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房產(chǎn)稅試點(diǎn)加速

前幾天，《求是》雜志刊登了一篇文章，其中提到：“要積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點(diǎn)工作”。

房產(chǎn)稅這事，基本是年年提。中文博大精深，我們單純從字面上來翻譯下官方語言?！胺e極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革”。所謂“積極”，大意是說這事接下來得準(zhǔn)備辦，態(tài)度上要積極，不是擱置在一邊完全不管。所謂“穩(wěn)妥”，是說這事牽扯方方面面，動(dòng)靜大，容易引起事端，步子不能邁大了。做好“試點(diǎn)”，牽扯利益太大，影響太大，不宜一下子全面鋪開。

其實(shí)，類似的提法，今年就有好幾次了。

4月7日，財(cái)政部稅政司司長王建凡在國新辦發(fā)布會上表示，下一步，將健全以所得稅和財(cái)產(chǎn)稅為主體的直接稅體系，逐步提高直接稅占稅收收入比重。進(jìn)一步完善綜合與分類相結(jié)合的個(gè)人所得稅制度，積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革。消息一出，又一批自媒體或個(gè)人大喊：房產(chǎn)稅要來了，持有多套房產(chǎn)的人要糟了，趕緊拋盤吧。

5月份，幾大部委開會，討論房地產(chǎn)稅。按照官方媒體報(bào)道，財(cái)政部、全國人大常委會預(yù)算工委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、稅務(wù)總局在京主持召開房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會，聽取部分城市人民政府負(fù)責(zé)同志及部分專家學(xué)者對房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的意見。按照磚家們的說法，這次幾大相關(guān)部委聯(lián)合召開座談會，釋放了一個(gè)很明顯的信號，接下來有可能先于立法開展房地產(chǎn)稅試點(diǎn)。磚家們認(rèn)為，中國現(xiàn)在具備了房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的需求與條件。隨著越來越多的城市房地產(chǎn)逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪渴袌觯慨a(chǎn)增長速度變慢，賣地收入會越來越少。對于長期以來習(xí)慣了賣地收入的部門，估計(jì)難以容忍賣地收入減少。因此，專家們認(rèn)為，有個(gè)香餑餑開發(fā)潛力巨大，會創(chuàng)造大量收入：從持有環(huán)節(jié)收取房地產(chǎn)稅。

到現(xiàn)在，房產(chǎn)稅已經(jīng)成了狼來了，喊一遍的時(shí)候你信，這無可厚非；喊兩遍了你也信，說得過去；現(xiàn)在都已經(jīng)喊了十遍八遍了，依然在穩(wěn)妥推進(jìn)中。啥時(shí)候狼才能真的來，現(xiàn)在估計(jì)沒人可以給出一個(gè)時(shí)間表。

房產(chǎn)稅能降低房價(jià)嗎

房產(chǎn)稅這事，關(guān)注的人很多，無房的空軍熱切關(guān)注，持有多套房的人也密切關(guān)注。每逢重大會議，只要一提房產(chǎn)稅，空軍馬上高潮，多軍立即瑟瑟發(fā)抖?？哲姼吲d，因?yàn)榘凑账麄兊恼J(rèn)知，只要出臺房產(chǎn)稅，就會對樓市形成劇烈的打擊，房價(jià)就會飛流直下三千尺。多軍發(fā)抖，是因?yàn)榉慨a(chǎn)稅被傳的威力無邊，持有多套房的人擔(dān)心一出臺房產(chǎn)稅政策，萬一房價(jià)真跌了呢？

在房產(chǎn)領(lǐng)域，空軍和多軍，是完全不同的兩個(gè)物種，卻難得在房產(chǎn)稅這個(gè)問題上，找到了共同點(diǎn)：都擔(dān)心房產(chǎn)稅導(dǎo)致房價(jià)下跌。

不只是空軍、多軍，有些專家學(xué)者也時(shí)不時(shí)跨界點(diǎn)評下房產(chǎn)稅，認(rèn)為“一稅解千愁”。好像只要出臺房產(chǎn)稅，樓市的各種問題就能馬上解決了一般。專家尚且如此考慮這個(gè)問題，所以，也就難怪普通人會被房產(chǎn)稅三個(gè)字震懾住了。

這個(gè)問題，我們可以從宏觀層面談，也可以從微觀方面說。宏觀方面，稅收政策能夠成為調(diào)控房地產(chǎn)的手段嗎？微觀方面，房產(chǎn)稅會導(dǎo)致房價(jià)上漲或下跌嗎？

