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       瑞金房產(chǎn)網(wǎng)小編近期據(jù)住建局?jǐn)?shù)據(jù)綜合分析，1-10月份在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策趨緊和經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的背景下，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)由2016－2018年的過(guò)熱逐步回歸理性。我市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需前三季度均明顯下滑，市場(chǎng)整體去化效果較差，但10月份單月表現(xiàn)強(qiáng)勁。面對(duì)市場(chǎng)周期性低迷，我市認(rèn)真貫徹中央、省、市房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，始終堅(jiān)持“房住不炒”的定位，認(rèn)真落實(shí)“三穩(wěn)”工作目標(biāo)，強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)總體運(yùn)行平穩(wěn)。

       一、市場(chǎng)運(yùn)行情況

      （一）市場(chǎng)主要開發(fā)指標(biāo)均呈負(fù)增長(zhǎng)。1-10月，全市完成開發(fā)投資16.08億元，同比增長(zhǎng)-7.32%；施工面積77.51萬(wàn)㎡、新開工面積42.25萬(wàn)㎡、竣工面積35.12萬(wàn)㎡，分別同比負(fù)增長(zhǎng)9.13%、23.43%、30.05%。從目前完成的數(shù)據(jù)上看，各項(xiàng)指標(biāo)與去年同期相比均呈負(fù)增長(zhǎng)，形勢(shì)不容樂(lè)觀。

     （二）新建商品房、存量房銷量齊下降。1-10月，我市銷售新建商品住房2522套，同比負(fù)增長(zhǎng)57.59%，面積31.92萬(wàn)㎡，同比負(fù)增長(zhǎng)57.15%，銷售金額20.96億元，同比負(fù)增長(zhǎng)52.77%。銷售非住宅（含商鋪、車庫(kù)、雜間）1151間，同比負(fù)增長(zhǎng)48.2%，面積8.66萬(wàn)㎡，同比負(fù)增長(zhǎng)56.79%，銷售金額5.08億元，同比負(fù)增長(zhǎng)58.6%；二手房成交1450宗，同比負(fù)增長(zhǎng)10.66%，成交面積18.25萬(wàn)㎡，同比負(fù)增長(zhǎng)22.87%。按近10年我市商品住房年平均30－35萬(wàn)平方米銷售量分析，當(dāng)前銷售略高于年平均量仍處于理性狀態(tài)。

     （三）住宅庫(kù)存增量較大接近預(yù)警值。1-10月，我市新建商品住房庫(kù)存約為2660套，面積約33.8萬(wàn)㎡，比去年同期相比增長(zhǎng)90%。按照今年以來(lái)住宅平均銷售量計(jì)算，去庫(kù)化時(shí)間約為11個(gè)月，庫(kù)存去化時(shí)間接近預(yù)警值（12個(gè)月）。非住宅庫(kù)存面積約39.2萬(wàn)㎡，去庫(kù)化時(shí)間約為42-48個(gè)月，去化壓力相對(duì)嚴(yán)峻。

    （四）土地成交、預(yù)售項(xiàng)目相對(duì)較少。1-10月，我市出讓商住用地3宗(金融商務(wù)區(qū)C地塊、D地塊、經(jīng)開區(qū)C4-08在塊),成交面積8.98萬(wàn)㎡(134.62畝），同比負(fù)增長(zhǎng)44.43%，出讓總價(jià)56570萬(wàn)元，樓面地價(jià)平均約2850元/㎡，與去年同期出讓土地樓面地價(jià)下降10%左右。核發(fā)商品房預(yù)售許可證42本，批準(zhǔn)預(yù)售面積49.55萬(wàn)，同比負(fù)增長(zhǎng)41.33%。從預(yù)售項(xiàng)目來(lái)看，涉及項(xiàng)目14個(gè)，其中新開工項(xiàng)目5個(gè)，項(xiàng)目相對(duì)減少，但批準(zhǔn)預(yù)售面積遠(yuǎn)高于銷售面積，經(jīng)查部分樓盤存在滯銷風(fēng)險(xiǎn)。

