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回顧了2020年的工作，其中房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)運行。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全力做好房地產(chǎn)市場調(diào)控，實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期目標。

2021年1-6月份，我市房地產(chǎn)市場發(fā)展基本實現(xiàn)預期目標，開發(fā)投資、銷售面積等主要指標呈現(xiàn)出良好的增長態(tài)勢，面對市場整體回曖，我市始終堅持“房住不炒”定位，認真落實“三穩(wěn)”工作目標，進一步加強了市場監(jiān)管，總體保持了市場的平穩(wěn)運行。

伴隨著瑞金房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展，分銷機構(gòu)如雨后春筍，分銷方式也層出不窮。其對提升房地產(chǎn)銷售業(yè)績做出了一定貢獻，但是隨著市場競爭的不斷變化，由于缺乏行業(yè)規(guī)范管理，少數(shù)分銷機構(gòu)依靠資本力量壟斷市場造成不斷推高分銷，造成行業(yè)內(nèi)各類管理亂象。近期收到多家房企的反映，瑞金房產(chǎn)網(wǎng)www.admirer.cn獨家經(jīng)過市場調(diào)研等多種方式進行了深入了解，現(xiàn)將有關情況報告如下：

一、擾亂市場秩序，“綁架客戶” 

分銷亂象最為常見的以各項目圍追堵截式的“截客”為主。瑞金所有版塊內(nèi)樓盤的自然到訪因為分銷經(jīng)紀人的大肆“截客”，造成自然到訪率低于10%以下，一方面造成無分銷的項目來訪低、成交量驟減；另一方面對啟動分銷的項目也造成來訪及成交80%以上為分銷客戶，使開發(fā)商營銷費用劇增，資金成本壓力巨大。

在市場競爭激烈的瑞金以體育館周邊等版塊，“ 人海戰(zhàn)術”的分銷早已將項目方圓1-3公里的客戶截取殆盡，其間若有項目不用分銷或分銷傭金太低，其意向客戶均會被各家分銷經(jīng)紀人在樓盤門口攔截和拉扯，且一組客戶往往被多個分銷經(jīng)紀人攔截，在攔截過程中時常造成開發(fā)商、意向客戶及分銷經(jīng)紀人三方的口頭辱罵及肢體沖突。

二、變相“要挾”開發(fā)商，哄抬傭金 

變相壟斷版塊市場后，分銷更是肆意哄抬傭金，傭金低的項目就不給帶訪，不合作就將客戶轉(zhuǎn)介至其他高傭金項目；目前瑞金市面上的住宅分銷傭金基本高達1-2萬元/套，商辦產(chǎn)品甚至高達房價15%，這一成本開發(fā)商只能轉(zhuǎn)嫁至購房者身上，造成購房者的購房成本增加。

三、經(jīng)紀人質(zhì)素良莠不齊，管理混亂 

分銷的實質(zhì)其實就是“人海戰(zhàn)術”。既然人多，那難管理就是必然的。目前分銷經(jīng)紀人素質(zhì)良莠不齊，很多分銷經(jīng)紀人自身素質(zhì)低下，在拓客過程中經(jīng)常為了搶奪客戶不擇手段，造成管理混亂。每個項目背后的分銷公司都不止一家?guī)гL，在大分銷之下還有無數(shù)個二級、三級分銷團體，他們發(fā)展成樹狀分銷網(wǎng)，數(shù)人攪合一個項目已成常態(tài)，各個分銷經(jīng)紀人隨意報價、隨意打擊競品無分銷項目，在口徑輸出過程中隨意違反廣告法規(guī)定的不在少數(shù)。開發(fā)商有住建局、市監(jiān)局等相關部門制約，所有宣傳推廣都需合理合法，分銷經(jīng)紀人則不然，空口承諾、事后違約等情況屢見不鮮。

四、業(yè)績難界定，行業(yè)透明度低 

分銷經(jīng)紀人散亂差、二級分銷、三級分銷等規(guī)則難統(tǒng)一、客戶歸屬難界定、勾結(jié)案場難管理、業(yè)績管理不規(guī)范等，同時結(jié)傭過程不透明，存在大量弄虛作假情況，帶來大量審計風險。在瑞金各個板塊的項目中均出現(xiàn)分銷客戶與項目自然到訪客戶、老帶新客戶交叉，分銷經(jīng)紀人違規(guī)承諾返點返傭，開發(fā)商又以客戶為自訪、老帶新客戶為由不結(jié)傭，造成雙方矛盾劇增，給行業(yè)發(fā)展帶來困局。

以上分銷亂象成為了當前房地產(chǎn)市場的一大痛點問題，分銷機構(gòu)崛起無序，管理混亂，加劇了信任危機和市場混亂，嚴重影響了瑞金房地產(chǎn)市場整體形象和持續(xù)健康發(fā)展，也損害了開發(fā)商和購房者的正當利益。針對以上問題，我們認為找到一些合理的解決方法是有必要的，對策建議如下:

（1）嚴禁分銷經(jīng)紀人在樓盤2公里范圍內(nèi)截客，針對屢次在項目案場門口截客的分銷經(jīng)紀人，視情況進行相應處罰，維護市場秩序。

（2）建議各區(qū)域分銷傭金設置上限，開發(fā)商、分銷、監(jiān)管機構(gòu)三方明確權(quán)責，規(guī)范市場傭金價格，做到區(qū)域分銷市場公開、公正、透明。

（3）建議建立分銷經(jīng)紀人管理手冊，明確崗位職責及上崗要求。分銷經(jīng)紀人必須持證上崗，每年對分銷經(jīng)紀人進行培訓，提高分銷經(jīng)紀人專業(yè)素養(yǎng)，對持證分銷經(jīng)紀人內(nèi)部做好管控，外部做好監(jiān)督，對違反行業(yè)內(nèi)規(guī)定的分銷經(jīng)紀人取消取從業(yè)資格。

（4）建議制定分銷業(yè)績判定的基本準則，組織專場培訓對分銷業(yè)績判定問題進行疑難解答，明確業(yè)績判定標準，做到有據(jù)可查，有理可依。