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來源：今日頭條 駿威物業(yè)小銘

有句話說得好，你賺的錢都是你對這個世界認知的變現(xiàn)。在樓市面前認知這個東西真的是太重要了，因為動則就是幾百萬，甚至幾千萬。在疫情下有些人想到的是買房的時機到了，有些人想到的是該把手中的資產(chǎn)套現(xiàn)了。

在我看來，不明白房價背后的本質(zhì)，一味的討論漲跌毫無意義。

我們要知道，房價的背后是土地財政，土地財政的背后是政府，政府的定義是什么？很多人其實不明白，1993年《美國科學評論》著名論文《獨裁、民主和發(fā)展》里有一個定義我認為很合適，流動/常駐的幫，有興趣的可以自己去看看。

簡單來說，我們也可以把政府看做一個企業(yè)，普通的企業(yè)生產(chǎn)的是商品，而政府企業(yè)生產(chǎn)的是公共產(chǎn)品，所以別笑，政府的“為人民服務”與企業(yè)的“顧客是上帝”是一樣的，沒講出來的是這背后的服務都是要收費的。政府就是通過稅收提供公共服務，獲取“利潤”的企業(yè)，無論動機還是其行為，同其他的企業(yè)并無本質(zhì)區(qū)別。

說說土地財政的由來：

每個企業(yè)背后都是一種商業(yè)模式，一個商業(yè)模式要啟動就必須要有初始資本，資本哪里來？工業(yè)化和城鎮(zhèn)化是經(jīng)濟增長的“兩個車輪”，在過去短缺經(jīng)濟和封閉環(huán)境下，為了實現(xiàn)趕超發(fā)展，我們優(yōu)先選擇了先行工業(yè)化，計劃經(jīng)濟條件下，經(jīng)濟被分為農(nóng)業(yè)和工業(yè)兩大部類，再通過戶籍制度將大量農(nóng)民固定在土地上，通過工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品剪刀差，不斷將農(nóng)業(yè)的積累轉(zhuǎn)移到工業(yè)部門，用這個慘烈的代價，實現(xiàn)了工業(yè)化的初始積累。

在建立起工業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)后，突然發(fā)現(xiàn)用這種形式實際上是割裂了生產(chǎn)和消費，無法實現(xiàn)有效循環(huán)，農(nóng)民實現(xiàn)了工業(yè)化的積累，卻沒有力量完成城市化的積累。而城市化的初期都需要大量的固定資產(chǎn)投資，能不能實現(xiàn)城市化主要取決于其獲得第一筆融資的能力。對于大部分基礎(chǔ)設(shè)施而言，一次性投資會非常巨大，而收益則是在建成后逐年收回，妨礙城市化水平提高的一個重要原因，就是收益和成本在時間上的錯配，如何籌集一次性的固定成本，成為制約城市公共服務提供的最大瓶頸，使得很多城市無法啟動城市化。

在傳統(tǒng)經(jīng)濟中，一次性投資的獲得主要通過過去剩余的積累，就像一個人買房子，靠攢錢買是很慢的，政府也是一樣，要慢慢收稅積累資本再投資建設(shè)是很慢的一個過程，這就極大地限制了大型公共設(shè)施的建設(shè)。突破性的進步，來自于近代金融體系的創(chuàng)新，通過信用制度，未來的收益可以貼現(xiàn)到今天使得資本形成方式，得以擺脫對過去積累依賴轉(zhuǎn)向預期收益，然后不斷積累循環(huán)，這就是土地財政背后的意義。

根據(jù)1982年憲法第十條，土地由國家所有—這是中國土地制度與其他個國家最大的不同。相當于政府壟斷了土地一級市場，而計劃經(jīng)濟遺留下來的這一獨特制度使土地成為中國地方政府巨大資本且不斷增值的信用?！巴恋刎斦钡淖饔檬抢檬袌鰴C制將隱匿財富轉(zhuǎn)化為啟動中國城市化的巨大資本，正是這一制度，使得中國走上一條通過土地融資獲得原始資本的發(fā)展道路。

1987年，深圳借鑒改造香港土地制度，將土地所有權(quán)與使用權(quán)兩權(quán)分離，到90年全國推廣。1994年由于中央啟用分稅制，地方財政收入從80%降到50%，財政支出仍維持在80%，導致地方財政難以為繼。所以當時作為交換的條件，中央明確土地收入歸地方政府所有。自此開啟了地方賣地為生的城市化道路。

而土地出售的本質(zhì)是：通過出售土地未來的增值，為城市的公共服務一次性投資融資。按照1990年《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定：商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，工業(yè)綜合用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生等公共用地50年，居住用地70年。

所以土地財政的本質(zhì)就是土地金融，未解決城市建設(shè)啟動資本問題的一種特殊金融制度設(shè)計，地方政府通過土地財政，成功把公共服務未來收益資本化，把財政問題用金融手段解決。

