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來源：樓市新觀   2020年03月18日

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當(dāng)前的樓市對于地產(chǎn)開發(fā)商來說，真沒一件省心的事。

首先，“房住不炒”的調(diào)控依然保持緊繃，尤其是針對地產(chǎn)行業(yè)的金融緊縮政策絲毫未松，房企融資難、融資貴的現(xiàn)象依然普遍存在；其次，黑天鵝沖擊之下，樓市徹底“停擺”，開發(fā)商遭遇史無前例的“浩劫”——連續(xù)近3個月房子“滯銷”，回款艱難，疊加巨額到期債務(wù)待償還，開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)問題突出。尤其是一眾中小房企，更為致命，隨時有破產(chǎn)倒閉風(fēng)險；再者，多地出現(xiàn)開發(fā)商期待的“救市”政策被撤回，調(diào)控未松反嚴(yán)，開發(fā)商更“添堵”。

如果你認(rèn)為這就是最壞的情況，那就大錯特錯了。最近幾天，樓市又迎2大巨變，開發(fā)商真正的“苦日子”來了。依專家之言，這2大巨變可都比房價下跌更尷尬，絕大多數(shù)開發(fā)商這次想實(shí)現(xiàn)咸魚“翻身”恐怕會很難。多位專家和機(jī)構(gòu)更斷言，半個月后房企間的“打折賣房”行為就會密集上演，這比之前預(yù)期的整整提前半個月兌現(xiàn)。

第一個巨變：“壯士斷腕”破除“房地產(chǎn)依賴癥”的海南，在全國率先實(shí)現(xiàn)“現(xiàn)房銷售”。雖然這個政策目前不是全國性的，但是對于三十年幾乎未變的房地產(chǎn)來說，堪稱巨變，且釋放的信號更巨。

之前的“期房預(yù)售”模式不需要科普相信大家也都了解，這個模式對開發(fā)商極為有利，甚至可以讓有些房企“空手套白狼”——自己不出一分錢，利用銀行貸款和購房者的首付房款完成從拿地到建房再到銷售的全鏈條“收割”。但這個模式顯然對購房者并不友好，錢先交后拿房，最長可能需要3年，對此購房者還不得不接受。更不公平的是，購房者交房后的房屋質(zhì)量問題維權(quán)更難。

現(xiàn)房銷售其實(shí)不是新鮮事，此前全國其他一些城市都有過嘗試，但鮮有推行下去。究其根本“現(xiàn)房銷售”對開發(fā)商不利，于開發(fā)商而言是資金成本的全面提升，這個模式全國推廣，超過9成的中小房企或被淘汰出局，這對整個房地產(chǎn)而言，是不堪承受的。因此，注定了它的推行與推廣必然是溫水煮青蛙式的，要慢慢來。

如今海南率先在全省推行“現(xiàn)房銷售”模式，釋放三個積極信號：一、黑天鵝沖擊的關(guān)鍵時期，海南依然“逆風(fēng)”收緊調(diào)控，說明國家對房地產(chǎn)的改革迫在眉睫。更預(yù)示著那些對地產(chǎn)依賴較大的城市，未來大概率都會走“現(xiàn)房銷售”削減房地產(chǎn)的道路；

二、“期房預(yù)售”到“現(xiàn)房銷售”房地產(chǎn)核心制度的改革，是國家保障、重視剛需利益的最好體現(xiàn)。因?yàn)椤艾F(xiàn)房銷售”制度下，我們常見的房屋質(zhì)量問題，買到爛尾樓的問題，均能有效化解；

三、對中小房企是一次莫大的考驗(yàn)，有些企業(yè)可能要做好長期過“苦日子”的準(zhǔn)備了——“現(xiàn)房銷售”能有效加速行業(yè)洗牌，資金周轉(zhuǎn)問題突出的開發(fā)商日子會更難過，建房技術(shù)不到位的開發(fā)商也會被購房者徹底“拋棄”，市場的“優(yōu)勝劣汰”會對整個地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行一次徹底的“凈化”。某種層面來說，這也有利于購房者，房企都在勤修內(nèi)功，老百姓買到好房子的概率大大增加。

第二個巨變：3月12日，國務(wù)院宣布“土地新政”：下放土地審批權(quán)——首批試點(diǎn)北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶等8個省市下放“永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的審批權(quán)”，試點(diǎn)期限1年。

啥意思？大白話說就是，大城市周邊的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地可以轉(zhuǎn)為建設(shè)用地入市了，即這些土地可以作為建設(shè)用地、工業(yè)用地等基礎(chǔ)設(shè)施用地入市，也可以作為商品房用地入市——大城市擴(kuò)張的大門就此打開了。

過去二三十年，很多大城市，尤其是北上廣深等一線城市，土地開發(fā)被迫進(jìn)入到“存量時代”，土地供應(yīng)量越來越少，且都有上限，這些城市現(xiàn)在都是樓越蓋越高，而不是向外圍擴(kuò)散發(fā)展，這導(dǎo)致很多城市容積率被迫提升。事實(shí)上，這也是高房價形成的根本原因之一，有限的土地供應(yīng)，但購房需求日益增加，開發(fā)商每年建造的新房供不應(yīng)求，必然導(dǎo)致房價一年更比一年高。

