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       據(jù)悉，2021年我市房地產(chǎn)市場發(fā)展相對平穩(wěn)，開發(fā)投資、銷售面積等主要指標(biāo)均保持增長，面對市場發(fā)展態(tài)勢，我市始終堅(jiān)持“房住不炒”定位，認(rèn)真落實(shí)“三穩(wěn)”工作目標(biāo)，進(jìn)一步加強(qiáng)了市場監(jiān)管，總體保持了市場的平穩(wěn)運(yùn)行。

       一、市場運(yùn)行情況

     （一）開發(fā)投資持續(xù)增長。2021年，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資20.42億元，同比增長2.82%，與2019年同期增長6.08%；施工面積103.58萬㎡，同比增長1.34%；其中新開工面積55.61萬㎡，同比增長-15.46%；竣工面積90.54萬㎡，同比增長31.6%。

     （二）住宅銷售增幅明顯。2021年，銷售新建商品房總面積60.67萬㎡，同比增長18.38%，與2019年同期增長25.56%；其中銷售住宅4531套，同比增長42.48%，面積56.84萬㎡，同比增長39.55%，銷售金額38.23億元，同比增長40.51%。銷售非住宅630間，同比增長-51.72%，面積3.83萬㎡，同比增長-63.59%，銷售金額3.11億元，同比增長-44.46%。

      （三）市場供給相對減少。2021年，辦理商品房預(yù)售許可證57本，批準(zhǔn)預(yù)售面積51.24萬㎡（其中住宅面積45.61㎡，3673套），同比增長-19.7%，與2019年同期增長-21.65%。

      （四）供地節(jié)奏明顯放緩。2021年，我市出讓商住用地2宗，成交面積5.96萬㎡（89.45畝），較上年同期同比增長-86.54；出讓總價(jià)20310萬元，溢價(jià)率1.5%。

      （五）住房均價(jià)略有波動。2021年，我市新建商品住房銷售均價(jià)為6726元/㎡，較上年同期同比增長0.67%。其中12月份住房銷售均價(jià)為6268元/㎡，環(huán)比增長-0.48%。從近兩個(gè)月的情況來看，銷售價(jià)格波動較大，下降明顯。

       二、主要存在問題

      （一）庫存總量仍然較大。截止12月底，我市新建商品住房庫存為3239套，面積42.47萬㎡，去庫化時(shí)間約9個(gè)月；非住宅（含商鋪、非住宅類公寓）庫存面積約44.24萬㎡，去庫化時(shí)間48個(gè)月。市場庫存總量仍然較大，特別非住宅去庫化壓力較為嚴(yán)峻。

      （二）部分樓盤風(fēng)險(xiǎn)待解。近年來，受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和樓市調(diào)控政策的影響，在企業(yè)經(jīng)營理念、內(nèi)部管理、資金實(shí)力的多種因素的作用下，我市出現(xiàn)了多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)樓盤，特別是站前商業(yè)廣場項(xiàng)目破產(chǎn)重整，農(nóng)產(chǎn)品交易中心項(xiàng)目逾期交房等問題還未得到全面化解，目前化解進(jìn)度相對緩慢，購房戶意見較大，負(fù)面情緒此伏彼起，維穩(wěn)壓力巨大。  

      （三）地下車位滯銷嚴(yán)重。經(jīng)調(diào)查，我市地下車位滯銷嚴(yán)重主要原因是開發(fā)企業(yè)對繳交地下空間用地使用權(quán)出讓金的問題意見較大，開發(fā)企業(yè)要繳交少則幾百萬，多則上千萬的出讓金后才能辦理產(chǎn)權(quán)初始登記后再進(jìn)行銷售，讓企業(yè)不堪重負(fù)，長此以往必將引發(fā)嚴(yán)重矛盾和問題。目前我市只有錦繡東方1個(gè)項(xiàng)目辦理了地下車位現(xiàn)售備案，大部份項(xiàng)目采用租賃的方式出租地下車位，租用率不到30%。

      （四）市場環(huán)境不容樂觀。房地產(chǎn)”三道紅線“融資監(jiān)管新規(guī)出爐，對高負(fù)債、高杠桿的房地產(chǎn)行業(yè)形成一定的威懾力。2021年房企監(jiān)管政策不斷升級，多家房企陷入流動性危機(jī)，產(chǎn)生實(shí)質(zhì)違約，信用問題成為市場關(guān)注的新焦點(diǎn)。當(dāng)前我市已出現(xiàn)企業(yè)資金不足，支付工程款困難，多個(gè)樓盤以房抵債的情況，近期市場頻繁推出“工抵房”現(xiàn)象，并一度引發(fā)樓市價(jià)格波動，對市場造成不良影響。

