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  • 【警惕】瑞金還有多少違規(guī)銷售的樓盤(pán)？

商品房預(yù)售許可證是證明開(kāi)發(fā)商在該項(xiàng)目規(guī)劃、工程、土地使用等方面已通過(guò)了政府的審批，并具備了將開(kāi)發(fā)的商品房進(jìn)入市場(chǎng)交易的資格。

缺乏預(yù)售許可證的房產(chǎn)原則上不得對(duì)外銷售。但部分購(gòu)房人因信息不對(duì)稱、渠道不暢通等原因，無(wú)處得知所購(gòu)房產(chǎn)是否具備商品房預(yù)售許可證，從而購(gòu)買了不具備預(yù)售許可證的房產(chǎn)，給自己帶來(lái)了各種煩惱。下面我們來(lái)解讀發(fā)生在瑞金樓盤(pán)市場(chǎng)的投訴

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以上是發(fā)生在瑞金樓盤(pán)市場(chǎng)其中之一，那么，瑞金還有多少在未取得預(yù)售證在銷售的樓盤(pán)？違規(guī)銷售又該受到什么處罰呢？作為消費(fèi)者，我們又該了解什么，又該如何維護(hù)自己合法權(quán)益呢？請(qǐng)看國(guó)家相關(guān)法律解讀！


解析：


若開(kāi)發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證，此時(shí)雙方房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議無(wú)法履行主要是因開(kāi)發(fā)商過(guò)錯(cuò)所致，依據(jù)上述《民法典》第一百五十七條的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商除返還已收購(gòu)房款外，還應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者承擔(dān)因過(guò)錯(cuò)所造成的相應(yīng)損失的賠償責(zé)任。

同時(shí)，2019年11月最高人民法院發(fā)布了《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（以下簡(jiǎn)稱“九民紀(jì)要”）第33條規(guī)定：“合同不成立、無(wú)效或者被撤銷后，在確定財(cái)產(chǎn)返還時(shí)，要充分考慮財(cái)產(chǎn)增值或者貶值的因素……。

所以該項(xiàng)損失的賠償雖以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，但仍應(yīng)兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等因素，根據(jù)公平和誠(chéng)實(shí)信用原則，對(duì)購(gòu)房人的購(gòu)房款利息、房?jī)r(jià)上漲增值預(yù)期利益等進(jìn)行賠償。

另外，從開(kāi)發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證即開(kāi)始出售房屋行為而言，開(kāi)發(fā)商不僅違背了誠(chéng)信信用原則，也違反了相關(guān)的行政法律規(guī)定，購(gòu)房者也可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門(mén)進(jìn)行投訴舉報(bào)，按照城市房地產(chǎn)管理法第六十八條“違反本法第四十五條第一款的規(guī)定預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令停止預(yù)售活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，可以并處罰款?！钡囊?guī)定對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行處罰。

但是需提請(qǐng)各位購(gòu)房人注意的是，隨著2020年1月1日新修正的《商品房買賣司法解釋》正式實(shí)行，原《商品房買賣司法解釋》第九條即“出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；”已被刪除不再適用。這意味著針對(duì)開(kāi)發(fā)商故意隱瞞無(wú)商品房預(yù)售許可證明與購(gòu)房人訂立商品房買賣合同的情況，購(gòu)房人無(wú)法再像過(guò)去一樣向開(kāi)發(fā)商主張已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。隨著我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度不斷完善，“網(wǎng)簽備案”制度全面推行，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)、商品房預(yù)售許可證核發(fā)情況等基本信息均已公開(kāi)可查。該條款的刪除既是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)境和秩序的變化作出的針對(duì)性修改，也是順應(yīng)《民法典》的實(shí)施，對(duì)于合同領(lǐng)域懲罰性賠償?shù)闹?jǐn)慎適用做出的變化。


“ 

建議


瑞金房產(chǎn)網(wǎng)（www.rjfcw.com）建議：目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售等各個(gè)流程的審批信息基本都能夠在住建部門(mén)、房地產(chǎn)管理部門(mén)的官方網(wǎng)站上查詢到。

故購(gòu)房人在決定購(gòu)買房屋前，最好能夠提前對(duì)心儀樓盤(pán)的各種手續(xù)、審批文件是否到位進(jìn)行核實(shí)，避免出現(xiàn)因所購(gòu)房產(chǎn)證件、手續(xù)不全，出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商無(wú)法按時(shí)交房、辦理證件不順利等各類問(wèn)題。

此外，購(gòu)房人在房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)、商品房買賣合同等文件中最好能夠要求開(kāi)發(fā)商對(duì)已備齊銷售房屋的所有手續(xù)以及后續(xù)產(chǎn)權(quán)證辦理期限做出承諾，并明確約定違約責(zé)任，以確保購(gòu)房人的利益得到最大程度的保障。



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