    （五）住房均價(jià)相對(duì)穩(wěn)定且起伏不大。1-10月，全市新建商品住房銷售均價(jià)6566元/㎡，同比增長(zhǎng)10.67%，高于全贛州平均漲幅（贛州市平均漲幅8.78%）。其中10月單月均價(jià)為6805元/㎡，同比增長(zhǎng)3.81%，環(huán)比增長(zhǎng)5.72%。10月份單月均價(jià)拉升較快的原因，主要是和園小區(qū)周邊3個(gè)新樓盤集中開盤，且占全市單月銷售量的50%以上。但從今年前10個(gè)月的房?jī)r(jià)總體變化情況來(lái)看，銷售均價(jià)相對(duì)穩(wěn)定，未出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象。

      二、存在的問(wèn)題、主要原因及應(yīng)對(duì)措施

     （一）商品房銷售形勢(shì)不佳。經(jīng)調(diào)查，贛州部份縣市1－10月份銷量和均價(jià)情況為：信豐縣銷售56.1萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)-22.6%，均價(jià)6201元/㎡，同比增長(zhǎng)3.76%；會(huì)昌縣銷售27.5萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)-28.1%，均價(jià)4763元/㎡，同比增長(zhǎng)8.22%；于都縣銷售57.5萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)6.1%，均價(jià)6943元/㎡，同比增長(zhǎng)-0.3%；寧都縣銷售30.7萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)-24.5%，均價(jià)6287元/㎡，同比增長(zhǎng)8.01%。但我市1-10月份商品住房銷售量下降幅度相對(duì)較大。

      主要原因：一是受“房住不炒”宏觀調(diào)控政策和經(jīng)濟(jì)下行大氣候的影響；二是受我市棚改征遷實(shí)物安置比例偏高影響。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，我市近3年棚改安置房建設(shè)總量為  平方米，僅今安置量1663戶，約21萬(wàn)平方米，占商品住房供給總量的30%以上，分流了30以上的購(gòu)房需求，列贛州各縣市首位；三是規(guī)劃品質(zhì)高、周邊配套成熟的新盤不多，上半年雖有多個(gè)新樓盤推出，但因配套原因銷售量達(dá)不到思源學(xué)校周邊新樓盤一個(gè)月的銷售量，說(shuō)明樓盤品質(zhì)和配套跟不上，導(dǎo)致分化現(xiàn)象加??；四是與寧都（83萬(wàn)）、于都（111萬(wàn)）等人口大縣相比，支撐我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的人口優(yōu)勢(shì)相對(duì)薄弱；五是近年我市精準(zhǔn)扶貧先行先試、成效顯著，農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施和居住環(huán)境有質(zhì)的飛躍，對(duì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房積極性也有一定影響。六是商品房消化周期屬正常調(diào)整。商品房消化有其周期性規(guī)律，即有漲有落。2016-2018年，除于都縣住商品房與我市持平外，其他大部分縣市僅為我市三分二的銷售量，商品房銷量保持三年持續(xù)旺盛。但從今年開始，隨著征遷實(shí)物安置比例加大、老城區(qū)品質(zhì)功能提升、農(nóng)村居住環(huán)境改善等因素，商品房銷售形勢(shì)必將有所回落，需要一個(gè)周期進(jìn)行消化調(diào)整。

      應(yīng)對(duì)措施：綜上造成商品房銷售形勢(shì)不佳的主要原因，建議采取以下針對(duì)性的措施，控制住宅銷量下降。一是控制征遷實(shí)物安置比例，適當(dāng)增加貨幣安置，增強(qiáng)購(gòu)買力；二是本著均衡布局、方便群眾的原則，完善城鎮(zhèn)基礎(chǔ)教育、醫(yī)療衛(wèi)生、養(yǎng)老服務(wù)、文化體育、集中商業(yè)體等公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃，提高開發(fā)項(xiàng)目便利性和宜居性，增強(qiáng)小區(qū)吸引力。三是規(guī)劃引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。如引進(jìn)大型房企開發(fā)旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、文化體育地產(chǎn)等多功能、多元化地產(chǎn)，改變以往單一同質(zhì)化住房產(chǎn)品供給，培育新的住房消費(fèi)增長(zhǎng)點(diǎn)。