       三、市場預(yù)測判斷

       在房地產(chǎn)市場整體調(diào)控不放松前提下，穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售至關(guān)重要，差別化調(diào)控和保障合理購房需求仍是未來房地產(chǎn)調(diào)控的基本措施，影響房地產(chǎn)市場的重要因素依然是政策、土地、人口和產(chǎn)業(yè)。未來應(yīng)注重在住房產(chǎn)品的多元化、品質(zhì)提升、功能完善、綜合配套等方面多做文章，在加快城市化進(jìn)程、加快重點(diǎn)項(xiàng)目開工、加速產(chǎn)業(yè)集聚、提升城市吸納力、影響力、幅射力方面下功夫。從目前銷售情況看，我市商品房銷售市場呈現(xiàn)“溫和”狀態(tài)，市民置業(yè)熱度不高，購房需求有所減少。預(yù)計(jì)2022年開發(fā)投資、新開工面積等主要指標(biāo)有所放緩；商品房銷售方面，繼續(xù)維持當(dāng)前的銷售態(tài)勢，短期內(nèi)成交量不會出現(xiàn)太大的波動，預(yù)計(jì)將會小幅回落；房價(jià)方面，受市場大環(huán)境的影響，目前部份樓盤雖呈現(xiàn)下跌的趨勢，但不會出現(xiàn)大起大落現(xiàn)象，預(yù)計(jì)將延續(xù)平穩(wěn)走勢。

       四、當(dāng)前應(yīng)對措施

      （一）啟動棚改項(xiàng)目消化庫存。目前我市可售商品房庫存量（含非住宅）約87萬㎡，仍處于高位，解決好庫存問題變得非常緊迫。建議往年棚改已簽協(xié)議項(xiàng)目加快資金籌措節(jié)奏，盡快發(fā)放征遷資金；對已簽協(xié)議項(xiàng)目，可引導(dǎo)被征遷人改變安置方式，鼓勵項(xiàng)目被征遷人到開發(fā)樓盤自主購房。

     （二）加強(qiáng)樓盤風(fēng)險(xiǎn)防控監(jiān)管。一是加強(qiáng)市場防控和監(jiān)管。加大對商品房預(yù)售資金的監(jiān)管和違法違規(guī)行為的核查力度，特別是投訴集中、媒體曝光的企業(yè)和項(xiàng)目；二是著力建立信用信息管理制度，實(shí)行信用普評，將實(shí)力不濟(jì)、失信的企業(yè)逐步淘汰市場；三是加強(qiáng)對易引發(fā)信訪維穩(wěn)問題項(xiàng)目的重點(diǎn)防控，特別密切監(jiān)控資金高周轉(zhuǎn)、金融高杠桿、快速擴(kuò)張型房地產(chǎn)集團(tuán)公司的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。加大力度緊盯項(xiàng)目規(guī)劃執(zhí)行、工程質(zhì)量、廣告宣傳、資金監(jiān)管、抵押貸款、交付行為等關(guān)健環(huán)節(jié)，形成合力防范風(fēng)險(xiǎn)；四是用法治的思維厘清重大風(fēng)險(xiǎn)樓盤狀況，匯同法院等司法部門通過司法途徑促問題解決。

     （三）破解地下車位滯銷局面。考慮到目前地下車位滯銷的現(xiàn)實(shí)和企業(yè)先行墊付資金的壓力，一是不動產(chǎn)登記部門要盡快優(yōu)化《瑞金市地下停車位（庫）不動產(chǎn)登記暫行規(guī)定》，呈報(bào)政府批準(zhǔn)出臺，爭取之前取得國有土地使用權(quán)經(jīng)批準(zhǔn)建成的地下停車位（庫）項(xiàng)目在轉(zhuǎn)移登記環(huán)節(jié)按每個(gè)車位繳交地下空間土地出讓金的規(guī)定得到早日實(shí)施；二是加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)道路的消防通道管控，有條件的小區(qū)嚴(yán)格落實(shí)人車分流措施，減少或取消小區(qū)地上車位設(shè)置；三是借鑒贛州市中心城區(qū)及周邊部分縣市做法，盡快啟動城市道路停車位停車智能計(jì)費(fèi)工作。

     （四）開展常態(tài)行業(yè)亂象治理。嚴(yán)格按照住建局、稅務(wù)局、自然資源局、行政審批局、發(fā)改委、市場監(jiān)管局等六部門聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)（銷）售行為的通知》和贛州市住建局等八部門聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于印發(fā)贛州市持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序三年行動實(shí)施方案的通知》等文件要求，開展房地產(chǎn)市場亂象治理常態(tài)化專項(xiàng)行動。進(jìn)一步加大日常檢查力度，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營行為和市場秩序，及時(shí)向企業(yè)下發(fā)工作提醒函。對開發(fā)企業(yè)及中介機(jī)構(gòu)違規(guī)違法行為，依法從嚴(yán)從重進(jìn)行處罰，并及時(shí)向社會公開發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示，推進(jìn)失信聯(lián)合懲治機(jī)制，積極防范和化解風(fēng)險(xiǎn)。

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