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據管理部門數據分析，今年1-3月，我市房地產市場各項指標發(fā)展相對均衡，但開發(fā)投資有所收緊，面對疫情的影響，我市始終貫徹省、市房地產宏觀調控政策，堅持“房住不炒”的定位，認真落實“三穩(wěn)”工作目標，進一步加強了市場監(jiān)管，總體保持了市場的平穩(wěn)運行。

一、市場運行情況

（一）開發(fā)投資情況

1-3月，完成開發(fā)投資4.36億元，同比增長-3.54%；施工面積18.15萬㎡,同比增長-2.68%；其中新開工面積8.26萬㎡，同比增長-3.74%；竣工面積5.67萬㎡，同比增長7.39%。  

（二）商品房銷售情況

1-3月，銷售新建住宅768套，同比增長-0.39%，銷售面積9.88萬㎡，同比增長2.28%，銷售金額6.5億元，同比增長4.01%。銷售非住宅（商鋪、車庫、雜間）166間，同比增長-53.11%，面積1.14萬㎡，同比增長-54.03%，銷售金額0.76億元，同比增長-59.79%；二手房成交315宗，同比增長-10.76%，成交面積4.69萬㎡，同比增長-2.41%。

（三）商品房庫存情況

1-3月，我市新建商品住房庫存約為2950套，面積約38.6萬㎡，比去年同期相比增長7.25%，去庫化時間12.5個月，非住宅（商鋪、非住宅類公寓）庫存面積約42.4萬㎡，去庫化時間48個月。

（四）土地成交情況

1-3月，我市出讓商住用地5宗，成交面積16.42萬㎡（246.28畝），出讓總價68180萬元，溢價率6.48%。

（五）預售批準情況

1-3月，辦理商品房預售12本，批準預售面積15.75萬㎡，同比增長18.15%。

（六）住宅均價情況

1-3月，我市新建商品住房銷售均價6573元/㎡，較上年同期同比增長1.76%。

二、市場存在問題

（一）土地投放過于集中，不利市場健康發(fā)展。

據統計，第一季度我市成交土地5宗，約246畝。截止目前有存量土地的開發(fā)項目達到15個，共計存量土地約780畝，按批準的容積率來計算，建筑面積約120萬㎡，按近幾年我市年開發(fā)量來看，需用2年以上的時間消化，土地投放過于集中且存量較多,導致市場供需矛盾突顯，不利于市場健康發(fā)展。

（二）住宅存量超預警值，去化形勢較為嚴竣。

目前我市新建商品住宅庫去化時間達到12.5個月，已超出去庫化合理時間，隨著應對疫情期間商品房預售許可新政策的實施，預售項目的增多，庫存量將會更高，加之受疫情影響，當前我市商品房銷售市場并不穩(wěn)定,銷售形勢重新面臨危機,去庫存壓力較為嚴峻。

（三）部分樓盤風險加大，信訪維穩(wěn)問題頻發(fā)。

經調查，我市部分房企資金緊張，尤其是實力小，管理不當的企業(yè)，風險在加大，加上因疫情導致銷售量下滑資金難回籠，有可能引導資金斷裂或崩盤的風險。目前個別企業(yè)已出現資金鏈斷裂，工程停工，房屋無法交付，導致信訪維穩(wěn)問題頻發(fā)，對整個房地產市場上造成了極大的負面影響。

（四）工地復工復產較慢，企業(yè)用工出現困難。

受疫情影響，人員管控，外地務工人員流動不暢，我市開發(fā)企業(yè)在復工復產過程中恢復相對緩慢，特別是建筑工地用工難度加大，短期出現用工困難局面。據統計，我市房地產建設項目雖然已全部復工，但應到場的建筑工人與實際進場的建筑工人達不到80%。

三、市場判斷與預測

在房地產市場整體調控不放松前提下，穩(wěn)定房地產開發(fā)投資和銷售至關重要，差別化調控和保障合理購房需求仍是未來房地產調控的基本措施，影響房地產市場的重要因素依然是政策、土地、人口和產業(yè)。

當前隨著疫情逐步得到控制，全市各工程項目陸續(xù)復工復產，開發(fā)企業(yè)勢必會加緊工期，追趕因疫情拖延的工作進度，預計第二季度新開工、施工面積也將穩(wěn)步增加，開發(fā)投資額也將小幅復蘇，商品房庫存量繼續(xù)加大。但相信此次疫情只會影響購房需求延遲釋放，多數人的置業(yè)計劃并不會取消，預計第二季度商品房銷售將有所回升，住房價格相對穩(wěn)定，不會出現大起大落現象。

目前，我國仍面臨全球新增病例的輸入性挑戰(zhàn)，考慮到疫情的復雜性，開發(fā)企業(yè)仍需要做好持久戰(zhàn)的準備，未來疫情對房地產行業(yè)的負面影響依然十分嚴重。

四、當前市場應對措施

針對當前市場情況，暴露的問題令人擔憂，這既有市場本身因素，也有企業(yè)自身原因?；诖耍鉀Q當前存在的問題，促進我市房地產市場持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，提出如下應對措施：

（一）依據市場情況科學供地

當前我市房地產市場供需已出現相對不平衡和矛盾，市政府應充分利用土地供應杠桿加以調節(jié)，應建立科學供應土地機制，尊重市場運行規(guī)律，科學供應土地，實現土地供應效益最大化，根據市場商品房年均消化量把握土地供應量和節(jié)奏，避免供應過于集中且存量過大的問題。

（二）啟動棚改項目消化庫存

目前我市可售住宅庫存量已處高位，庫存面積仍將持續(xù)增加，解決好庫存問題變得非常緊迫。為認真貫徹落實省住建廳《關于有效應對疫情進一步促進全省房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》的精神，建議加快啟動2020年棚戶區(qū)改造工作，因地制宜加大棚改貨幣化安置比例，適當提高貨幣安置補償標準，引導和鼓勵項目被征遷人到商品房開發(fā)項目自主購房。

（三）加強風險樓盤防控監(jiān)管

一是支持合理金融信貸需求，銀行不得對風險樓盤盲目抽貸、斷貸、壓貸，保障購房貸款的信貸規(guī)模，確保已售房源有款可放，取消對企業(yè)放款的設置條件；二是加強預售資金的監(jiān)管力度，防止資金挪作他用，確保預售資金用于項目工程建設；三是加強對因工程質量、逾期交付、資金鏈斷裂工程停工等引發(fā)信訪維穩(wěn)問題項目重點防控。相關部門要制定完善防控預案，要及時掌握購房業(yè)主動態(tài)，耐心做好解釋工作，防止群訪事件而引發(fā)市場動蕩。四是用法治的思維厘清重大風險樓盤狀況，匯同法院等司法部門通過司法途徑促問題解決。

（四）有序推動企業(yè)復工復產

一是嚴格按照本地疫情防控要求精準推進復工復產，明確各方主體責任，落實建設單位首要責任、施工單位主體責任和監(jiān)理單位監(jiān)督責任，有序推動工程建設；二是建議實施援企穩(wěn)崗政策，相關職能部門要主動聯系開發(fā)項目施工企業(yè)解決用工需求，建立工種、崗位、人數等在內的用工需求清單，利用微信公眾號、熱線、人力資源服務等網絡平臺發(fā)布用工信息，并引導本地返鄉(xiāng)民工就近就地就業(yè)。

                         本站原創(chuàng) 未經授權不允許轉載   2020年4月1日