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       瑞金房產(chǎn)網(wǎng)小編據(jù)相關(guān)部門(mén)數(shù)據(jù)分析，1-9月，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)平衡，開(kāi)發(fā)投資、商品房銷售面積等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均有所增長(zhǎng)。受年初疫情的影響，我市始終貫徹省、市房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策，堅(jiān)持“房住不炒”的定位，認(rèn)真做好“六穩(wěn)”工作落實(shí)“六?！比蝿?wù)，進(jìn)一步加強(qiáng)了市場(chǎng)監(jiān)管，總體保持了市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行。

一、市場(chǎng)運(yùn)行情況

（一）開(kāi)發(fā)投資情況

1-9月，完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資13.95億元，同比增長(zhǎng)0.94%；施工面積69.52萬(wàn)㎡,同比增長(zhǎng)0.83%；其中新開(kāi)工面積37.73萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)9.01%；竣工面積46.67萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)42.72%。  

（二）商品房銷售情況

1-9月，銷售住宅2175套，同比增長(zhǎng)4.07%，銷售面積27.98萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)5.86%，銷售金額18.44億元，同比增長(zhǎng)6.7%。銷售非住宅（含商鋪、公寓、車庫(kù)等）1148間，同比增長(zhǎng)6.49%，面積9.5萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)15.57%，銷售金額4.7億元，同比增長(zhǎng)-2.29%；二手房成交1265宗，同比增長(zhǎng)-2.91%，成交面積17.47萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)7.11%。

（三）商品房庫(kù)存情況

1-9月，我市新建商品住房有效庫(kù)存約為3917套，面積約51.35萬(wàn)㎡，比去年同期增長(zhǎng)39.9%，去庫(kù)化時(shí)間約16.5個(gè)月，非住宅（含商鋪、非住宅類公寓）庫(kù)存面積約43.07萬(wàn)㎡，去庫(kù)化時(shí)間46個(gè)月。

（四）土地成交情況

1-9月，我市出讓商住用地7宗，成交面積28.23萬(wàn)㎡（423.39畝），出讓總價(jià)110500萬(wàn)元，溢價(jià)率3.96%。

（五）預(yù)售批準(zhǔn)情況

 1-9月，辦理商品房預(yù)售36本，批準(zhǔn)預(yù)售面積45.83萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)0.77%。

（六）住宅均價(jià)情況

  1-9月，我市新建商品住房銷售均價(jià)6592元/㎡，較上年同期同比增長(zhǎng)1.01%。

二、市場(chǎng)存在問(wèn)題

1、土地投放過(guò)于集中，不利市場(chǎng)健康發(fā)展。

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，1-9月我市成交土地7宗，約423畝。截止目前有存量土地的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到14個(gè)，共計(jì)存量土地約610畝，按批準(zhǔn)的容積率來(lái)計(jì)算，建筑面積在100萬(wàn)㎡以上，按近幾年我市年度開(kāi)發(fā)量來(lái)看，預(yù)計(jì)需用2年左右的時(shí)間去消化。當(dāng)前土地投放過(guò)于集中且存量較多,導(dǎo)致市場(chǎng)供需矛盾突顯，不利于市場(chǎng)健康發(fā)展。

2、住宅存量超預(yù)警值，去化形勢(shì)尤為嚴(yán)竣。

目前，我市商品住宅有效庫(kù)存去庫(kù)化時(shí)間達(dá)到16.5個(gè)月，已大大超出去庫(kù)化合理時(shí)間，隨著新盤(pán)的陸續(xù)上市，預(yù)售項(xiàng)目的增多，庫(kù)存量將會(huì)更高。受疫情及市場(chǎng)大環(huán)境等因素影響，當(dāng)前我市商品房銷售形勢(shì)并不穩(wěn)定,去庫(kù)存壓力尤為嚴(yán)峻。

3、部分樓盤(pán)風(fēng)險(xiǎn)加大，信訪維穩(wěn)問(wèn)題頻發(fā)。

經(jīng)調(diào)查，我市部分房企資金緊張，尤其是實(shí)力小，管理不當(dāng)?shù)钠髽I(yè)，風(fēng)險(xiǎn)在加大，加上因疫情導(dǎo)致銷售量下滑資金難回籠，有可能引發(fā)資金斷裂或崩盤(pán)的風(fēng)險(xiǎn)。目前個(gè)別企業(yè)已出現(xiàn)資金鏈斷裂，工程停工，房屋無(wú)法交付，導(dǎo)致信訪維穩(wěn)問(wèn)題頻發(fā)，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)上造成極大的負(fù)面影響。

4、市場(chǎng)供應(yīng)持續(xù)增量，成交頹勢(shì)有待破解。

疫情沖擊下以及房企“促銷售、抓回款”背景下，我市商品房供應(yīng)量明顯增多。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1-9月批準(zhǔn)新建商品住房預(yù)售面積42.09萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)14.75%，除去今年以來(lái)的銷量，增量達(dá)14萬(wàn)平方米，近期仍將持續(xù)增加。當(dāng)前，我市商品房銷售市場(chǎng)呈現(xiàn)“溫和”狀態(tài)，傳統(tǒng)旺季“金九銀十”熱度不高，購(gòu)房需求有所減少，觀望情緒相對(duì)濃厚，當(dāng)下之急，成交頹勢(shì)有待破解。

三、市場(chǎng)判斷與預(yù)測(cè)

在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體調(diào)控不放松前提下，穩(wěn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售至關(guān)重要，差別化調(diào)控和保障合理購(gòu)房需求仍是未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控的基本措施，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素依然是政策、土地、人口和產(chǎn)業(yè)。