     （二）逾期交房現(xiàn)象普遍存在。經(jīng)調(diào)查，今年我市有15個(gè)樓盤要進(jìn)行商品房交付，目前僅太陽(yáng)城一期項(xiàng)目未造成逾期交房，其他14個(gè)樓盤均不同程度存在逾期交付問(wèn)題。

      主要原因：一是受暴雨天氣較多、環(huán)保檢查以及重大活動(dòng)接待期間持續(xù)停工等不可抗力的因素影響；二是開發(fā)企業(yè)實(shí)力不足，股東內(nèi)部矛盾未解，開發(fā)商與施工方出現(xiàn)糾紛，導(dǎo)致項(xiàng)目階段性停工；三是開發(fā)商擅自變更規(guī)劃和施工設(shè)計(jì)、施工安全措施不到位、房屋質(zhì)量問(wèn)題等被迫停工整改導(dǎo)致；四是開發(fā)企業(yè)開盤時(shí)為了提前交房時(shí)間增加賣點(diǎn)，未充分考慮到分項(xiàng)工程施工驗(yàn)收移交影響因素，導(dǎo)致逾期交房。

       應(yīng)對(duì)措施：一是房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)施工組織管理，通盤考慮主體工程和分項(xiàng)工程工期、資金安排，做好影響施工進(jìn)度因素評(píng)估分析，合理確定商品房交付使用日期；二是工程質(zhì)量、規(guī)劃、消防、人防、氣象、節(jié)能等相關(guān)部門和水、電、燃?xì)獾葔艛嘈袠I(yè)要主動(dòng)靠前指導(dǎo)服務(wù)，確保工程建設(shè)驗(yàn)收各個(gè)環(huán)節(jié)按時(shí)完成；三是規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)交付使用行為，避免因逾期交房引發(fā)群體上訪事件。首先是嚴(yán)禁違規(guī)擅自交房。其次是按合同約定提前書面告知購(gòu)房業(yè)主逾期交房的原因、預(yù)計(jì)逾期的時(shí)間和違約金支付方式。再次開發(fā)企業(yè)要設(shè)立專門的售后服務(wù)部門，搞好售后服務(wù)，對(duì)業(yè)主提出的問(wèn)題要積極穩(wěn)妥地解釋、記錄、督辦、反饋、回訪。

     （三）開發(fā)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難。經(jīng)調(diào)查，我市大部分開發(fā)企業(yè)都存在自有資金不足問(wèn)題，部分企業(yè)仍靠預(yù)售資金和第三方融資平臺(tái)來(lái)解決。

      主要原因：一是銀行按揭規(guī)模趨緊，回款時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)；二是土地、財(cái)務(wù)、營(yíng)銷等前期成本的大幅增加，銷售形勢(shì)下滑，資金回籠慢。三是各類資金預(yù)留比例較高。當(dāng)前預(yù)售監(jiān)管資金為25%，貸款保證金10%-15%，兩項(xiàng)就占銷售總額35%，資金長(zhǎng)期在帳戶沉淀，導(dǎo)致企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難。

       應(yīng)對(duì)措施：一是優(yōu)化金融服務(wù)功能。由金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的分管市領(lǐng)導(dǎo)共同召開銀企對(duì)接工作座談會(huì)，積極加強(qiáng)和改進(jìn)銀企關(guān)系，為銀企合作搭建平臺(tái)；二是降低商品房按揭門檻，縮減審批流程，適當(dāng)降低首付比例，增強(qiáng)購(gòu)買力，適當(dāng)提前按揭放款時(shí)間，切實(shí)做好商業(yè)地產(chǎn)的按揭貸款工作；三是作為省直管市，金融部門要著力協(xié)調(diào)，爭(zhēng)取省級(jí)金融部門支持，擴(kuò)大信貸規(guī)模，拓寬貸款渠道，爭(zhēng)取貸款審批權(quán)限下放。

     （四）市場(chǎng)營(yíng)商環(huán)境相對(duì)較差。據(jù)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)反映，當(dāng)前我市房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)商環(huán)境較差，供水、供電、項(xiàng)目用地房屋征收等問(wèn)題一直困擾企業(yè)的發(fā)展。

