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  • 二手房“停貸”?謠言!

 “今年2月底簽了二手房300萬元的同貸書,本來銀行說5月前可放款,但一拖再拖,現(xiàn)在說可能要等到8月份了?!笔忻耜惻肯蛴浾哒f。

  今年以來,廣州按揭房貸額度持續(xù)收緊,不僅貸款價(jià)格多次上調(diào),近期,“二手房停貸”“放款周期變長”的消息更引發(fā)關(guān)注。記者走訪銀行機(jī)構(gòu)、開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)了解到,雖然目前尚未有銀行承認(rèn)“停貸”,但額度緊張使得多家銀行放款時(shí)間不斷延長,尤其是二手房貸,不少銀行甚至表示放款時(shí)間不能確定?!胺孔〔怀础钡谋尘跋?,一系列房貸政策的效果正在顯現(xiàn),新增居民房貸開始進(jìn)入下降通道。有業(yè)內(nèi)人士分析,預(yù)計(jì)下半年銀行信貸投放額度及放款周期將逐步恢復(fù)常態(tài),市場交易規(guī)模將保持量增價(jià)穩(wěn)的增長勢頭。

  銀行:相比一手房,二手房放款時(shí)間更長

  廣州區(qū)域“停貸”了?在走訪過程中,有房產(chǎn)中介工作人員向記者展示了《最新銀行政策表2021.6.25》的表格,記者注意到,該表格上顯示,建設(shè)銀行、浦發(fā)銀行、光大銀行停止接單,招商銀行、廣發(fā)銀行、中信銀行少量接單,與此同時(shí),表格上注明:房貸政策會(huì)因各銀行的政策隨時(shí)調(diào)整,建議成交一周內(nèi)安排客戶業(yè)主面簽按揭。不過,記者向上述表格中顯示停止接單的建設(shè)銀行、浦發(fā)銀行、光大銀行了解情況,三家銀行均表示現(xiàn)在仍可受理房貸業(yè)務(wù)。

  “現(xiàn)在確實(shí)有銀行不做二手房貸了,但對外還是會(huì)接客戶的相關(guān)業(yè)務(wù),只是會(huì)告訴你放款時(shí)間不確定。”該中介工作人員向記者透露,如果自己去找銀行貸款,按個(gè)人業(yè)務(wù)的正常流程走,放款慢是現(xiàn)在的常態(tài),但如果是通過開發(fā)商、按揭公司等渠道,他們將多個(gè)客戶的業(yè)務(wù)一起進(jìn)行,放款的速度并不慢。

  雖然目前尚未有銀行發(fā)布官方文件表示“停貸”,但記者走訪過程中了解到,額度的緊張使得多家銀行放款速度變慢已成事實(shí),且目前房貸放緩的情況主要集中在二手房房貸市場?!坝幸恍┙衲昴瓿鹾灥模歼€沒有落實(shí)到放款。”廣州某國有大行的信貸部人士向記者透露,現(xiàn)在二手房房貸的審批很快,資料齊全的話,預(yù)計(jì)一周左右可以審批完,但是由于排隊(duì)人較多,銀行額度緊張,所以放款的時(shí)間沒辦法確定。

  “今年以來,按揭房貸持續(xù)收緊,只是相比一手房貸,二手房貸的放款時(shí)間顯得更長?!庇邢嚓P(guān)人士補(bǔ)充道,這是因?yàn)樵谟邢薜念~度之下,銀行機(jī)構(gòu)會(huì)將資源傾向給合作房企的樓盤。

  貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,從放款周期來看,6月72城房貸平均放款周期為50天,較5月再延長2天。其中,46個(gè)城市房貸放款周期延長,已超過六成。如廣州較5月延長14天至98天,佛山、東莞、中山、惠州等粵港澳大灣區(qū)城市放款周期也基本延至100天以上。

  與此同時(shí),銀行對貸款人的資質(zhì)審核也較為嚴(yán)格。如有銀行要求購房首付款80%及以上資金來源于借款人家庭自有資金。此外,還需借款人提供銀行近半年流水或其他可驗(yàn)證材料進(jìn)行核實(shí),對于有部分于近半年轉(zhuǎn)入的款項(xiàng),要進(jìn)一步核查是否為合理收入所得。

  新增居民房貸開始進(jìn)入下降通道

  房貸放緩背后,除了額度緊張之外,銀行房貸利率自今年以來,已進(jìn)行過多輪上調(diào)。根據(jù)貝殼研究院對全國72個(gè)城市房貸業(yè)務(wù)的統(tǒng)計(jì),首套和二套房貸平均利率已經(jīng)連續(xù)7個(gè)月上升,二季度分別累計(jì)上漲17和15個(gè)基點(diǎn)。廣州有部分銀行自今年以來,房貸利率已經(jīng)經(jīng)過4輪上調(diào)。

  在一系列房貸政策調(diào)整下,房貸增長轉(zhuǎn)弱趨勢已經(jīng)顯現(xiàn),從5月份起,新增居民房貸開始進(jìn)入下降通道。此前央行公布的5月末社會(huì)融資規(guī)模存量統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告顯示,居民中長期貸款增加4426億元,為今年以來首度同比少增。

  房貸政策持續(xù)收緊對房地產(chǎn)市場的影響是立竿見影的。記者觀察到,廣州二手房市場降溫,成交量連續(xù)下降。來自廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示,自今年4月份開始,廣州全市中介促成二手住宅的網(wǎng)簽量逐月下降,其中2021年6月(統(tǒng)計(jì)周期為2021年5月26日-2021年6月25日),廣州市中介促成二手住宅的網(wǎng)簽宗數(shù)和面積分別為1943宗和18.39萬平方米,環(huán)比分別下降26.18%和24.77%,同比分別下降55.14%和53.98%。

