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大家都知道，無(wú)論是媒體還是機(jī)構(gòu)，哪怕再權(quán)威，在論及樓市時(shí)，一般都不會(huì)輕言房?jī)r(jià)漲跌。

究其原因，一方面是因?yàn)檫@個(gè)話題實(shí)在敏感，另一方面則是因?yàn)槭袌?chǎng)風(fēng)云變幻，預(yù)測(cè)長(zhǎng)期走勢(shì)尚有可能，言中短期行情則頗為困難。

但是這次，中國(guó)社科院卻在最新發(fā)布的《中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告》中明確預(yù)測(cè)了數(shù)座城市在未來(lái)三個(gè)月中的房?jī)r(jià)漲跌情況，實(shí)屬罕見(jiàn)。

因此，參謀長(zhǎng)必須帶大家深度探討一下社科院本次發(fā)布的報(bào)告。

一、哪些城市遭到社科院點(diǎn)名？

話不多說(shuō)，直接給出名單。

基于大數(shù)據(jù)，社科院一共點(diǎn)名了18座城市，預(yù)測(cè)其中8座房?jī)r(jià)上漲，10座下跌。

未來(lái)三個(gè)月，房?jī)r(jià)可能上漲的城市為：

深圳、東莞、珠海、惠州、蘇州、南通、無(wú)錫、寧波；

反之，房?jī)r(jià)在三個(gè)月內(nèi)面臨下跌預(yù)警的城市為：

北京、天津、廊坊、保定、張家口、滄州、青島、濟(jì)南、煙臺(tái)、威海。

當(dāng)然，這份城市名單只是一個(gè)不完全預(yù)測(cè)，但是透過(guò)這份名單，我們?nèi)匀豢梢哉页霰澈蟮念A(yù)測(cè)依據(jù)，并推斷出樓市的整體行情。

二、為何點(diǎn)名這18座城市？

參謀長(zhǎng)的老粉絲應(yīng)該一眼就能看出這18座城市的分布特點(diǎn)，即：

上漲的8座城市，均分布于長(zhǎng)三角和珠三角兩個(gè)城市群；而遭到下跌預(yù)警的10座城市，則集中于京津冀都市圈。

因此我們可以初步判斷：社科院的這次房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)，是基于三大城市群不同行情的大背景所做的分析。

說(shuō)明了什么？

說(shuō)明三大城市群，樓市即將步入殊途。

長(zhǎng)三角，景氣度最高。

有兩大證據(jù)可以充分證明：

其一，年內(nèi)長(zhǎng)三角城市群中，房?jī)r(jià)上漲的城市占比最大。數(shù)據(jù)顯示，2019年蘇州、宿遷、寧波、衢州等20個(gè)長(zhǎng)三角城市房?jī)r(jià)同比呈現(xiàn)明上漲，這個(gè)比例明顯領(lǐng)先于其他兩大城市群。

也就是說(shuō)，如果你問(wèn)我：2019至2020年，哪里的樓市最安全？那我可以毫不猶豫地回答你：長(zhǎng)三角。

其次，年內(nèi)長(zhǎng)三角城市群內(nèi)城市房?jī)r(jià)上漲幅度最高。數(shù)據(jù)顯示，2019年10月蘇州房?jī)r(jià)同比漲幅接近20%，宿遷、寧波、衢州漲幅在10%到15%之間?？梢?jiàn)縱然全國(guó)范圍內(nèi)樓市偏冷，長(zhǎng)三角仍不乏上漲動(dòng)力。

珠三角，差強(qiáng)人意。

要說(shuō)政策利好，今年的珠三角其實(shí)坐享著巨大的優(yōu)勢(shì)。不過(guò)從樓市的表現(xiàn)來(lái)看，2019年的珠三角只能說(shuō)是差強(qiáng)人意。

究其原因，還是因?yàn)橹槿浅鞘邪l(fā)展的資源集中度過(guò)高，經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)沒(méi)有普遍地輻射至核心城市周邊甚至外圍的小城市。

也就導(dǎo)致珠三角除了深圳、東莞、珠海這樣的幾座熱門城市外，其余多數(shù)城市房?jī)r(jià)都或多或少地跌了——包括廣州、佛山、肇慶、中山、惠州、陽(yáng)江、清遠(yuǎn)等等。

但是從社科院對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)來(lái)看，珠三角還是值得被看好的。

京津冀，風(fēng)險(xiǎn)較大。

其實(shí)就2019年的樓市表現(xiàn)而言，京津冀整體是有漲有跌的。其中唐山房?jī)r(jià)同比上漲較快，秦皇島、廊坊、滄州等城市同比略漲，而北京、天津，以及張家口、保定、衡水等城市房?jī)r(jià)同比下跌。

那社科院為何不看好京津冀的房?jī)r(jià)走勢(shì)？

原因有三：

1、北京的人口控制過(guò)嚴(yán)，非常直接地導(dǎo)致了常住人口下滑和需求減少，加之全國(guó)最嚴(yán)的調(diào)控政策，市場(chǎng)冷卻為必然結(jié)果。

2、北京的“溢出效應(yīng)”，并沒(méi)有惠及到周邊城市，而是廣泛輻射至全國(guó)各地——這就是北京和上海最大的區(qū)別，也是京津冀城市群周邊城市的樓市未得到發(fā)展的重要原因之一。

3、京津冀都市圈非核心城市的發(fā)展相對(duì)滯后，這一點(diǎn)與珠三角有一定的相似之處。

三、還有哪些趨勢(shì)值得注意？

1、上漲機(jī)遇，不僅僅在被點(diǎn)名的8座城市之中。

在此，參謀長(zhǎng)決定結(jié)合社科院的報(bào)告，再點(diǎn)名一批上漲動(dòng)力較足的城市：

上海周邊的熱點(diǎn)三線城市，最值得關(guān)注，以寧波、無(wú)錫、南通最為典型；

東三省的省會(huì)城市及重點(diǎn)二線城市，此前樓市表現(xiàn)較為低迷，可能迎來(lái)一波補(bǔ)漲，除沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、哈爾濱、大連等城市，都有“逆風(fēng)翻盤”的可能；

再來(lái)，廣義的中西部地區(qū)的核心城市，如表現(xiàn)亮眼的昆明，溫和上漲的重慶、成都、南昌等城市，都有機(jī)會(huì)延續(xù)上漲態(tài)勢(shì)。

2、下跌預(yù)警，將在三線城市廣泛拉響。

對(duì)于2020年的整體房?jī)r(jià)走勢(shì)，社科院的判斷是：先降后穩(wěn)，實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。參謀長(zhǎng)傾向于將其理解為，2020年的確將是樓市的一個(gè)拐點(diǎn)。所謂穩(wěn)，是整體的穩(wěn)，是一線城市的穩(wěn)，但對(duì)于更多城市來(lái)說(shuō)，將會(huì)出現(xiàn)較為明顯的漲跌。