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2021年上半年深圳樓市，在“2.08”二手房官方指導(dǎo)價發(fā)布、嚴查貸款違規(guī)流入樓市、調(diào)查處理“深房理炒房事件”等一些列調(diào)控手段下，市場整體處于“橫盤”階段。

文君在上一篇文章《深圳二手房“4”連跌，樓市冰封？》提到，從1月開始，深圳二手住宅成交連跌4個月，2月-4月平均成交量不足5000套，可以說“2.08”新政后，成交量幾乎“腰斬”。

反觀新房市場，深圳網(wǎng)紅盤人氣依舊，這也與項目地段、交通、產(chǎn)品等硬核產(chǎn)品特點息息相關(guān)。

如果說地段一般、交通、產(chǎn)品自身有缺陷的項目，睿智的購房者自然不會輕易為其買單。

比如在今年上半年開盤的龍崗新生片區(qū)的新霖薈邑、大年初三（2月14日）開盤，被網(wǎng)友爆料，當天802套毛坯住宅，成交僅100套，去化率約12%，數(shù)據(jù)上來看，可謂是“慘不忍睹”。

而開發(fā)商則自稱“首期開盤勁銷340+套”，這里面有多少水份，只有房企自己明了。

據(jù)文君踩盤了解，該項目之所以不怎么“香”，有兩大硬傷:

①軌道交通不便，距離深圳3號線延長線1.2公里。

②周邊無大型商業(yè)配套，生活不方便。

從上半年新盤開盤成績來看，萬豐海岸城、宏發(fā)萬悅山等網(wǎng)紅盤一經(jīng)入市，必然遭到購房者哄搶，究其原因離不開本身項目優(yōu)越的地段和過硬的產(chǎn)品實力等。

而沒有具備以上優(yōu)勢的項目，在樓市橫盤期，銷售預(yù)期差，往往能夠反映出項目的一些劣勢。

（星河盛境實拍效果圖）

譬如，5月9日剛剛開盤的星河盛境，項目位于龍崗橫崗片區(qū)，據(jù)其銷售人員介紹，當天開盤賣了8成。

大家覺得這個數(shù)據(jù)有水份嗎？按照開發(fā)商慣用的營銷套路，對外宣稱銷售8成，很大程度上是想為項目再造“話題熱度”和關(guān)注度，不過這個成績到底是真是假，文君相信，聰明的購房者應(yīng)該不是那么好忽悠的。

02

買房要有毒辣的“挑盤”眼光，文君覺得買住宅，要想投資自住兩相宜，必須要選地段好、交通好、產(chǎn)品過硬的項目。

如果說有意向購買星河盛境的購房者，必須要三思而后行。

文君最近去到項目踩盤，發(fā)現(xiàn)這個項目周邊大多為工業(yè)區(qū)和農(nóng)民房、還有一些舊改，暫且不說舊改以后帶給片區(qū)的煥新變化，這也是需要時間去驗證的，目前來看，居住環(huán)境還是較為惡劣。

產(chǎn)品自身的槽點也有不少：

①

噪音污染嚴重

項目東面毗鄰龍崗大道，北面毗鄰南坪快速，車流量均非常大，將來項目建成后，很大一部分單元都要受到噪音的影響。

另外，項目南側(cè)毗鄰保安學(xué)校，也會受到學(xué)校噪音的定時干擾。

②

教育配套差

星河盛境自帶幼兒園，但是幼兒園卻緊挨著變電站，這其中的利害關(guān)系，不言自明。

項目緊挨著九年制公立學(xué)?！０矊W(xué)校，將來小孩上學(xué)比較方便。

但保安學(xué)校的教學(xué)成績實在太差，2020年全市中考排名在195名，公立學(xué)校的中考錄取率僅為38.46%（網(wǎng)傳參考數(shù)據(jù)），實在不能讓人滿意。

③

定價過高

有網(wǎng)友在論壇吐槽：5.5萬/㎡價格為什么要買這里，買光明的星河和金地不香嗎？旁邊的星河智薈才多少錢每平？

文君覺得這位網(wǎng)友分析的是有一些道理的，星河盛境建面約85-116㎡住宅，均價約5.32萬/㎡，單價區(qū)間在4.86-5.65萬/㎡，總價區(qū)間在417-653萬/套。

看看項目周邊的二手房官方指導(dǎo)價都在5萬/㎡以下，3萬-4萬/㎡區(qū)間占大多數(shù)。

（龍崗橫崗片區(qū)二手房官方指導(dǎo)價參考）

這樣來看，星河盛境的備案價格與周邊二手房相比，并沒有優(yōu)勢，買新房還要等待幾年交房，二手房可以立即入住，難道不香嗎？

作為網(wǎng)紅片區(qū)，光明熱盤——宏發(fā)萬悅城開盤均價4.89萬/㎡，總價407萬起，而橫崗的星河盛境均價賣到5.32萬/㎡，這價格高出購房者預(yù)期。

剛需買房，價格是關(guān)鍵因素，畢竟錢袋子緊張，如果說開發(fā)商懂得讓利，購房者權(quán)衡利弊，項目被青睞那是大概率事件。

定價過高，購房者的目光自然不會專注在這一個樓盤上面，在這樣的地段和價格上面挑選，深圳東部新盤選擇性很多，二手房更加不少。

文君建議，購房者想買這里的房子，一定要“貨比三家”，不要盲目購買，買房是人生大事，要多跑多分析，謹慎些總歸是好的。