動遷安置房由于存在較長的限售期（上海市的規(guī)定是拆遷安置協(xié)議和大產(chǎn)證均滿三年的情況下，可以辦理過戶），因此價格往往低于市場價，購買此類房屋有哪些法律風(fēng)險，上海杜繼業(yè)律師及其團(tuán)隊曾多次撰文論及，有興趣的朋友可以查閱往期的文章。本次要談的是動遷安置房被司法查封的法律風(fēng)險。

我們先從兩個真實的案例談起：

案例一：

胡某與徐某簽訂房屋買賣合同，購買徐某名下尚在限售期的動遷安置房一套，總價為240萬元，胡某已支付給了徐某230萬元，尚有10萬元尾款未支付，過戶期到了之后，徐某拒不配合過戶。后徐某因與他人發(fā)生民間借貸糾紛，無力償還的情況下，房屋被司法查封。而胡某向法院提起了執(zhí)行異議之訴。

關(guān)于執(zhí)行異議之訴上海市松江區(qū)人民法院審理后認(rèn)為：

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被申請人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；

(三)已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

(四)非因買受人自身原因未辦理過戶登記。本案中，案外人胡某在查封之前，即2017年9月12日之前已與被申請人徐某簽訂了《房屋買賣居間合同》就系爭房屋的買賣達(dá)成書面合意。根據(jù)系爭房屋的裝修合同及水電費繳費記錄，案外人于2017年8月開始對系爭房屋進(jìn)行裝修并實際入住。在本案審查過程中，案外人胡某某亦按照本院要求將剩余的100,000元房款支付至本院賬戶。故案外人已滿足了排除執(zhí)行的前三項條件。

關(guān)于案外人胡某某是否應(yīng)當(dāng)就系爭房屋未能過戶承擔(dān)過錯責(zé)任的問題。本院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)從兩方面予以考量。

一方面，系爭房屋為動遷安置房，對房屋過戶時間有一定的限制條件，即產(chǎn)證未滿3年的，但動遷安置房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得產(chǎn)證滿3年，且被動遷居民家庭簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議滿3年的，在辦理產(chǎn)證后可以轉(zhuǎn)讓。根據(jù)前述規(guī)定，本案系爭房屋的限售期應(yīng)當(dāng)于2017年8月25日結(jié)束。

本案中，系爭房屋的司法查封時間為2017年9月12日，在系爭房屋禁售期結(jié)束之后。而案外人胡某與被申請人徐某在居間買賣合同中約定于2017年8月28日前辦理系爭房屋的網(wǎng)簽及后續(xù)手續(xù)，可見案外人胡某對系爭房屋的權(quán)利狀態(tài)已經(jīng)盡到審慎了解的義務(wù)，系爭房屋未能及時過戶系因被申請人徐勤華下落不明，而非案外人刻意規(guī)避政策所致。

另一方面，案外人胡某在約定的過戶時間已到，被申請人徐某拒不配合履行合同的情況下，在合理的時間范圍內(nèi)即向法院就房屋買賣合同的繼續(xù)履行提起訴訟，此應(yīng)當(dāng)視為案外人為胡某的履行的積極行為，亦不應(yīng)視為其存在過錯。

綜上，案外人胡某某對涉案房屋提出的執(zhí)行異議于法有據(jù)，本院予以支持。

案例二：

柳某向賀某購買了上海市寶山區(qū)某動遷房屋，且支付了大部分房款，并入住至今，并約定雙方于2017年12月30日前辦理過戶手續(xù)。后因繼承等原因，該房屋一直處于產(chǎn)權(quán)不明的狀態(tài)，一直在進(jìn)行所有權(quán)確認(rèn)訴訟。

直至2019年5月底，上海市第二中級人民法院作出終審判決，確認(rèn)系爭房屋產(chǎn)權(quán)人為賀某。2019年6月27日，該房屋取得不動產(chǎn)權(quán)證，并注明該房屋性質(zhì)為動遷安置房，三年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓、抵押。

此后，由于賀某所涉案未履行付款義務(wù)，法院于2019年8月對該動遷房屋進(jìn)行了查封。為此，柳先生向上海寶山法院提出執(zhí)行異議。

上海寶山區(qū)人民法院審理后認(rèn)為，案外人柳某購買系爭房屋時，明知房屋性質(zhì)是動遷安置房，存在交易限制，仍予以購買，理應(yīng)承擔(dān)不能順利過戶的風(fēng)險。且在法院查封該房屋時，該房屋仍處于限制交易期內(nèi)，故裁定駁回柳某的異議請求，不予解封。

從以上兩個案例可以看出，一旦購買的動遷安置房被司法查封，首先應(yīng)該考慮的是向執(zhí)行法院提管轄權(quán)異議，相關(guān)的法律依據(jù)是《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》的第28條之規(guī)定，該規(guī)定的要點包含4個方面：（1）查封前已存在有效的房屋買賣合同；（2）已經(jīng)合法占有該不動產(chǎn)；（3）已支付全部價款或未支付全款，但可以將余款交到法院監(jiān)管賬戶；(4)非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

對于以上4點，其中第2點通常就是房屋已經(jīng)交付并入住，第4點要特別注意兩方面，一方面是過戶期到了之后，賣方不配合過戶的情況下，買方應(yīng)及時向法院起訴維權(quán)；另一方面是法院查封時，房屋要已過限售期。

綜上所述，購買動遷安置房，除賣方違約，權(quán)利人不明，房屋產(chǎn)權(quán)爭議等風(fēng)險外，過戶前被司法查封的法律風(fēng)險也非常值得關(guān)注。

【作者簡介】 杜繼業(yè)，上海國年律師事務(wù)所專職律師，民商法學(xué)碩士，合伙人。