所以中國的不動產(chǎn)不僅包含該項物業(yè)未來的增值，還包含政府轉(zhuǎn)移的不動產(chǎn)稅收，這是作為投資品的不動產(chǎn)，在中國與其他國家最大的不同，這就解釋了為什么中國房價如此之高的原因，從國際標準來看，房價收入比的合理水平是3~7倍，中國房價收入比在20~30倍，一線城市50。但你要知道中國房地產(chǎn)的總建筑成本約為3000~4000元/㎡,其余的大部分都是地價，這就是為什么建筑成本差不多，一線二線城市和其他城市房價差別這么大，小城市地價在總成本只占三分之一，而一二線土地成本基本上在四分之三以上，根據(jù)2018年社科院《房地產(chǎn)藍皮書》我國房價中68%是地價。

很多人還在把中國的房子當成普通的商品看待，那么房屋本身如果作為商品是不斷折舊貶值的，照理房價應該下跌才對，而現(xiàn)實不是這樣的，房價的上漲不來源于本身而是來自于地價的上漲，或者更本質(zhì)的說是地塊周邊公共服務的改善，所以為什么地王對于帶動周邊房價是最明顯的。

理解了這個，你就理解了，在中國老百姓購買城市不動產(chǎn)；相當于購買了這個城市“股票”，GDP和稅收是股票的基本面，居民(小股東）會根據(jù)城市政府的經(jīng)濟狀況和盈利能力以及房價波動選擇購入或賣出“股票”（住房），而城市股票的市場價值是對這個城市未來公共服務水平的預期，房價上漲等于政府派發(fā)股票紅利，政府出讓新的土地相當于增發(fā)新股稀釋股權(quán)。用股票市場的邏輯來理解土地財政就十分清楚了。

這就是中國房地產(chǎn)無法和國外地產(chǎn)相比較的原因之一。在西方國家，政府城市化的初期也沒有原始資本，但它采用的是債權(quán)融資，抵押稅收發(fā)行市政“債券”，向老百姓借錢，所以為什么歐洲國家動不動金融危機就要破產(chǎn)，因為你債是一定要還的，一旦違約會導致信用破產(chǎn)。政府拿市政債融資，購買公共服務，推動城市化建設(shè)。

所以美國的房子是不貴，但他的房產(chǎn)稅高，70年的房產(chǎn)稅差不多是房子價格的2倍多，相當于你每30年要重新把房子買一遍，你買了房子，要用周邊的醫(yī)療、教育你就要交稅，這個房子和公共服務是分離的。而中國采用的相當于股權(quán)融資，股權(quán)融資的好處是啥，賺了一起賺，賠了一起賠，老百姓只要買了房子，周邊的公共服務是不需要另外交稅了，70年里只要房子不倒，你兒子、孫子都可以享受周邊的醫(yī)療、教育、交通。

所以中國住宅的本質(zhì)就是資本品。

理解中國房地產(chǎn)要使用股票市場的邏輯，地方政府是一級市場（原始股），把土地股票包銷給開發(fā)商（券商）；開發(fā)商（券商）是二級市場，加工產(chǎn)品（房地產(chǎn)）分銷給散戶；二手房相當于三級市場，散戶和散戶間的游戲。

很多人一直認為房子就應該是商品，用商品的邏輯來看待房價，分析走勢，那我只能說你永遠也看不清樓市的本質(zhì)。

只要是土地財政，不動產(chǎn)就無可避免的會是一個資本品。無論怎樣打壓住房市場，只要其收益和流動性高于股票、黃金、儲蓄、外匯等常規(guī)的資本品，資金就會繼續(xù)流入不動產(chǎn)市場。

當然，我絕對相信土地財政是歷史性產(chǎn)物，土地財政背后也造成了諸多的風險，所以這個金融工具到了一定時期一定會被收起來，但不會是現(xiàn)在，按照我的預估起碼還有五年，這次疫情的出現(xiàn)不會加速只會使其延后。

很多人在新基建的話題，看看這張圖，所謂的新基建只占總投資的0.5%，說到底還是新瓶裝舊酒，和四萬億沒有本質(zhì)區(qū)別，所以你們都懂得。

另外，我并不是鼓吹人們?nèi)ベI房，畢竟這世界上沒有永遠的漲和跌，我所做的只是告訴大家一個真實的房地產(chǎn)市場。把這個講清楚了，至于要不要買，大家心里也許就有數(shù)了。

疫情雖然算是黑天鵝會對房地產(chǎn)造成一定沖擊，但是房價的本質(zhì)是不會變的。

這個社會你所見到的一切都是被人精心設(shè)計過的（包括輿論），洞悉到一件事物的本質(zhì)，才能做出正確的決定。