先看第一個(gè)問題，稅收政策能否調(diào)控房地產(chǎn)？這個(gè)問題，答案是肯定的。稅收政策顯然可以在調(diào)控房地產(chǎn)的過程中發(fā)揮重要作用。比如最開始，二手房交易沒有所謂的增值稅，這是后來加上。賣房時(shí)的個(gè)人所得稅，一開始也沒有，也是后來開始征收的。這些政策，對房地產(chǎn)調(diào)控，肯定可以發(fā)揮作用。最直接的，賣房征收個(gè)人所得稅，如果房子售價(jià)高，原價(jià)低，那賣家就得交一筆巨額所得稅。所以，遇到這種情況，得想方設(shè)法把房子的賣價(jià)調(diào)低，降低個(gè)人所得稅。售價(jià)降低還有一個(gè)重大影響，降低杠桿水平。買方要想多貸款，就得提高銀行評估價(jià)，評估價(jià)越高，需要交的稅就越高。

不管是針對開發(fā)商征收的稅，還是針對買房人、賣房人征收的稅，本質(zhì)上都是ZF介入市場，以稅收為工具，調(diào)控房地產(chǎn)。往往一項(xiàng)房產(chǎn)相關(guān)的加稅政策出臺后，房價(jià)會迎來一波下降。所以，這也是為什么空軍也好，多軍也罷，對房產(chǎn)稅這個(gè)“大殺器”，心有余悸的重要原因。

房產(chǎn)相關(guān)的調(diào)控政策，在什么時(shí)候威力最大？答案是政策出臺后不久那段時(shí)間。時(shí)間一長，市場慢慢適應(yīng)政策，就會產(chǎn)生抗藥性，政策效果不再那么明顯，反應(yīng)開始逐步失靈。這也是為何有了增值稅、契稅、個(gè)稅，樓市上房產(chǎn)的價(jià)格依然持續(xù)不斷上漲的重要原因之一。

類似黃宗羲定律，最近幾年，房產(chǎn)相關(guān)的調(diào)控政策，基本只會增加、強(qiáng)化，不會減少、弱化。每增加一道稅，就增加一層交易成本。

從這個(gè)角度講，空軍實(shí)在也沒什么值得興奮的，只要空軍買房，同樣得面臨交易成本增加的現(xiàn)實(shí)情況，不會因?yàn)榭哲姡愘M(fèi)成本可以優(yōu)惠一點(diǎn)。

不要以為“房產(chǎn)稅”出臺就是靈丹妙藥。是藥三分毒，任何政策都有利有弊。以房產(chǎn)稅為例，征的少了，似乎起不到任何作用；征的多了，很容易操作過火，導(dǎo)致大家不敢買房置業(yè)，光交稅都交不起。這個(gè)藥方，如果使用不當(dāng)，開錯(cuò)了藥，不僅于事無補(bǔ)，反而壞事。

第二個(gè)問題，從微觀層面看，房產(chǎn)稅出臺后，房價(jià)就會降低嗎？這也是想當(dāng)然的YY?？慈魏我淮螘h文件的表述，似乎從來沒有提過要通過征稅把房價(jià)打下來。多年來的文件里，強(qiáng)調(diào)的最多的是房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。房價(jià)暴漲，這不是穩(wěn)定健康發(fā)展；房價(jià)暴跌，也不是穩(wěn)定健康發(fā)展。所以，空軍說出臺房產(chǎn)稅，是為了讓房價(jià)暴跌。這不是大白天說夢話，黃粱一夢嗎？

從現(xiàn)實(shí)中政策的執(zhí)行效果看，拉長時(shí)間，任何一項(xiàng)新增加的稅，最終都沒有阻止房價(jià)上漲，反而被房價(jià)上漲大勢碾壓了過去。

上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)了十年，房價(jià)漲的挺歡快，去年到今年，漲幅比北京兇猛的多。另外一個(gè)城市重慶，最近的房價(jià)同樣很歡快。

再者，對持有環(huán)節(jié)征收重稅的美帝，房價(jià)上漲的勢頭不國內(nèi)更厲害。如果有了房產(chǎn)稅，房價(jià)就成了阿斗，那今天的美帝，早已遍地是低價(jià)房。這種好事，腦袋里YY一下還可以，嚷嚷出來以為房產(chǎn)稅真的會把房價(jià)打趴下，那就是暴露智商了。

