拐點之下，惠州的地產(chǎn)還有投資的去處嗎？這是在新政之后，困惑了很多人的問題。

確實，過去二十年，房價的穩(wěn)定增長，讓很多人嘗到了房地產(chǎn)發(fā)展紅利的甜頭。

投資客，長期以來，在惠州都異?；钴S。

據(jù)統(tǒng)計，惠州購房者近7成為外地客，僅3成左右為本地客戶。這也為惠州打破“灣區(qū)唯二不限購”神話，埋下了隱患。

“惠八條”重?fù)?，徹底錘爆了住宅投資通道。不出意外，將嚇退數(shù)量龐大的投資客大軍。

圖網(wǎng)絡(luò)

上帝關(guān)了一道門，就會打開一扇窗。住宅投資落幕，而新的投資風(fēng)向，正悄然起幕...

#1

商鋪，還有投資價值嗎？

過去有句話：一鋪養(yǎng)三代。

十年前，不少人豪擲千金買鋪，上演了“財富倍增”的神話！

商鋪不斷升值，租金不斷上漲，不少買了商鋪的“聰明人”，都搖身一變成為名副其實的“收租婆”、“收租公”，生活得那叫一個愜意！

而過去十年，伴隨住宅迅速崛起，不少投資客都紛紛奔涌惠州樓市。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，2015年9月——2019年2月，惠州房價上漲95%以上！

而新政祭出之后，導(dǎo)致投資客紛紛退場，或?qū)⑥D(zhuǎn)向下一個投資戰(zhàn)場！

過去十年，惠州市場上天價鋪王頻出，更是掀起了5年惠州商鋪翻3倍神話。

圖網(wǎng)絡(luò)

2013年的仲愷TPARK，一場慈善拍賣，來自深圳坪山的投資客以近14萬元/平方米的價格買走了一間鋪王，隨后開盤的10多間金街均價達(dá)到12萬以上。

華貿(mào)中心的金融街也一度以15萬/平方米高價成為惠州鋪王。

而曾經(jīng)港惠新天地臨街二手商鋪也賣出近13萬元的單價，一時惠州商鋪風(fēng)頭無兩。

而有著“惠陽版萬象城”之稱的清泉城市廣場也同樣驚現(xiàn)“天價”鋪王，面積約32平方米左右的鋪王成交總價接近400萬元，每平方米單價超12萬元，刷新了惠陽商鋪價格記錄！

而這次惠州新政，重啟惠灣限購、加碼限售等一系列調(diào)控政策，是否會推促投資客涌入商鋪領(lǐng)域？

圖網(wǎng)絡(luò)

實際上，近兩年，惠州中心商圈的商鋪如華貿(mào)、佳兆業(yè)、水岸城、麥地、東湖等區(qū)域新增商鋪極少，價格卻在猛漲。

2011年中信水岸城商鋪首批發(fā)售均價僅14000元/平方米，如今中信水岸城商鋪最高單價達(dá)4萬元/平方米。

即便疫情突襲、電商橫行，也并未對水岸城商鋪的價格造成任何沖擊。

圖安居客

#2

底商 VS 商場，哪個更吃香？

如果說商鋪很有很好的投資回報率，那為何過去投資客依舊愛扎堆住宅呢？

首先，相比住宅，商鋪的投資成本會更高。其次，商鋪回報率相對有著更大的不確定性，依賴外部環(huán)境因素更多。

先來說明一下，目前，按照國際標(biāo)準(zhǔn)人均商業(yè)面積，使用最多的是人均商業(yè)面積為1-1.2㎡。

人均商業(yè)面積定義：人均商業(yè)面積是一個城市規(guī)劃中常用的統(tǒng)計指標(biāo)，全稱是城市人均零售商業(yè)面積，用城市總零售商業(yè)面積除以城市總常住人口換算而得，通常會認(rèn)為人均商業(yè)面積1-1.2平方米是比較合理的區(qū)間，超過1.2平方米，就存在商業(yè)飽和甚至商業(yè)過剩。

如果是按照這個標(biāo)準(zhǔn)，惠州商鋪到底誰更吃香呢？

一般而言，商鋪分為住宅底部商業(yè)與集中商業(yè)。

圖網(wǎng)絡(luò)

人氣上：

核心地段的社區(qū)底商，大都擁有巨大的消費群體，周邊交通流暢，能夠與顧客無縫對接，形成社區(qū)底商一站式消費模式。

如中信水岸城，規(guī)劃總戶數(shù)超11000戶，目前1-4期已交付，其中中天彩虹城入住率約達(dá)90%！據(jù)部分商家表示，水岸城周邊氛圍好，顧客群體穩(wěn)定，都是周邊社區(qū)居民，一般生意額都是比較可觀。

綜合體商鋪，則很大程度依靠綜合體的布局，一般來說各個鋪位都能獲得一定人流，但差異化比較大。以惠城區(qū)為例，據(jù)不完全統(tǒng)計綜合體就有26家，據(jù)七普最新數(shù)據(jù)，惠城區(qū)的常住人口僅為155.88萬。

圖明言惠州

惠城區(qū)26家商業(yè)體共181.4萬方，那么惠城區(qū)的人均商業(yè)面積約為1.163，符合國際標(biāo)準(zhǔn)。

這種情況下，主要就取決于經(jīng)營業(yè)態(tài)與品牌，對于后期招商管理要求也較高。

圖中信水岸城

成本上：

社區(qū)底商入手門檻較低，并且隨著房齡增長逐漸釋放，吸引更多客流與消費，收益一般也會日益增加。

如佳兆業(yè)周邊區(qū)域的臨街商鋪，附近小區(qū)扎堆，生活人群多，以及周邊還有產(chǎn)業(yè)園、寫字樓等加持，許多餐飲商家都紛紛表示，中午、晚上高峰期，訂單很多，一下子就滿座了。

