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住宅式公寓、商務公寓、商辦公寓、產辦公寓，上一期房地產市場亂象調查中，我們揭示了部分開發(fā)商將商辦公寓當作商務公寓售賣的亂象。

本期，奧一實測研究院團隊再以暗訪形式，跟隨深圳市不同房地產中介公司的中介，走訪南山區(qū)、光明區(qū)、龍華區(qū)等多個樓盤，調查氣球貸、假流水等問題。

中介忽悠客戶注冊空殼公司購買產辦公寓

糯家中介帶記者來到華聯(lián)城市中心，告訴記者如果想要買房，“開發(fā)商可以幫忙注冊公司，最快三天，最晚一個多星期，只需要繳納2550元。”

產辦公寓的土地性質一般為產業(yè)用地，產權年限大多是50年。這類公寓不允許個人名義購買，只能以企業(yè)名義購買。那產辦公寓究竟好不好呢？

和商辦公寓相比，產辦公寓不僅無法落戶，沒有學位，也沒有獨立的小紅本，一般是整棟整個園區(qū)統(tǒng)一一本證。并且，從第四年開始，作為持有成本，產辦公寓每年都需要交0.84%的房產稅，而商務公寓和商辦公寓都無需交稅。

目前產辦公寓在市面上主要的交易方式多為轉讓使用權、租賃、合作建房和股權轉讓。轉讓方式采用股權轉讓，股權轉讓無法貸款，買家想買就必須一次性付清全款。因此，想要轉手產辦公寓是大難題。買家買到手里，很有可能就砸在手里。

氣球貸，假流水普遍存在

銀行根據(jù)產權年限，對借款人所申請的貸款年限是有所限制的，購房者不能選擇過長的貸款年限，像公寓一般是10年貸款，對購房者來說月供壓力很大，很多銷售和中介推薦氣球貸來解決問題。

奧一新聞記者在深國際萬科和頌軒詢問了一間56m2公寓，均價6.5萬，總價362萬。首付45%，163萬,貸款199萬。正常按照十年按揭貸款，月供約為2.1萬元。

而如果想要減小前期壓力，可以做氣球貸，月供約為1.3萬元，雖然也是10年還完，但是是按照20年按揭貸款，到了第十年最后一個月，買家需要一次性償還完本金和利息。

端慧苑，天匯城，廣源大廈銷售和德佑，樂有家，美凱龍愛家中介都有向奧一新聞記者提及氣球貸，尤其是在客戶表明月供壓力大的情況下，而對于氣球貸的風險，除了德佑，其他房地產中介與銷售均未詳細介紹。

據(jù)公開資料顯示，氣球貸尾期還款額高，支付利息多。貸款期限結束時，客戶必須考慮是一次性還清尾款，還是將尾款按新的預期年化利率轉換為傳統(tǒng)的分期貸款。

如果償還不起氣球貸的尾款，就不得不續(xù)貸，如果續(xù)貸時貸款預期年化利率過高或客戶信用記錄受損，可能就無法續(xù)貸。這時，客戶只好賣房來償還氣球貸尾款，落得房財兩空。

在和頌軒銷售算完房價的情況下，記者表示流水不夠，銷售說，首付夠的情況下，流水是小問題。

樂有家和德佑中介也提到，可以讓父母每月往卡里打錢刷流水，銀行只查近半年流水，只需要流水可以超過月供兩倍，就能從銀行貸到款。貸款時，銀行問起來，說是額外收入就可以。除此之外，平時可以開張信用卡經常使用，讓征信看起來更好，更容易從銀行貸到款。

華聯(lián)城市中心銷售說，公寓貸款是商業(yè)貸款，銀行審批不會像住宅貸款那么嚴格。并且每個銀行要求不同，像北京銀行對顧客流水只要求達到單倍流水就可以。

中原地產中介還表示，可將收入情況、社保記錄、征信記錄交于中原地產公司貸款部進行提前審核資質，看后續(xù)銀行能不能批下相關的貸款，中介還可以幫忙聯(lián)系金融機構幫忙辦理貸款。

編輯:賴美弘

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來源:奧一新聞

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來源:奧一新聞