關(guān)鍵時期，國家祭出“土地新政”大招，對房價、對開發(fā)商有何影響？首先，以上首期試點(diǎn)的8個城市未來都會獲得大量新增土地，誠然地方能因此獲得更多的賣地收入，一方面能有效對沖“黑天鵝”帶來的經(jīng)濟(jì)損失，另一方面會降低城市的容積率，能有效助力大城市吸引人才，業(yè)內(nèi)專家預(yù)估，未來中國將崛起一大批人口超過2000萬的中心城市；

其次，大量新增土地入市，意味著新房供應(yīng)會加大，不言而喻，這利空城市的整體房價，尤其是舊城區(qū)改造的價值會降低，房價利空更甚。但不意味著房價會“一刀切”地有降低趨勢，中心城市的核心區(qū)域，隨著高端人才的涌入，購房需求也會大增，這反而會導(dǎo)致這些核心地段優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的升值。

再者，大量新增土地入市，利空城市整體房價，這意味著開發(fā)商的利潤也會被進(jìn)一步拉低，開發(fā)商的資金缺口會更大。尤其是這兩年高價地項(xiàng)目、地王項(xiàng)目，在“黑天鵝”沖擊下，房子性價比本來就不高，現(xiàn)在購房者大舉減少，這些項(xiàng)目就更賣不掉了，很多無背景、無實(shí)力的中小房企資金鏈已經(jīng)岌岌可危了。

綜上所述，開發(fā)商當(dāng)前可謂“四面受敵”：前有“黑天鵝”重創(chuàng)，房子滯銷回款困難；后有高額待還債務(wù)逼近；當(dāng)前樓市2大巨變，昭示開發(fā)商未來可能面臨“現(xiàn)房銷售”的二次打擊和大量新增土地入市帶來的房價利空，企業(yè)開發(fā)利潤驟降，這比房價下跌更尷尬。

用實(shí)干家曹德旺的一句話來說就是，開發(fā)商現(xiàn)在是前后遭夾擊，但又孤獨(dú)無依，只能靠自己來“救”自己了。如何救其實(shí)此前已經(jīng)有房企已經(jīng)打板了：打折促銷降價賣房，以價換量快速增加回款，補(bǔ)充現(xiàn)金流，渡過難關(guān)。

至于房企間的“打折降價潮”何時會出現(xiàn)，有專家也給出了明確答案：從目前各大城市復(fù)工后的樓市表現(xiàn)來看，開發(fā)商的處境依然不容樂觀，售樓處漸次開放，但是依舊門可羅雀，看房者寥寥無幾。這其實(shí)很好理解，當(dāng)前階段大家都剛從閉關(guān)中解脫出來，現(xiàn)在更注重生產(chǎn)工作賺錢養(yǎng)家，買房的需求即使強(qiáng)烈也只能往后延。

因此很多房企透露半個月后有制定“打折降價促銷”策略的計(jì)劃，這比原計(jì)劃提前半個月左右。側(cè)面說明了，開發(fā)商這次想“翻身”真的很難。

新房市場回暖慢，其實(shí)二手房市場的情況也不樂觀，筆者了解到的幾個三四線城市的情況不僅證實(shí)了這一說法，還釋放了不一樣的信號——這些城市現(xiàn)階段賣房者比購房者多好幾倍，而且二手房掛牌價都面臨1-2成的下滑。這也很好理解，經(jīng)此一役，不管是創(chuàng)業(yè)者、生產(chǎn)者還是多套房還貸者，打擊都不小，很多人可能面臨重大資金缺口，他們最終的做法無非和開發(fā)商一樣是賣房自救，而一些欠發(fā)達(dá)地區(qū)的只有居住屬性的房產(chǎn)，注定了沒有投資價值，肯定率先被掛上交易市場。

開發(fā)商的“苦日子”還沒到頭，現(xiàn)在打折賣房也可能提前兌現(xiàn)，作為購房者我們應(yīng)該作何打算呢？是繼續(xù)“捂緊錢包”還是“跑步進(jìn)場”？

我經(jīng)常說的一句話就是，在所有的商品中，房子是最值得花時間去研究的。因?yàn)榉孔涌們r高，購買難度大，很多人辛苦一輩子可能只有一次購買經(jīng)歷。剛需子彈少，因此必須格外珍惜出手機(jī)會。

當(dāng)前階段誰有利誰不利已經(jīng)擺明了，這個時候我們要清晰認(rèn)識到一點(diǎn)，開發(fā)商一定比購房者更急，有些城市耐心等一等不是壞事，尤其是經(jīng)濟(jì)、樓市受此次風(fēng)波影響最嚴(yán)重的三四線城市，因?yàn)閹齑娲?，且春?jié)期間的購房需求未釋放，短期內(nèi)市場下行壓力很大，購房者最佳出手時機(jī)未到。

但我們也要清醒認(rèn)識到，有些城市其實(shí)不能等，比如上文提到的有大量新增土地入市的一二線城市，未來雖然新房供應(yīng)有加大趨勢，但是核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)依然炙手可熱，一套難求，在這些城市如果有購房需求，恰巧現(xiàn)在又能碰到性價比高的促銷房源，作為剛需居住買入，真的沒必要再等下去了。一方面，機(jī)會難得，另一方面，真等到購房需求集中釋放再買可能就晚了，因?yàn)槭袌錾峡捶空咭坏┰龆啵_發(fā)商和二手房業(yè)主就有可能立刻提價。