決制止和打擊。
三、后市預測
在房地產市場整體調控不放松，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的前提下，因城施策措施將更加精準，差別化調控和保障合理購房需求仍是未來房地產調控的基本措施。影響房地產市場的重要因素依然是政策、土地、人口和產業(yè)，短期看政策，中期看土地、長期看人口和產業(yè)是房地產業(yè)界形成的共識，從政策方面看，當前“房住不炒”的宏觀政策調控不變，短期刺激需求政策慎用，最根本是要堅持供給側結構改革，未來應注重在住房產品的多元化、品質提升、功能完善、綜合配套等方面多做文章，在加快城市化進程、加快重點項目開工、加速產業(yè)集聚、提升城市吸納力、影響力、幅射力方面下功夫。從10月份單月銷售情況看，銷售簽約面積達到7萬平方米，創(chuàng)全年新高，開盤去化率達80%以上，既有傳統(tǒng)銷售旺季的原因，更有新開盤項目區(qū)位優(yōu)勢因素，但是否為樓市回暖的信號，還需進一步觀察，預計短期內市場不會有太大的變化，依然處于健康、平穩(wěn)、理性的發(fā)展。
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