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這段時間，全球經(jīng)濟都不行，我不少朋友手上有點現(xiàn)金，但又擔心貨幣貶值，可奈何沒有更優(yōu)質(zhì)的標的物，所以又重新把眼光盯回樓市的情況，說到貨幣貶值的問題，我們今天就聊聊房貸中的兩種貸款方式，很多朋友也私下也經(jīng)常問我，如何選擇，等額本息和等額本金，哪一種更適合。

這兩種還款方式，一字之差，但差距卻不小，對于很多第一次買房的人來說，往往都舉棋不定，不知如何選擇，只能問度娘了；

兩種還款方式最直觀的體現(xiàn)為：等額本息還款金額每月是固定金額；等額本金每月還款金額有多到少，逐月遞減。

下面我們舉例貸款50萬元，按揭30年，利率為基準利率4.9%為例，不上浮也不下浮。

     a、等額本息：貸款50萬元，還款總額95.53萬元，支付利息45.53萬元，每月月供一樣為2654元。

     b、等額本金：貸款50萬元，還款總額86.85萬元，支付利息36.85萬元，每月月供遞減。

明賬目上來看，等額本息要比等額本金多支付86787.27元利息。看到這個數(shù)據(jù)，很多人就會說，數(shù)據(jù)在那里，等額本金法就是省錢，貸款金額一樣，利息少支付了。

大家仔細看一下，采用等額本息法的特點是每個月還款額固定，在第一個月的2653.63元里，利息2041.67元，本金611.97元。

但到第360月，你每個月還是還款2653.63元，但是其中本金2642.84元，利息僅為10.79元。 

采用等額本金法，每個月固定還本金1388.89元，利息將逐漸減少，第一個月應還利息2041.67元，故第一個月應還房貸總額為3430.56元。

曾經(jīng)很多文章都說，等額本息會多交幾萬、幾十萬的利息，房貸用等額本金更好，真的是這樣么？

首先：你得問自己，是不是想充分利用銀行的資金，自己只付收款，剩余月供。

其次：是不是想用的越久越好，自己的壓力越小。

想清楚這2個問題，后面就的容易理解了，等額本金和等額本息的利率是一樣的，他們倆最大的區(qū)別，在于等額本金，你前期還款較多，僅此而已。

首先，我們仔細對比上表發(fā)現(xiàn)，不管你是等額本金法還是等額本息法，只影響你每個月還的本金數(shù)量，而不會影響你還款的利息，你還的利息是一樣多的。

你會說，不對吧，等額本金法每個月應還的利息很明顯是在迅速減少，上面表格上顯示的很詳細、很清楚。

別急，你再仔細看看，兩種還款方式，第一個月需要償還的利息都是2041.67元，但是隨后等額本金法應還的利息在迅速減小，為什么呢？

因為在第一個月，兩種辦法所占用的本金，都是50萬整，所以他們當月應還利息的金額都是50萬*4.9%/12=2041.67元。

但是第一個月，等額本金法額外還了1388.89元的本金，而等額本息法，只還了611.97元的本金。

從第二個月開始，等額本息法占用銀行的本金就變多了，隨著時間的推移，它額外占用的銀行本金，會越來越多。

你占用了更多的銀行本金，利率一樣的情況下，你應繳的利息當然應該變多。每一期你應繳納的利息，都是你當期占用本金*利率，等額本金和本息均是如此。

但是我之所以找銀行貸款買房，就是因為我沒錢啊，我要是有錢我還貸款干嘛。至少90%以上的普通人，都希望占用更多的銀行本金，越多越好。

如果能永久占用銀行的本金，每期只還利息不還本金，做投資的人最喜歡這樣的貸款，那簡直太爽了。現(xiàn)在很多商業(yè)貸款就是先利息后本金，但這個利息遠遠比房貸高，貸款年限遠遠沒有房貸時間長，一般是1-5年。

房貸利率，是絕大多數(shù)人一輩子能借到最低利息的貸款了（除開助學貸款和近幾年的扶貧類貸款）。

出于這種思維考慮，那我們當然更傾向于選擇等額本息法，因為這種辦法前期償還的本金極少，貸款買房的人群，絕大部分，都是現(xiàn)在沒錢，未來有錢。

30年前100元，可以買一頭豬，和現(xiàn)在的100元只能買幾斤豬肉。等額本金法很明顯有頭重腳輕的趨勢，并不是普通工薪層合理的資金分配方式。

綜上，占用銀行的本金越多，應還的利息越多，但是銀行承擔的風險和成本也越大，所以大家是公平交易。