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2016年2月22日，張三、肖四與泰和縣某置業(yè)有限公司簽訂了《商品房買賣合同》，合同對雙方權(quán)利、義務(wù)進(jìn)行了約定，其中第八條：出賣人應(yīng)當(dāng)在2017年6月30日前依照……將商品房交付買受人使用；第十五條：出賣人應(yīng)當(dāng)在商品交付使用后180日內(nèi)，將辦理權(quán)屬（包括契稅證、房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證）登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，……買受人不退房，出賣人按已付房價款的3%向買受人支付違約金。該《商品房買賣合同》的附件四為“合同補充協(xié)議”，協(xié)議的第七條為“對合同第十五條的補充約定”，內(nèi)容為：“1、買受人委托出賣人辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，出賣人盡量按照雙方約定日期辦理產(chǎn)權(quán)登記，但是出賣人不承擔(dān)該無償委托行為的逾期責(zé)任……；3、在合同約定的房屋交付期限屆滿前，買受人須……支付應(yīng)由買受人承擔(dān)的物業(yè)維修基金和辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記所需的各種稅、費并提供全部代辦資料。在上述期限內(nèi)，如買受人……未及時付清政府規(guī)定的稅費、專項維修基金、辦證手續(xù)費、登記費以及應(yīng)當(dāng)由買受人交納的其他費用、未及時按約定時間前來辦理交房手續(xù)、未及時提供辦理登記所需的全部手續(xù)、資料等，出賣人均有權(quán)拒絕為買受人辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的相關(guān)手續(xù)，由此產(chǎn)生的一切后果均由買受人承擔(dān)，同時出賣人辦理權(quán)屬登記的時間順延且不承擔(dān)任何違約責(zé)任；4、因政策及政府主管部門原因、工作程序，造成不能如期接收出賣人所報送的資料和辦結(jié)產(chǎn)權(quán)登記相關(guān)手續(xù)的，出賣人不承擔(dān)任何責(zé)任……；5、辦理分戶房屋所有權(quán)證的時間，從買受人向出賣人繳納完畢專項維修基金及相關(guān)稅費，提交完備的辦理房屋所有權(quán)證所需資料及辦理完畢相關(guān)手續(xù)之日起計算，如因買受人原因或不可抗力使產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)超過合同第十五條約定期限延遲辦理的，出賣人不承擔(dān)違約責(zé)任……”等等。

合同簽訂后，張三、肖四按照合同約定付清了全部購房款。2017年6月，泰和縣某置業(yè)有限公司按照合同約定將上述商品房交付張三、肖四，同期張三、肖四將該商品房租賃給泰和縣某置業(yè)有限公司關(guān)聯(lián)企業(yè)某國際酒店作為酒店公寓進(jìn)行經(jīng)營，并由某國際酒店每年向張三、肖四支付租金。

2019年1月3日，張三、肖四經(jīng)泰和縣某置業(yè)有限公司通知到泰和縣某置業(yè)有限公司處辦理了契稅、公共維修基金、產(chǎn)權(quán)登記費等辦證費用的代收代繳事宜，泰和縣某置業(yè)有限公司直接在某國際酒店應(yīng)向張三、肖四支付的租金內(nèi)扣除了上述相關(guān)費用后，向張三、肖四出具了《泰鑫14#酒店公寓稅費收款單》。

2020年5月6日，泰和縣不動產(chǎn)登記局才對上述商品房頒發(fā)了不動產(chǎn)權(quán)證書。泰和縣某置業(yè)有限公司逾期辦證，已構(gòu)成違約，張三、肖四為維護(hù)自身合法權(quán)益，遂訴至法院，要求判令泰和縣某置業(yè)有限公司賠償其逾期辦證違約金。

法院認(rèn)為，張三、肖四與泰和縣某置業(yè)有限公司簽訂的兩份《商品房買賣合同》，系雙方真實意思表示，合法有效，受法律保護(hù)，雙方均應(yīng)按約履行。《商品房買賣合同》中明確約定了張三、肖四購買的商品房為預(yù)售商品房，故本案案由應(yīng)變更為商品房預(yù)售合同糾紛。

