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來源：葉檀財經(jīng)   2020年01月05日 08:42

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在大眾印象里，過去40年，房地產(chǎn)行業(yè)躺著就能賺錢。

受政策紅利加持，無需技巧，也沒有文化，無非是拿地造樓，然后賣掉。

然而，想象中的房地產(chǎn)賺錢很簡單，但在現(xiàn)實中，往往越簡單的東西，就越殘酷。

就像呼吸，每個人都覺得呼吸很簡單，但多數(shù)人不知道，為了維持呼吸這種本能，自己的身體付出了多大代價。

房地產(chǎn)行業(yè)同樣，2019年600余次調(diào)控下，有些房企捷報頻傳，也有些房企沒入谷底，其中差別，可不只是運氣那么簡單。

19年的最后一天，新昌集團被港交所摘去上市公司頭銜。

本來，大風大浪之下，傾覆幾艘小船，不是什么新聞，但新聞中的新昌集團，可是有著近80年經(jīng)營歷史的老牌建筑商。

據(jù)統(tǒng)計，中國集團企業(yè)的平均壽命僅7.5年，能連續(xù)經(jīng)營80年以上的企業(yè)只占0.13%

新昌集團的行業(yè)地位，就算如今的萬科、恒大、碧桂園，也要親口叫一聲：“師尊”。

那么，新昌集團究竟發(fā)生了什么？

原來他“身處最好的時代，卻吞下了最兇的毒藥”。

股權(quán)混戰(zhàn)中 一劑猛毒灌下

新昌集團控股有限公司，曾經(jīng)的港股代號0404.HK，始建于1939年，1972年登陸香港資本市場。

在超過半個世紀的經(jīng)營歷史中，營造的工程，超過五百項，其中不乏享譽世界的建筑物，巔峰時期，擁有50余家子公司，實打?qū)嵉囊活^地產(chǎn)巨獸。

第一任創(chuàng)始人葉庚年卸任后，近70年時間，公司股權(quán)幾經(jīng)流轉(zhuǎn)，勢頭不減。

直到2007，潮汕巨商朱樹豪斥資7.04億元入主新昌集團控股，此人踏中改革開放紅利，一手建成世界第一大高爾夫球會，還為北京申奧成功助過力。

如此一位時代驕子，入主后，邀請王英偉擔綱左右手，任集團董事兼常務(wù)副主席。

王英偉何許人也？其人早年從政，后來經(jīng)商，在恒基中國做過董事總經(jīng)理，在瑞安集團當過常務(wù)總裁，最得意的，一手操盤“上海新天地”的落成。

如此一人，履歷亮眼、學貫中西、脈通陸港，但同時，也包藏著一顆“狼子野心”。

2011年2月，朱樹豪身體抱恙，辭去新昌集團主席職位，由其兒子接任。

誰知，朱樹豪的第二代，只想專注發(fā)展高爾夫相關(guān)業(yè)務(wù)，無心接管公司主業(yè)。

同年7月，新昌集團斥資32.48億港元收購一家名為“新峰”的公司，交易完成后，加碼配售19億股新股，名頭是集資29億元用于發(fā)展兩塊地皮。

據(jù)股權(quán)穿透，“新峰”的股權(quán)，大比例由王英偉間接持有，一場股權(quán)混戰(zhàn)隨即展開。

在這個時間節(jié)點，朱樹豪因病辭世，上述交易完成，王英偉吞下新昌集團28.8%股權(quán)，而原新昌掌門人朱樹豪家族的55.5%股權(quán)，被大幅攤薄至10.4%。

然而，就在朱樹豪的二代，展開股權(quán)反擊參與混戰(zhàn)的同時。

一劑猛毒，被灌進新昌集團的口中。

“星悅南岸” 充滿希望

2011年，香港房地產(chǎn)市場，正在經(jīng)歷第2輪上漲周期，私人住宅售價反超1997年高峰。

這是最好的時代，對岸的內(nèi)地，地產(chǎn)市場同樣在經(jīng)歷“黃金時代”。

但與香港相比，內(nèi)地的房地產(chǎn)始終處于價值洼地。

港資腰包鼓鼓，沒有理由拒絕這么一塊“富礦”，于是這一年，新昌集團耗資18.28億元港幣，拿下遼寧省鐵嶺市一幅1.8平方公里的地塊。

相對于如火如荼的南方地產(chǎn)市場，當時北方的地皮價格，似乎大有上漲空間，新昌集團認為這是絕好的投資機會。

鐵嶺新城，始建于2006，總面積22平方公里。累計投資260億元，建筑面積700萬平方米，新昌集團在這里，準備了一場“降維打擊”。

按照計劃，新項目將包含零售、娛樂、觀光旅游、酒店、國際學校、水上樂園、住宅、辦公樓及會展設(shè)施的綜合體項目，項目取名為“星悅南岸”。

“星悅南岸”落成后，將成為東北地區(qū)首個全年營運的水上娛樂設(shè)施。

如此劍走偏鋒的項目規(guī)劃，新昌集團的王英偉顯得很有信心：

“如果整個大的商業(yè)模式能成功，我相信會有很多二三線城市來找我，就像當年我做了新天地，每個城市都讓我去做新天地?！?/p>

在王英偉的設(shè)想中，鐵嶺星悅南岸將成為一個標本，未來可以在全國鋪開。

此后，新昌集團在內(nèi)地，相繼盤下另外5個地產(chǎn)項目，分別位于北京、泰安、佛山、廣州、天津。

一副大棋鋪開，但此時的新昌集團，在股權(quán)亂斗之下，現(xiàn)金流時刻緊繃，受不了半點差池。

但是，壓垮駱駝的最后一棵稻草，正從空中緩緩飄落。

被詛咒的“星悅南岸”