房產(chǎn)稅試點(diǎn)效果如何

去年12月份，財(cái)長劉昆就曾在人日寫發(fā)了一篇文章專門談房地產(chǎn)稅。按照財(cái)長文章的說法，房地產(chǎn)稅要遵循“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，建立健全個(gè)人收入和財(cái)產(chǎn)信息系統(tǒng)。財(cái)長的說法還是“立法先行”。時(shí)隔半年之后，四大部委聯(lián)合開會，談房地產(chǎn)稅試點(diǎn)。似乎意味著，全局的推進(jìn)可能手續(xù)繁雜、曠日持久，但是要開展試點(diǎn)，似乎容易一些。

然而，如果要大張旗鼓的征稅，需要立法通過才行，房地產(chǎn)稅改革喊了很多年了，雷聲大、雨點(diǎn)小。光立法程序走完，都是一個(gè)漫長的過程，更不用說接下來還得全國推行。怎么破呢？我們有一個(gè)中國特色武器：試點(diǎn)，房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。既然是試點(diǎn)，那就只需要一塊地方，無需太大范圍，自然不用經(jīng)過繁瑣的立法程序。對于首批試點(diǎn)城市，專家們說：深圳、海南先行先試。

其實(shí)，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)早就開始了。十年前，即2011年，國內(nèi)選了兩個(gè)直轄市作為房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)城市：上海和重慶。我們以上海為例，看下房地產(chǎn)稅的內(nèi)容。

2011年時(shí)，上海發(fā)布了房地產(chǎn)稅通知，即《上海市人民政府關(guān)于印發(fā)〈上海市開展對部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法〉的通知》。此后，這則通知又經(jīng)過延期，目前依然在執(zhí)行中。

梳理一下通知之后，魔都房產(chǎn)稅核心點(diǎn)有這么幾個(gè)：

其一，家庭住房套數(shù)。也就是說房產(chǎn)稅按照家庭房產(chǎn)計(jì)算，所謂家庭，包括夫妻雙方，也包括未成年子女。對于合買房子的家庭，房子按比例分別算到每個(gè)家庭。

其二，計(jì)稅價(jià)格核定標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)稅住房，按照市場交易價(jià)格。市場交易價(jià)格千變?nèi)f化，顯然不是按照每套房子的價(jià)格。比如北京，會有一個(gè)二手房交易納稅的指導(dǎo)價(jià)。房產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格，多半也是類似的方法。

其三，每人免征面積60平米。房產(chǎn)稅不是對每個(gè)人都征收，也不是對每套房子都征收。每人有60平米的免征稅使用面積。也就是如果一個(gè)三口之家，只要房子總面積不超過180平米，那就沒有房產(chǎn)稅。在魔都，人均居住面積高于60平米的家庭，絕對數(shù)量不會太高。即使人均面積超過了60平米，征收對象也只是超出部分面積。

其四，免征情況。對于房屋被征收或者拆遷得到的房子，以及宅基地置換試點(diǎn)獲得的房子，免征房產(chǎn)稅。

當(dāng)然，這次重提房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，政策上跟十年前相比，估計(jì)會有所不同。

現(xiàn)在一提到房產(chǎn)稅，很多人的第一反應(yīng)就是：房價(jià)要暴跌了，炒房客要慘了。聽起來房產(chǎn)稅主要是為了打擊炒房客一樣，是房產(chǎn)調(diào)控政策的一個(gè)打手而已。房產(chǎn)稅屠龍寶刀一出，房價(jià)立馬跪倒認(rèn)慫，乖乖下降。

這是一種誤解。房產(chǎn)稅可能會起到調(diào)節(jié)房價(jià)的作用，但以為有了房產(chǎn)稅，房價(jià)就不漲了。持有這種觀點(diǎn)的人，套用一句老話，就是：Too young, too simple! Sometimes Na?ve！

房產(chǎn)稅試點(diǎn)，可能會比預(yù)想的快，也可能會比預(yù)想的慢。不管快也好、慢也罷。幾乎可以百分百肯定，絕大多數(shù)城市家庭的人均居住面積，不會超過60平米。對于家庭人均面積不超過60平米的人而言，房產(chǎn)稅是一件毫不相關(guān)的事情。

我們換個(gè)角度，原來早在十年前，國家給大家制定的居住標(biāo)準(zhǔn)就是人均60平米。兩大一小的三口之家，那就是180平米。每個(gè)人趕緊算算，你現(xiàn)在的居住面積，達(dá)到國家征稅標(biāo)準(zhǔn)了嗎？

如果沒達(dá)到，那得好好努力，爭取早日達(dá)到房產(chǎn)稅征收面積的及格線。

以上文章來源于長鯨說房 ，作者天涯鴻客