樓市調(diào)控：松！松！松！

       2022年下半年開啟的第4天，GDP新晉萬億之城東莞，坐不住了，凌晨為樓市松綁。

??政策內(nèi)容耐人尋味。

??東莞限購區(qū)域調(diào)整為莞城街道、東城街道、南城街道、萬江街道、松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。

??也就是說，除了中心區(qū)及松山湖外，其他28個(gè)鎮(zhèn)街全面放開限購！非限購區(qū)域內(nèi)無需進(jìn)行購房資格核驗(yàn)。??

??至此，半年左右的時(shí)間，東莞已第三次出臺(tái)重磅政策，也成為廣東省放松政策出臺(tái)最勤快的城市。

??實(shí)際上，以東莞為代表的大部分城市，穩(wěn)樓市的心已經(jīng)非常緊迫了。今年上半年超175城出臺(tái)600條政策，放松限購的城市達(dá)到了36個(gè)，這在中國房地產(chǎn)史上都極為罕見?！?/p>

??回顧最近東莞幾次重大樓市放松政策，多在需求端不斷釋放積極信號(hào)。

??5月1日起，落戶即可購房，取消對(duì)新落戶居民家庭購房時(shí)的社會(huì)保險(xiǎn)金限制。

??5月14日，將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由5年調(diào)整為2年。商品住房取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2年的可以進(jìn)行交易轉(zhuǎn)讓，二孩三孩家庭可多購1套。

??7月4日，限購區(qū)域大幅度縮小，28個(gè)鎮(zhèn)街放開限購。

??從政策出臺(tái)的時(shí)間點(diǎn)及力度可以看出，東莞提振樓市信心的急迫性。但從實(shí)際成交數(shù)據(jù)來看，東莞市場(chǎng)真正企穩(wěn)，還有很長一段路要走。

??先來看新房市場(chǎng)。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，6月東莞新建商品住宅成交面積為23萬平方米，同比下降59%。上半年，新建商品住宅累計(jì)成交面積為114萬平方米，同比下降58%，即便是與疫情最嚴(yán)重的2020年上半年相比，降幅也達(dá)到了55%。

??東莞樓市壓力有多大？

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，自2021年3月以來，東莞新建商品住宅成交規(guī)模已連續(xù)16個(gè)月下滑，至2022年1月下跌幅度達(dá)到79%，為近四年最高，此后幾個(gè)月平均每月下滑52%左右。

??上半年東莞市場(chǎng)觀望情緒濃厚，成交持續(xù)低位運(yùn)行，新盤去化率普遍低于30%。

??二手房市場(chǎng)也不樂觀。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2022年1-5月，東莞二手住宅共成交5155套，同比2021年同期下降17%。單月來看，僅5月成交1665套，同比增長73%，其他4個(gè)月均為負(fù)增長。

??同樣面臨壓力的還有當(dāng)?shù)赝顿Y的房企。

??根據(jù)易居克而瑞深圳區(qū)域發(fā)布的東莞上半年房企銷售榜來看，2022年1-6月，TOP20房企累計(jì)流量銷售金額達(dá)427.35億元，同比下降49.7%；銷售面積達(dá)138.98萬平方米，同比下降52.5%。

??從房企投資的角度來看，2020年，粵港澳大灣區(qū)9個(gè)城市中，東莞房地產(chǎn)開發(fā)投資額排在倒數(shù)第四位，僅為972億元，不及珠海和惠州。

??東莞向來是“打工人的天堂”，同時(shí)也是城富民強(qiáng)的強(qiáng)三線城市典型代表。

??2021年，東莞GDP過萬億，成為廣東繼廣州、深圳、佛山之后第4座GDP超萬億的城市，也是全國第15個(gè)GDP過萬億元、人口超千萬的“雙萬城市”。

??東莞2021年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到63740元，在粵港澳大灣區(qū)9城中位列第四位。

??與經(jīng)濟(jì)相比，東莞人口也不算差。

??2021年，東莞常住人口達(dá)到了1054萬人，戶籍人口僅為279萬人，這意味著，東莞樓市需求以外地購房者為主。

??東莞基本面可以說并不差，但其樓市最大的問題在于，前期超漲導(dǎo)致消費(fèi)者購買力透支。

??即便是政策支持，也難以支撐購房消費(fèi)。據(jù)CRIC測(cè)算，2020年東莞房價(jià)收入比已經(jīng)超過16年，與廣州相當(dāng)，2020年廣州房價(jià)收入比為15年。

??從地緣來看，東莞是典型的核心城市外圍輻射型城市，過去東莞承接了深圳一部分外溢購房群體，因此樓市熱度也受深圳輻射，并且呈現(xiàn)出“同漲同跌”的趨勢(shì)。

??也就是說，東莞的復(fù)蘇還要等深圳行情回暖后才能出現(xiàn)“轉(zhuǎn)機(jī)”。

??東莞的情況很典型。

??過去上半年，有175個(gè)省市和東莞一樣，出臺(tái)近600條新政，以提振樓市信心，尤其是4.29政治局會(huì)議之后，調(diào)控政策出臺(tái)頻率明顯加快，且政策力度逐漸表現(xiàn)出托舉樓市的特征。

??其中，36城放松限購，54城放松限貸，20城放松限售，142省市放松公積金貸款，50城實(shí)行購房補(bǔ)貼。

??一個(gè)典型的趨勢(shì)是，樓市調(diào)控越來越細(xì)化。而此次東莞細(xì)化至街道，也成為區(qū)域限購的典型。

??但是即便政策不斷松綁，但效果并不明顯。比如，2月和4月住戶中長期貸款均罕見出現(xiàn)負(fù)增長，其中4月住房貸款更是減少605億。住房按揭貸款需求依然在弱化。

??以下圖表請(qǐng)上下滑動(dòng)瀏覽

??東莞此次28個(gè)鎮(zhèn)街全面取消限購，也讓我們看到樓市一個(gè)非?，F(xiàn)實(shí)的問題。

??GDP萬億之城尚且如此，其他城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的“難”就更不言而喻了。

??實(shí)際上，房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇進(jìn)程依舊存在較大不確定性。

??類似東莞這樣購買力透支的城市，市場(chǎng)真正回穩(wěn)仍需救市政策組合拳助力。東莞實(shí)施區(qū)域差異化限購新舉措也為其他壓力城市提供了參考樣本。隨著“因城施策”細(xì)化和拆解，部分壓力城市或?qū)⑷嫒∠拶彙⑾奘奂跋迌r(jià)，房企端則有望落地必要的紓困政策措施。 

     來源：丁祖昱評(píng)樓市