  “目前廣州二手房確實(shí)受到一些影響了,成交量較去年同期大概下降了3成左右,除了受二手房貸放緩等因素影響外,還因?yàn)榻衲?月下旬推出的增值稅‘2改5’政策?!敝薪槿耸啃★L(fēng)向記者坦言。

  記者了解到,自2021年4月22日起施行的《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于完善我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》中指出,將越秀區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)、天河區(qū)、白云區(qū)、黃埔區(qū)、番禺區(qū)、南沙區(qū)、增城區(qū)9區(qū)個(gè)人銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。

  “以前是房子滿2年不用繳增值稅,該政策實(shí)施后,沒有滿5年的房子在交易時(shí),需要繳納約5%的增值稅,比如原本滿2年但未滿5年、總價(jià)約400萬元的房子,在該政策實(shí)施后,要比以前多繳納約20萬元的增值稅款。”中介人士小風(fēng)向記者說,該政策實(shí)施后,二手市場的熱度有明顯降溫,有部分買家轉(zhuǎn)向了一手市場。

  此外,有中介機(jī)構(gòu)還對其服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了統(tǒng)一,減少買賣雙方對中介是否存在偏幫一方及吃差價(jià)的擔(dān)憂。7月1日,裕豐地產(chǎn)發(fā)布,其旗下的二手房買賣統(tǒng)一向買賣雙方各收取房屋總成交價(jià)0.69%的傭金(單方不低于6000元)。有裕豐地產(chǎn)的中介人員坦言,此前0.5%~1.5%之間的傭金都有過。

  預(yù)計(jì)下半年市場交易規(guī)模將保持量增價(jià)穩(wěn)

  在“房住不炒”大背景下,監(jiān)管層出臺一系列政策調(diào)控房地產(chǎn)市場,包括“三道紅線”政策、房地產(chǎn)貸款集中度管理制度、土地集中出讓政策等,在精準(zhǔn)的調(diào)控下,行業(yè)整體規(guī)模增速放緩,盈利有所下滑,同時(shí)去年以來房地產(chǎn)板塊走勢弱于大盤,地產(chǎn)行業(yè)估值創(chuàng)下歷史新低。數(shù)據(jù)顯示,2020年,申萬房地產(chǎn)指數(shù)全年累計(jì)下跌10.85%,跑輸滬深300指數(shù)38.06個(gè)百分點(diǎn)。2021年以來(截至7月6日),申萬房地產(chǎn)指數(shù)下跌7.89%,跑輸滬深300指數(shù)5.43個(gè)百分點(diǎn)。山西證券表示,截至2021年6月18日,地產(chǎn)板塊動(dòng)態(tài)PE為7.9 倍,估值僅高于銀行板塊;縱向來看,目前地產(chǎn)板塊估值仍處于近10年較低水平。

  港股方面,2020年恒生中國(香港上市)100指數(shù)全年累計(jì)上漲1.97%,恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)全年累計(jì)下跌23.62%,跑輸大盤25.59個(gè)百分點(diǎn)。2021年至今(截至7月6日),克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)下跌8.73%,跑輸恒生指數(shù)11.82個(gè)百分點(diǎn)。所以,總體來看,不論A股還是H股,兩地房地產(chǎn)板塊走勢均明顯弱于大盤。

  對于未來,中信證券認(rèn)為,高信用、大市值的部分地產(chǎn)開發(fā)公司已經(jīng)被低估,不過行業(yè)盈利能力下降預(yù)計(jì)仍將持續(xù),但資產(chǎn)運(yùn)營和下沉深耕可能使部分低資金成本公司找到盈利能力拐點(diǎn)。2021年是企業(yè)報(bào)表盈利能力繼續(xù)下降的一年,而2022年之后則可能出現(xiàn)分化,個(gè)別企業(yè)可能憑借低資金成本和高開發(fā)能力穩(wěn)住利潤率,另一些企業(yè)可能會(huì)面臨項(xiàng)目層面虧損的壓力。

  融360大數(shù)據(jù)研究院李萬賦分析,一方面,受房貸集中度新規(guī)限制,今年各銀行房貸額度確實(shí)會(huì)比往年投放少;另一方面,按照往年規(guī)律,下半年房貸額度也往往會(huì)比上半年緊張;此外,“房住不炒”政策執(zhí)行趨嚴(yán),對個(gè)人消費(fèi)貸和經(jīng)費(fèi)貸信貸資金違規(guī)流入樓市的檢查和處罰力度加大。

  值得注意的是,在政策引導(dǎo)下,銀行信貸結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化,資金正加速向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)傾斜。銀保監(jiān)會(huì)數(shù)據(jù)顯示,前4個(gè)月,制造業(yè)貸款新增1.1萬億元,85%為中長期貸款??萍紕?chuàng)新、綠色發(fā)展等領(lǐng)域信貸繼續(xù)較快增長。民營企業(yè)貸款同比增長12.3%?!皬难胄泻豌y保監(jiān)會(huì)公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看,普惠型小微企業(yè)貸款規(guī)模有所增加,下半年應(yīng)該會(huì)更加精準(zhǔn)支持小微企業(yè)和個(gè)體戶,并且加強(qiáng)信貸資金的流向監(jiān)管?!崩钊f賦分析。

  貝殼研究院表示,過了上半年的考核節(jié)點(diǎn)后,下半年銀行信貸投放額度及放款周期將逐步恢復(fù)常態(tài),市場交易規(guī)模將保持量增價(jià)穩(wěn)的增長勢頭,預(yù)計(jì)下半年二手房市場交易量增速放緩,全年新房、二手房的交易規(guī)模比去年增長超過10%。

來源:廣州日報(bào)

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