      主要原因：一是供水企業(yè)指定供水設(shè)備品牌購(gòu)買，比同質(zhì)品牌市場(chǎng)詢價(jià)高出許多，常常因供水設(shè)備價(jià)格問(wèn)題影響供水安裝和驗(yàn)收；二是供電施工報(bào)批手續(xù)繁瑣，審批速度緩慢，尤其是預(yù)算報(bào)價(jià)、設(shè)備選型、付款條件、驗(yàn)收等方面存在很多不合理的條款，若供電施工不是由供電部門指定的企業(yè)施工，則工程竣工后手續(xù)繁鎖，移交更難，大部分樓盤交付半年多還是使用施工用電，引發(fā)業(yè)主信訪不斷，企業(yè)苦不堪言。三是項(xiàng)目用地房屋征遷工作推進(jìn)緩慢，拖延了項(xiàng)目開發(fā)時(shí)序進(jìn)度，增加企業(yè)開發(fā)成本，打擊了企業(yè)的投資信心。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前仍有紅都國(guó)際城、東投·太陽(yáng)城、東投·大名府、瑞都·陽(yáng)光城等4個(gè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的征遷問(wèn)題沒有得到解決。

      應(yīng)對(duì)措施：一是企業(yè)反映水電工程要價(jià)高且手續(xù)繁移交難的問(wèn)題。建議由發(fā)改部門調(diào)查，督促供電、供水部門重視房企的呼聲和困難，合理調(diào)整工程價(jià)格，不斷優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，精簡(jiǎn)審批和移交程序，提升服務(wù)效率；二是項(xiàng)目用地范圍內(nèi)房屋拆遷等遺留問(wèn)題推進(jìn)慢的問(wèn)題。建議由由市領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和職能部門組成征遷遺留問(wèn)題處置工作隊(duì)，做好項(xiàng)目用地內(nèi)征地拆遷遺留問(wèn)題的處置工作，根據(jù)開發(fā)計(jì)劃推進(jìn)列出時(shí)間表，盡快解決項(xiàng)目用地范圍內(nèi)征遷遺留問(wèn)題。 

      （五）車位辦證問(wèn)題反映強(qiáng)烈。2018年我市出臺(tái)《瑞金市地下車位（庫(kù)）不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)定（試行）》以來(lái)，地下車位辦證問(wèn)題一直無(wú)進(jìn)展。

      主要原因：不動(dòng)產(chǎn)登記中心對(duì)我市地下停車位（庫(kù)）申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，要求企業(yè)一次性全部繳交地下空間用地使用權(quán)出讓金的問(wèn)題意見較大，特別是在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷、地下車位滯銷的現(xiàn)狀下，開發(fā)企業(yè)要先行繳交少則幾百萬(wàn)，多則上千萬(wàn)、幾千萬(wàn)的出讓金后才能辦理產(chǎn)權(quán)登記，讓企業(yè)不堪重負(fù)，導(dǎo)致目前地下車位產(chǎn)權(quán)登記工作的無(wú)實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

       應(yīng)對(duì)措施：建議自然資源局充分調(diào)研，盡快拿出解決地下車位不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)配套操作性文件，特別是對(duì)地下車位辦證繳交土地出讓金的問(wèn)題。一是明確分類補(bǔ)交的原則。站在解決歷史遺留問(wèn)題的角度，按照法不溯及既往的原則和疏堵結(jié)合的原則，建議對(duì)《瑞金市地下車位（庫(kù)）不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)定（試行）》文件出臺(tái)前、后已竣工的項(xiàng)目區(qū)別對(duì)待；二是明確土地出讓金的計(jì)算方式。是以該宗土地出讓時(shí)點(diǎn)的基準(zhǔn)地價(jià)或樓面地價(jià)計(jì)算，還是以申請(qǐng)辦理初始登記時(shí)點(diǎn)的該地項(xiàng)目所在地段的基準(zhǔn)地價(jià)或樓面地價(jià)計(jì)算，應(yīng)予以明確；三是明確土地出讓金的繳交方式?？紤]到目前地下車位滯銷的現(xiàn)實(shí)和企業(yè)先行墊付資金的壓力，建議改變以前在初始登記環(huán)節(jié)一次性繳交土地出讓金變?yōu)檗D(zhuǎn)移登記環(huán)節(jié)按每個(gè)車位繳交土地出讓金。

