【導(dǎo)讀】“三價就低”！目前雖無具體的官方細(xì)則，通過各種消息綜合判斷，“網(wǎng)簽價”、“貸款評估價”以及“涉稅評估價”，以三者最低作為貸款依據(jù)的“江湖傳說”已經(jīng)成真，并于8月開始執(zhí)行。

其實類似限貸政策，早在2016年的“認(rèn)房又認(rèn)貸”，與本次新政的結(jié)果類似，結(jié)果就是買房貸款額度不足，合同無法繼續(xù)履行。但本次新政所產(chǎn)生的影響可能會更大。

問題是，合同已經(jīng)簽訂，并受此政策影響的房屋買賣合同應(yīng)該如何對待？房屋買賣合同能否解除以及解除之后，賣方是否要全額返還買方的定金和已付房款以及買方是否要承擔(dān)違約責(zé)任等問題，是大家共同關(guān)注的。

一、剖析相關(guān)法律及地方司法文件的規(guī)定

1、《民法典》的相關(guān)規(guī)定

成立并生效的合同如果要解除，根據(jù)民法典的相關(guān)規(guī)定，通常有兩種途徑：法定解除和約定解除。

法定解除適用貸款政策變化的情況僅有兩種情形：

一是發(fā)生了“不可抗力”可以解除合同，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任；

二是“情勢變更”：“合同成立后，合同的基礎(chǔ)條件發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于當(dāng)事人一方明顯不公平的，受不利影響的當(dāng)事人可以與對方重新協(xié)商；在合理期限內(nèi)協(xié)商不成的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者解除合同。人民法院或者仲裁機構(gòu)應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件的實際情況，根據(jù)公平原則變更或者解除合同。

從司法實踐上，貸款政策的變化一般不會被認(rèn)定為“不可抗力”，而是否屬于“情勢變更”則存在一定的爭議。個人認(rèn)為，貸款政策的變化應(yīng)該視為“情勢變更”，但是實務(wù)中，尤其是上海法院的司法實踐也不是簡單地將政策變化簡單地一律適用“情勢變更”而判決解除合同。

2、上海市司法文件的相關(guān)規(guī)定

上海高級人民法院《宏觀政策調(diào)控后房屋買賣糾紛若干問題的解答》，其中上海高院對于因貸款政策調(diào)整的問題，作如下解答：房屋買賣合同是一種標(biāo)的額相對較大、與買賣雙方有切身利害關(guān)系的合同。當(dāng)事人在訂立合同時往往對合同內(nèi)容有較為全面的認(rèn)識，對自身合同義務(wù)的履行及風(fēng)險有著較為充分的預(yù)見。

因此，作為付款義務(wù)人的房屋買受人對合同訂立后可能出現(xiàn)的各種履行障礙，應(yīng)當(dāng)有充分、合理的預(yù)見，并對可能出現(xiàn)的履行障礙有相應(yīng)的解決方案。一般情況下，貸款成數(shù)的變化不會導(dǎo)致房屋買受人不能繼續(xù)履行合同，房屋買受人也可以通過其它途徑籌措資金履行付款義務(wù)。因此，當(dāng)事人在無特別約定的情況下，一般不得以貸款成數(shù)變化等政策原因為由主張解除房屋買賣合同。

但是，房屋買受人能舉證證明貸款不足或不成，確實嚴(yán)重影響其履約能力，房屋買賣合同事實上已不可能繼續(xù)履行，且該履行障礙并非房屋買受人的信用低等個人原因所致，房屋買受人主張解除房屋買賣合同的，可以允許。

以上司法文件的意思可以概括為兩句話： 一般不得以貸款成數(shù)變化等政策原因為由主張解除房屋買賣合同，但是如果買方能夠舉證貸款成數(shù)的變化確實導(dǎo)致自己確實無法承擔(dān)的，可以判決合同解除，但并沒有明確是否要承擔(dān)違約金。關(guān)于上述司法文件的適用，可以參見本文的第二部分相關(guān)判決書內(nèi)容摘要。

3、關(guān)于約定解除

根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，合同解除除法定解除外，還包括約定解除，又可以分為協(xié)議解除和依據(jù)合同約定的條件解除。

雖然本次房貸政策出臺比較突然，但是房產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控已經(jīng)屢見不鮮，有經(jīng)驗的第三人或房產(chǎn)中介，一般會在房產(chǎn)買賣合同中設(shè)置相應(yīng)的條款，比如，約定非因為買方信用或故意提供相關(guān)資料而導(dǎo)致的貸款成數(shù)不足以及貸款政策的變化導(dǎo)致獲取相應(yīng)貸款的情況，作為解除合同的一個條件，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)然，也有的房屋買賣合同會約定，因任何原因?qū)е沦J款成數(shù)不足，買方均應(yīng)該以現(xiàn)金的形式補足。當(dāng)合同中有約定條款的時候，約定條款是優(yōu)先適用的。