2013年，“星悅南岸”項目所在地，突然登上各大頭條。

華爾街日報撰文表示：

這座歷時7年、耗資260億元的新城，正在成為新“鬼城”。

多方記者走訪后表示，這座號稱有10萬人居住的新城，實際商品房入住率最多不超過20%。

隨后，相關(guān)報道大肆傳播：

“這里只有房地產(chǎn)，建了沒人買，買了沒人住，如此傳導(dǎo)下去，未來令人擔憂?！?/p>

消息傳到香港，投資者紛紛質(zhì)疑，“星悅南岸”這個位于東北的水上娛樂設(shè)施，客從何來？

不論王英偉如何解釋，大量資金從二級市場抽離，鐵嶺“星悅南岸”被迫停工，而就在這個時間節(jié)點，新昌集團的股權(quán)亂戰(zhàn)，正在決出勝負。

2014年5月，朱樹豪的二代決定出售股權(quán)，但是，他并不準備向王英偉妥協(xié)，轉(zhuǎn)手將所持有的股份，出售給天津物產(chǎn)集團旗下的瑞安投資有限公司。

至此，王英偉奪權(quán)計劃失敗，只能屈居第二大股東，自覺沒趣，于一年后的15年9月辭任，離開了經(jīng)營8年的新昌集團。

王英偉出走后，其留下的經(jīng)營思路，讓新昌集團的資金鏈再次受到重創(chuàng)。

因為操盤過得意之作“上海新天地”，其一直保持著一股“商業(yè)先行”傲氣，先修筑基礎(chǔ)設(shè)施，帶商業(yè)起來后，再造住房。

據(jù)悉，“星悅南岸”開盤前夕，王英偉卻選擇“封盤”：

“我就讓銷售隊伍帶著客戶去看，但不賣，等到水上世界和商業(yè)一起開了，再賣第一期住宅。”

王英偉的“傲嬌”，使得新昌集團失去了資金回流的機會，此后，由于資金鏈問題，“星悅南岸”幾度開開停停，負面報道不斷出現(xiàn)，據(jù)悉，鐵嶺公安局接到投訴，“星悅南岸”已持續(xù)拖欠農(nóng)民工工資110萬元。

新昌集團已然陷入旋渦。

拉不住的頹勢

漩渦之中，投資者們發(fā)現(xiàn)，新昌集團之前耗資133.26億港元收購的6個房地產(chǎn)項目，除了北京項目有盈利能力之外，其他幾處均處于沒有產(chǎn)出的狀態(tài)。

一處位于廣州佛山的“星悅水岸”，幾乎就是鐵嶺項目的翻版。

終于，弦斷了，重擊來臨，2016年，新昌集團出現(xiàn)虧損3950萬港元，當年9月，國際空頭聞風而動，匿名發(fā)布了一篇報告「Error 404: Tenants not Found」（錯誤404：居住者不見了）。

其文中，詳細列舉了新昌集團在內(nèi)地項目的窘境，直指新昌集團股東，將公司作為“私人廢物區(qū)”，收納“有毒資產(chǎn)”，迫害中小股民利益，并給出投資建議「Strong Sell」（強烈賣出）。

文章一出，做空者狙擊成功，新昌集團股價腰斬。

次年2017，新昌虧損7.74億港元，當年4月，股票停牌，僅一年后，2018年上半年虧損達到7.05億港元。

再也收不住的頹勢，新昌集團開始斷臂求生，2018年，新昌集團在網(wǎng)上公開拍賣6棟住宅，結(jié)果流拍，一個月后，再次嘗試拍賣，再次流拍。

某財經(jīng)評論發(fā)文評述：

搖搖欲墜的新昌集團，正拿著三流項目尋找著一流開發(fā)商，難度不言而喻。

受制于在內(nèi)地的激進擴張，新昌發(fā)生4.5億美元的債務(wù)違約。

違約事件之后，新昌集團再次陷入清盤的困局，北京、泰安等項目被凍結(jié)扣押，層層重壓下，股票一直未能得到復(fù)盤。

2019年8月9日，香港上市委員會援引《上市規(guī)則》，取消新昌集團在聯(lián)交所的上市地位。

于是，2019年，過完，新昌集團的股票正式消失。

以上，新昌集團距百年老店，似乎只差一步之遙，但俗話講“行百里者半九十”。

混亂的股權(quán)之爭中，喝下猛毒的新昌集團，倒在了黎明之前。

結(jié)合現(xiàn)在的房地產(chǎn)局勢，不論是充滿希望也好，無限悲觀也好。

時刻如履薄冰，才是永遠的真理。