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      據(jù)悉，1-9月，我市房地產(chǎn)市場發(fā)展基本實現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)，開發(fā)投資、銷售面積等主要指標(biāo)均保持增長，面對市場良好發(fā)展形勢，我市始終堅持“房住不炒”定位，認(rèn)真落實“三穩(wěn)”工作目標(biāo)，進一步加強了市場監(jiān)管，總體保持了市場的平穩(wěn)運行。

       一、市場運行情況

     （一）開發(fā)投資持續(xù)增長。1-9月，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資14.58億元，同比增長4.52%，與2019年同期增長5.5%；施工面積74.54萬㎡，同比增長7.22%；其中新開工面積38.65萬㎡，同比增長2.44%；竣工面積71.66萬㎡，同比增長53.55%。

      （二）住宅銷售增幅明顯。1-9月，銷售商品房總面積50.02萬㎡，同比增長33.46%，與2019年同期增長44.36%；其中銷售住宅3719套，同比增長70.99%，面積47.05萬㎡，同比增長68.16%，銷售金額31.94億元，同比增長73.21%。銷售非住宅464間，同比增長-59.58%，面積2.97萬㎡，同比增長-68.74%，銷售金額2.47億元，同比增長-47.45%。

      （三）市場供給相對減少。1-9月，辦理商品房預(yù)售45本，批準(zhǔn)預(yù)售面積43.22萬㎡（其中住宅面積38.12㎡，3063套），同比增長-5.69%，與2019年同期增長-4.97%。

      （四）供地節(jié)奏明顯放緩。1-9月，我市出讓商住用地2宗，成交面積5.96萬㎡（89.45畝），較上年同期同比增長-78.89；出讓總價20310萬元，溢價率1.5%。

      （五）住房均價基本穩(wěn)定。1-9月，我市新建商品住房銷售均價為6789元/㎡，較上年同期同比增長2.99%。其中9月份住房銷售均價為6663元/㎡，環(huán)比增長-1.01%，總體略有回落。

        二、主要存在問題

      （一）庫存總量仍然較大。截止9月底，我市新建商品住房庫存為3441套，面積44.77萬㎡，去庫化時間約10個月；非住宅（含商鋪、非住宅類公寓）庫存面積約44.58萬㎡，去庫化時間48個月。市場庫存總量仍然較大，特別非住宅去庫化壓力較為嚴(yán)峻。

      （二）部分樓盤風(fēng)險待解。近年來，受宏觀經(jīng)濟形勢和樓市調(diào)控政策的影響，在企業(yè)經(jīng)營理念、內(nèi)部管理、資金實力的多種因素的作用下，我市出現(xiàn)了多個風(fēng)險樓盤，特別是站前商業(yè)廣場項目股權(quán)重組，農(nóng)產(chǎn)品交易中心項目逾期交房等問題還未得到全面化解，目前化解進度相對緩慢，購房戶意見較大，負(fù)面情緒此伏彼起，維穩(wěn)壓力巨大。  

      （三）地下車位滯銷嚴(yán)重。經(jīng)調(diào)查，我市地下車位滯銷嚴(yán)重主要原因是開發(fā)企業(yè)對繳交地下空間用地使用權(quán)出讓金的問題意見較大，開發(fā)企業(yè)要繳交少則幾百萬，多則上千萬的出讓金后才能辦理產(chǎn)權(quán)初始登記后再進行銷售，讓企業(yè)不堪重負(fù)，長此以往必將引發(fā)嚴(yán)重矛盾和問題。目前我市只有錦繡東方1個項目辦理了地下車位現(xiàn)售備案，大部份項目采用租賃的方式出租地下車位，租用率不到20%。

      （四）征遷問題推進緩慢。近年來，政府為加快開發(fā)項目用地范圍內(nèi)的征遷問題處理，做了大量工作，也解決了不少房屋征遷遺留問題，但仍有少數(shù)項目的房屋征遷工作推進緩慢，拖延了項目開發(fā)時序進度，增加企業(yè)開發(fā)成本，打擊了企業(yè)的投資信心。目前碩豐中心等項目用地范圍內(nèi)的房屋征遷問題仍未得到解決。