綜合體商鋪價格門檻高低不等，一般熱門地段綜合體項目成本普遍較高。

據(jù)安居客數(shù)據(jù)顯示，如華貿(mào)天地綜合體，約374㎡的商鋪總價高達(dá)4600萬，單價12.3萬/㎡！

而以中信水岸城為例，建面約68.5㎡的社區(qū)底商，總價約175萬，單價約為2.55萬/㎡。

圖華貿(mào)天地

風(fēng)險上：

社區(qū)底商主要以滿足社區(qū)基本生活需求為主，如銀行、快遞、便利店等，特別是餐飲店備受廣大消費者喜愛，客群較為穩(wěn)定。

綜合體必須是招商先行，其次受電商沖擊較大，必須選擇合適的品牌商家以及做到體驗式消費。

據(jù)《東江時報》報道，曾經(jīng)火了8年卻在2014年倒閉離場的海雅百貨，一度有商家8年虧損了8000多萬！

就連在惠州名列前茅的華貿(mào)天地，過去逃不了虧損的窘境。據(jù)新浪樂居報道，華貿(mào)天地從2011年至2013年，連續(xù)3年每年虧損600-700萬！

近乎天價的數(shù)字，足以可見其難以預(yù)見的風(fēng)險。

圖榮燦惠州中心

收益上：

社區(qū)商鋪的資金回報收取方式一般是出租或出售兩種。價格高低主要依賴商鋪地段、人氣以及住宅群體是否穩(wěn)定。

如江北T21產(chǎn)業(yè)園附近臨街商鋪，建面僅約21㎡的商鋪，便需75萬元，單價高達(dá)3.57萬/㎡。

若是在中信水岸城出租建面約64㎡商鋪，每月租金也需8000元。

圖安居客

綜合體商鋪一般是以租金回報率以及租金衡量收入標(biāo)準(zhǔn)。如華貿(mào)天地，根據(jù)安居客掛出商鋪信息，其每年租金回報率一般為5%。租約大概率為300-400元/㎡，年遞增6%~8%。

這意味著，若是租建面50㎡的商鋪，每月租金約為15000-20000元。

如此看來，若是能精準(zhǔn)找到核心地段好、人流旺的綜合體商鋪，投資回報還是非常樂觀的。

綜合來說，好的底商，依托社區(qū)入住率和人流量；好的集中商業(yè)商鋪，依托中心地段和商場運營水平。

#3

7大決定性因素，避免踩坑“商鋪”

那么，如何在魚龍混雜的市場中，找到適合入手的商鋪呢？深惠君仔細(xì)整理一番，發(fā)現(xiàn)7大決定性因素！

一看地段。一般如華貿(mào)天地、佳兆業(yè)中心等核心地段的商鋪，投資成本較高，一般而言回報率也會相對有保障。

港惠新天地便屬于早期地段成功的案例！時至今日，港惠依舊是惠州熱門綜合體，如今幾乎無商鋪出售。

二是收益率，決定了商鋪價值；社區(qū)底商其收益率主要看租金以及售價，可以綜合對比周邊同等商鋪的租金，做參考。

圖網(wǎng)絡(luò)

而集中商鋪則得依靠洽談是運營方承諾的租金回報率以及招商是否能成功。

三是運營方的運營能力。這主要是針對集中商鋪。正如榮燦惠州中心，占據(jù)惠州江北核心地段，毗鄰華貿(mào)天地、會展中心等大型綜合體、城市配套，卻依舊無法成為商鋪新星！

談及運營能力，不得不提港惠。除了占據(jù)核心位置，其運營能力也是杠杠滴。不僅業(yè)態(tài)豐富，囊括了吃、喝、玩、樂、購，還引進(jìn)了沃爾瑪、萬達(dá)影城等主力店。

四是車位規(guī)劃，也是地段的延伸；地段再好，沒地停車，久了就沒人去了。

圖網(wǎng)絡(luò)

五是臨街狀況，特別是一些社區(qū)商鋪，臨街的一定會有更多的價值思考，這也是隨機(jī)購買力的一種思考；

六是便利性，再好的商場，要經(jīng)過兩條以上地下通道，不方便性，已經(jīng)決定了它的命運和未來；

七是商鋪空間格局，商鋪和住宅一個高度，會給人壓抑感，一般的商鋪，都會是3.2到5米之間，大型商業(yè)會更高一些；此外朝向、通風(fēng)等基本空間布局，對于消費者的體驗度至關(guān)重要。

圖臨街商鋪

眾所周知，作為長線投資產(chǎn)品，商鋪選址很重要，甚至決定了商鋪價格的漲幅高低。

就如寸土寸金的深圳，房價一直穩(wěn)居全國前三，商鋪價格更是“天價”。但不同地段，價格也相差甚遠(yuǎn)，如東門步行街均價每平30萬＋，令人望塵莫及；而坪山區(qū)的商鋪價格卻僅4萬元／㎡。

可見，避免踩坑，選對好商鋪，才是投資的前提。

圖攝圖網(wǎng)

客觀來說，即便惠州的商業(yè)氛圍，相較深圳差距不小，但伴隨惠州人口不斷增加，其商業(yè)需求也將不斷擴(kuò)大，商業(yè)氛圍也正日漸濃厚，投資前景也會越來越好。

正如，縱使商鋪投資風(fēng)險依舊存在，但如華貿(mào)天地、港惠新天地、等核心商業(yè)體，以及如T21產(chǎn)業(yè)園附近的小區(qū)、東平等居住氛圍濃厚、人流量大的地段，其商鋪依舊被眾多投資客看好。

正在讀這篇文章的你，考慮入手商鋪嗎？歡迎留言探討！