為應(yīng)對(duì)疫情帶來(lái)的影響，我市年初出臺(tái)房地產(chǎn)扶持政策，從供需兩端提振市場(chǎng)信心，因城施策更加靈活，發(fā)展環(huán)境存在適度寬松的空間，市場(chǎng)有望企穩(wěn)向好。當(dāng)前隨著新拍地塊的開(kāi)工建設(shè)及新盤(pán)的陸續(xù)上市，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)投資、施工面積（含新開(kāi)工）等主要指標(biāo)將穩(wěn)步增加，商品房庫(kù)存量將繼續(xù)加大。商品房銷售方面，我市商品房市場(chǎng)將繼續(xù)維持目前穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)，隨著新盤(pán)的入市，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，將給大家提供更多的購(gòu)房選擇。當(dāng)前商品房市場(chǎng)雖形勢(shì)有所好轉(zhuǎn)，但既有“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季的原因，也有新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)因素，若非出現(xiàn)更誘人的利好，預(yù)計(jì)短期內(nèi)商品房成交量不會(huì)出現(xiàn)太大的波動(dòng)；房?jī)r(jià)方面，在當(dāng)前新盤(pán)的推動(dòng)下，房?jī)r(jià)目前呈現(xiàn)小幅增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，但在市場(chǎng)總體大環(huán)境不變的情況下，我市房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大起大落現(xiàn)象，預(yù)計(jì)將延續(xù)平穩(wěn)走勢(shì)。

四、當(dāng)前市場(chǎng)應(yīng)對(duì)措施

針對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)情況，暴露的問(wèn)題令人擔(dān)憂，這既有市場(chǎng)本身因素，也有企業(yè)自身原因?；诖?，要解決當(dāng)前存在的問(wèn)題，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，提出如下應(yīng)對(duì)措施：

（一）依據(jù)市場(chǎng)情況科學(xué)供地

當(dāng)前我市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需已出現(xiàn)相對(duì)不平衡和矛盾，市政府應(yīng)充分利用土地供應(yīng)杠桿加以調(diào)節(jié)，應(yīng)建立科學(xué)供應(yīng)土地機(jī)制，尊重市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，科學(xué)供應(yīng)土地，實(shí)現(xiàn)土地供應(yīng)效益最大化，根據(jù)市場(chǎng)商品房年均消化量把握土地供應(yīng)量和節(jié)奏，避免供應(yīng)過(guò)于集中且存量過(guò)大的問(wèn)題。

（二）啟動(dòng)棚改項(xiàng)目消化庫(kù)存

目前我市可售住宅庫(kù)存量已處高位，庫(kù)存面積仍將持續(xù)增加，解決好庫(kù)存問(wèn)題變得非常緊迫。為認(rèn)真貫徹落實(shí)省住建廳《關(guān)于有效應(yīng)對(duì)疫情進(jìn)一步促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》、《關(guān)于做好“六穩(wěn)”工作落實(shí)“六?！比蝿?wù)的若干措施》的精神，建議往年棚改已簽協(xié)議項(xiàng)目應(yīng)加快資金籌措節(jié)奏，盡快發(fā)放征遷資金，適時(shí)啟動(dòng)2021-2023年三年棚改計(jì)劃，因地制宜加大棚改貨幣化安置比例，適當(dāng)提高貨幣安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)和鼓勵(lì)項(xiàng)目被征遷人到商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目自主購(gòu)房。

（三）加強(qiáng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防控監(jiān)管

一是加強(qiáng)市場(chǎng)防控和監(jiān)管。加大對(duì)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管和違法違規(guī)行為的核查力度，特別是投訴集中、媒體曝光的企業(yè)和項(xiàng)目；二是著力建立信用信息管理制度，實(shí)行信用普評(píng)，將實(shí)力不濟(jì)、失信的企業(yè)逐步淘汰市場(chǎng)；三是加強(qiáng)對(duì)因工程質(zhì)量、逾期交付、資金鏈斷裂工程停工等引發(fā)信訪維穩(wěn)問(wèn)題項(xiàng)目重點(diǎn)防控。相關(guān)部門(mén)要制定完善防控預(yù)案，及時(shí)掌握購(gòu)房人動(dòng)態(tài)，耐心做好解釋工作，防止群訪事件而引發(fā)市場(chǎng)動(dòng)蕩。四是用法治的思維厘清重大風(fēng)險(xiǎn)樓盤(pán)狀況，匯同法院等司法部門(mén)通過(guò)司法途徑促問(wèn)題解決。

（四）理性判斷市場(chǎng)發(fā)展走勢(shì)

當(dāng)前，我市商品房銷售市場(chǎng)已回歸正常，理性判斷市場(chǎng)的發(fā)展尤其重要。一是開(kāi)發(fā)企業(yè)要理性判斷未來(lái)銷售市場(chǎng)走勢(shì)，切實(shí)根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況謹(jǐn)慎推出新產(chǎn)品，勿盲目漲價(jià)增量，適時(shí)調(diào)整市場(chǎng)營(yíng)銷策略，同時(shí)杜絕違法違規(guī)銷售行為的存在，在市場(chǎng)中公平競(jìng)爭(zhēng)，維護(hù)好市場(chǎng)秩序的穩(wěn)定和購(gòu)房氛圍；二是加大對(duì)房地產(chǎn)政策宣傳力度，利用電視、報(bào)紙、微信公眾號(hào)等媒體客觀、公正地報(bào)道房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，讓消費(fèi)者理性分析市場(chǎng)，消除等待觀望情緒，積極引導(dǎo)市民把握合適時(shí)機(jī)購(gòu)房置業(yè)。

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