       三、市場預(yù)測判斷

      在房地產(chǎn)市場整體調(diào)控不放松前提下，穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售至關(guān)重要，差別化調(diào)控和保障合理購房需求仍是未來房地產(chǎn)調(diào)控的基本措施，影響房地產(chǎn)市場的重要因素依然是政策、土地、人口和產(chǎn)業(yè)。未來應(yīng)注重在住房產(chǎn)品的多元化、品質(zhì)提升、功能完善、綜合配套等方面多做文章，在加快城市化進程、加快重點項目開工、加速產(chǎn)業(yè)集聚、提升城市吸納力、影響力、幅射力方面下功夫。從目前銷售情況看，我市商品房銷售市場呈現(xiàn)“溫和”狀態(tài)，傳統(tǒng)旺季“金九銀十”熱度不高，購房需求有所減少。預(yù)計第四季度開發(fā)投資、新開工面積等主要指標(biāo)將繼續(xù)保持增長；商品房銷售方面，將繼續(xù)維持當(dāng)前的銷售態(tài)勢，短期內(nèi)成交量不會出現(xiàn)太大的波動，預(yù)計將會小幅回落；房價方面，在市場總體大環(huán)境不變的情況下，不會出現(xiàn)大起大落現(xiàn)象，預(yù)計將延續(xù)平穩(wěn)走勢。

       四、當(dāng)前應(yīng)對措施

      （一）啟動棚改項目消化庫存。目前我市可售商品房庫存量（含非住宅）約90萬㎡，仍處于高位，解決好庫存問題變得非常緊迫。建議往年棚改已簽協(xié)議項目加快資金籌措節(jié)奏，盡快發(fā)放征遷資金，盡快啟動2021-2023年三年棚改計劃，因地制宜加大棚改貨幣化安置比例，適當(dāng)提高貨幣安置補償標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)和鼓勵項目被征遷人到房地產(chǎn)開發(fā)項目自主購房。

      （二）加強樓盤風(fēng)險防控監(jiān)管。一是加強市場防控和監(jiān)管。加大對商品房預(yù)售資金的監(jiān)管和違法違規(guī)行為的核查力度，特別是投訴集中、媒體曝光的企業(yè)和項目；二是著力建立信用信息管理制度，實行信用普評，將實力不濟、失信的企業(yè)逐步淘汰市場；三是加強對易引發(fā)信訪維穩(wěn)問題項目的重點防控，特別密切監(jiān)控資金高周轉(zhuǎn)、金融高杠桿、快速擴張型房地產(chǎn)集團公司的經(jīng)營風(fēng)險。加大力度緊盯項目規(guī)劃執(zhí)行、工程質(zhì)量、廣告宣傳、資金監(jiān)管、抵押貸款、交付行為等關(guān)健環(huán)節(jié)，形成合力防范風(fēng)險；四是用法治的思維厘清重大風(fēng)險樓盤狀況，匯同法院等司法部門通過司法途徑促問題解決。

      （三）破解地下車位滯銷局面?？紤]到目前地下車位滯銷的現(xiàn)實和企業(yè)先行墊付資金的壓力，一是不動產(chǎn)登記部門要盡快優(yōu)化《瑞金市地下停車位（庫）不動產(chǎn)登記暫行規(guī)定》，呈報政府批準(zhǔn)出臺，爭取之前取得國有土地使用權(quán)經(jīng)批準(zhǔn)建成的地下停車位（庫）項目在轉(zhuǎn)移登記環(huán)節(jié)按每個車位繳交地下空間土地出讓金的規(guī)定得到早日實施；二是加強小區(qū)內(nèi)道路的消防通道管控，有條件的小區(qū)嚴(yán)格落實人車分流措施，減少或取消小區(qū)地上車位設(shè)置；三是借鑒贛州市中心城區(qū)及周邊部分縣市做法，盡快啟動城市道路停車位停車智能計費工作。

      （四）優(yōu)化開發(fā)市場營商環(huán)境。針對目前項目用地范圍內(nèi)房屋拆遷等遺留問題推進緩慢的問題，建議由市領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、職能部門組成開發(fā)項目征遷遺留問題工作隊，做好項目用地內(nèi)征地拆遷遺留問題的處置工作。分項目列出時間表，盡快解決項目用地范圍內(nèi)征遷遺留問題，并優(yōu)先保障開發(fā)項目征遷資金。

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