     （六）市場(chǎng)維穩(wěn)壓力巨大。今年以來(lái)，我市出現(xiàn)多起小事大鬧的房鬧、物鬧事件，特別是年底有6個(gè)集中交房的樓盤，維穩(wěn)壓力巨大。

      主要原因：一是企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為不規(guī)范，對(duì)矛盾糾紛處理不及時(shí)、不到位，導(dǎo)致矛盾激化；二是業(yè)主維權(quán)缺乏理性，對(duì)不合理訴求、涉法涉訴的民事糾紛問(wèn)題，采取煽動(dòng)群訪施壓，圍堵企業(yè)經(jīng)營(yíng)辦公場(chǎng)所，打橫幅、非法集會(huì)示威等惡意手段進(jìn)行房鬧；三是牽頭人往往為了私利，打著為業(yè)主維權(quán)的旗號(hào)，組織煽動(dòng)不明真相的業(yè)主鬧事，通過(guò)解聘物業(yè)公司達(dá)到自已撈錢的目的，為日后推銷裝修材料產(chǎn)品服務(wù)等；四是相關(guān)維穩(wěn)執(zhí)法部門未形成處置合力，對(duì)已經(jīng)出現(xiàn)擾亂企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)秩序的情況處置力度不夠。

      應(yīng)對(duì)措施：針對(duì)我市部分樓盤出現(xiàn)的“房鬧、物鬧”現(xiàn)象，以及當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的諸多信訪問(wèn)題，充分發(fā)揮房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防控和矛盾糾紛化解工作聯(lián)席會(huì)議制度作用，成立聯(lián)席會(huì)議工作協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，由住建、公安、自然資源、發(fā)改、市場(chǎng)監(jiān)管、稅務(wù)、法院、司法、行政審批、象湖鎮(zhèn)等部門組成，明確部門職責(zé)，形成部門合力，共同化解房地產(chǎn)項(xiàng)目存在的不穩(wěn)定因素。一是對(duì)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的違法違規(guī)行為發(fā)現(xiàn)一起查處一起，決不姑息遷就，以維護(hù)良好的市場(chǎng)環(huán)境。二是相關(guān)部門加強(qiáng)執(zhí)法力度，對(duì)一些牽頭業(yè)主在維權(quán)過(guò)程中采取不正當(dāng)?shù)倪`法行為，如非法集資維權(quán)、圍堵企業(yè)辦公場(chǎng)所、售樓部，攏亂公共秩序，采取野蠻方式拉橫幅標(biāo)語(yǔ)、鎖門堵公共通道等違規(guī)違法行為予以堅(jiān)決制止和打擊。                 

       三、后市預(yù)測(cè)

      在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體調(diào)控不放松，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的前提下，因城施策措施將更加精準(zhǔn)，差別化調(diào)控和保障合理購(gòu)房需求仍是未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控的基本措施。影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素依然是政策、土地、人口和產(chǎn)業(yè)，短期看政策，中期看土地、長(zhǎng)期看人口和產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)界形成的共識(shí)，從政策方面看，當(dāng)前“房住不炒”的宏觀政策調(diào)控不變，短期刺激需求政策慎用，最根本是要堅(jiān)持供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革，未來(lái)應(yīng)注重在住房產(chǎn)品的多元化、品質(zhì)提升、功能完善、綜合配套等方面多做文章，在加快城市化進(jìn)程、加快重點(diǎn)項(xiàng)目開工、加速產(chǎn)業(yè)集聚、提升城市吸納力、影響力、幅射力方面下功夫。從10月份單月銷售情況看，銷售簽約面積達(dá)到7萬(wàn)平方米，創(chuàng)全年新高，開盤去化率達(dá)80%以上，既有傳統(tǒng)銷售旺季的原因，更有新開盤項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)因素，但是否為樓市回暖的信號(hào)，還需進(jìn)一步觀察，預(yù)計(jì)短期內(nèi)市場(chǎng)不會(huì)有太大的變化，依然處于健康、平穩(wěn)、理性的發(fā)展。

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