張三、肖四與泰和縣某置業(yè)有限公司在《商品房買賣合同》中僅約定出賣人向產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)報備權(quán)屬登記資料的時間是商品房交付使用后180日內(nèi)，雙方未明確約定辦理或取得不動產(chǎn)權(quán)證書的具體期限。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第一款及《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十二條的規(guī)定，預(yù)售商品房辦理權(quán)屬登記的期限為商品房交付使用之日起90日，但該期限明顯短于雙方在《商品房買賣合同》中約定的權(quán)屬登記資料報備期限180天。結(jié)合法律規(guī)定及當(dāng)事人約定，可以認(rèn)定泰和縣某置業(yè)有限公司為張三、肖四代辦權(quán)屬登記的期限為商品房交付使用后180日內(nèi)。

本案泰和縣某置業(yè)有限公司向張三、肖四交付商品房的時間是2017年6月，向張三、肖四代收代繳契稅、公共維修基金、產(chǎn)權(quán)登記費等辦證費用的時間是2019年1月3日，期間相距約18個月；泰和縣不動產(chǎn)登記局為張三、肖四所購買商品房頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書的時間是2020年5月6日，距離泰和縣某置業(yè)有限公司交付商品房的時間約36個月，均遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過商品房辦理權(quán)屬登記的法定期限和雙方約定期限，明顯存在逾期。

泰和縣某置業(yè)有限公司提出張三、肖四不能如期獲得不動產(chǎn)權(quán)證書系因張三、肖四未及時繳交契稅、公共維修基金、產(chǎn)權(quán)登記費等辦證費用以及受當(dāng)?shù)卣哂绊?、政府主管部門辦證程序諸多限制等因素造成，但泰和縣某置業(yè)有限公司所提交的證據(jù)難以證實其抗辯理由，不予采信。

泰和縣某置業(yè)有限公司作為商品房開發(fā)銷售商，為張三、肖四等購房人代辦商品房權(quán)屬登記事宜系其法定義務(wù)，不得拒絕。本案《商品房買賣合同》附件四“合同補充協(xié)議”系泰和縣某置業(yè)有限公司提供的格式合同，該協(xié)議第七條約定的免除泰和縣某置業(yè)有限公司逾期辦證責(zé)任的內(nèi)容，有違背公平原則，損害了張三、肖四的利益，應(yīng)認(rèn)定條款無效。

張三、肖四與泰和縣某置業(yè)有限公司在《商品房買賣合同》中約定逾期辦證的違約金按已付房價款的3%計算，該約定系雙方當(dāng)事人意思的一致表示，沒有違反法律規(guī)定。張三、肖四在2017年6月收到商品房后立即租賃并獲得租金，逾期辦證并未對張三、肖四造成直接損失，且張三、肖四已收到不動產(chǎn)權(quán)證書，相關(guān)權(quán)屬已得到確認(rèn)。張三、肖四以合同約定違約金數(shù)額極低為由要求調(diào)整，于法無據(jù)，亦有違誠信公平，不予支持。

綜上，泰和縣某置業(yè)有限公司逾期辦證構(gòu)成違約，依法應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，應(yīng)按合同約定按已付房價款的3%計算向張三、肖四支付逾期辦證違約金。

在民事法律行為中，合同雙方主體依照合同約定履行合同義務(wù)，一方面，這是誠實信用原則的基本體現(xiàn)，另一方面，這也是市場經(jīng)濟(jì)健康有序發(fā)展的必然要求。特別是在關(guān)系民生的商品房銷售領(lǐng)域，商品房出賣方更應(yīng)該嚴(yán)格依據(jù)《商品房銷售合同》的相關(guān)約定，依法依約履行及時交房、及時辦證的義務(wù)。當(dāng)出現(xiàn)開發(fā)商逾期交房、逾期辦證的情形后，在雙方協(xié)商無果的情形下，業(yè)主可以通過訴訟來依法維護(hù)自身的權(quán)益。