因此，本次貸款政策出臺后，買賣雙方第一時間應(yīng)該看的是買賣合同中有無關(guān)于貸款政策變化的特別約定。

二、上海市部分法院的相關(guān)判例

1、上海市松江區(qū)人民法院（2010）松民一（民）初字第5159號

（1）案情要點：買賣雙方在《補充協(xié)議》第4條將銀行貸款政策改變約定為不可抗拒因素，且沒有約定如果原告無法獲得貸款時的替代付款方案。

（2）法院裁判意見：原、被告在簽訂合同時已經(jīng)預(yù)見到國家宏觀調(diào)控可能帶來購房貸款政策變化，再次簽訂《補充協(xié)議》充分表明被告愿意與原告共同承擔(dān)銀行貸款政策改變可能帶來的風(fēng)險，可見，雙方已經(jīng)將貸款政策變化導(dǎo)致的合同履行不能，約定為合同解除事由。

現(xiàn)原告由于銀行貸款政策改變的原因而無法獲得貸款，導(dǎo)致合同約定的付款方式無法實現(xiàn)，該合同付款義務(wù)無法履行的原因不可歸責(zé)于任何一方當(dāng)事人，原告以此為由要求解除合同并返還已付購房款，本院予以支持。

2、一審：上海市浦東新區(qū)人民法院（2010）浦民一（民）初字第13049號

二審：上海市第一中級人民法院（2010）滬一中民二（民）終字第4176號

（1）案情要點：房屋買賣合同簽訂后，國家出臺了房產(chǎn)新政，對購買第二套住房政策作出調(diào)整，對首付款比例及貸款利率等作出了新的規(guī)定。

（2）法院裁判意見（二審維持一審判決）：作為購房者，在簽約時對購房風(fēng)險包括房貸審批風(fēng)險應(yīng)有一定的預(yù)見性，也就是要有及時調(diào)整自己的付款比例及貸款額度等應(yīng)對解決方案。

據(jù)此，房貸政策并非當(dāng)事人在訂立合同時完全無法預(yù)見的情況，不構(gòu)成商業(yè)風(fēng)險重大變化，因此上訴人要求認(rèn)定房貸政策變化屬于不可抗力因素，不能成立。上訴人要求解除合同，依據(jù)不足，本院不予支持。

3、上海市閘北區(qū)人民法院（2013）閘民三（民）初字第2114號

（1）案情要點：買房應(yīng)充分考慮到國家的按揭貸款政策及按揭貸款審批和發(fā)放流程中可能產(chǎn)生的各種不確定因素。不論任何原因（包括但不限于……買方的貸款申請未獲貸款銀行批準(zhǔn)……）致使賣方未能按約定的期限收到買方本擬通過銀行貸款支付的款項的，買方……有義務(wù)以自有資金在剩余房價款約定的付款期限內(nèi)付清所有的剩余房價款”，否則賣方有權(quán)追究乙方的違約責(zé)任。

（2）法院裁判意見：本院認(rèn)為，被告認(rèn)為國家信貸政策的調(diào)整造成其銀行貸款未成，其本身并無違約惡意，但預(yù)售合同補充條款已對相關(guān)的貸款風(fēng)險進(jìn)行了提示，并明確約定若貸款不成，被告需以自有資金在約定的期限內(nèi)付清房款。因此貸款政策變化的風(fēng)險，被告理應(yīng)自行承擔(dān)，結(jié)合合同違約責(zé)任所采的無過錯責(zé)任原則，被告該項抗辯理由缺乏合同和法律依據(jù)，本院難以采納。

4、上海市寶山區(qū)人民法院（2015）寶民三（民）初字第1852號

（1）案情要點：房屋買賣合同約定，若買方貸款申請未獲得銀行批準(zhǔn)或乙方獲得貸款不足以支付房屋總價款的，乙方仍應(yīng)按照本合同約定按時足額向甲方支付房款，否則，甲方有權(quán)按本合同第七條之約定追究乙方的違約責(zé)任。

（2）法院裁判意見：本院認(rèn)為，原被告簽訂的商品房預(yù)售合同系雙方真實意思表示，合法有效，應(yīng)當(dāng)恪守履行。

被告未按照約定的期限支付房款，顯然違約，原告要求追究違約責(zé)任，合法有據(jù)，應(yīng)當(dāng)支持。考慮到限購限貸等房地產(chǎn)市場相關(guān)的宏觀政策影響，且被告違約后較積極地采取措施繼續(xù)履行合同，其違約的主觀惡意并不明顯，而原告也未能舉證證明其因?qū)Ψ竭`約所遭受的實際損失，故本院采納被告關(guān)于酌情降低違約金的請求，考慮到本案實際情況，違約金數(shù)額酌情確定為100，000元。

以上四份上海市不同法院的判決可以看出，不同法院的裁判思路與上海市高院司法文件《宏觀政策調(diào)控后房屋買賣糾紛若干問題的解答》中的觀點基本一致。

另外，筆者注意到最高人民法院《2011年全國民事審判工作會議紀(jì)要》（法辦[2011]42號）以及《2015年全國民事審判工作會議紀(jì)要》（目前只能找到征求意見稿，正式文件沒有找到）中關(guān)于限貸的問題的觀點是：2011年“審判紀(jì)要”的觀點的內(nèi)容“對房屋買賣合同明確約定以按揭貸款方式付款，且買受人能夠舉證證明其確因首付款比例提高、貸款利率提高或不能辦理按揭貸款等因素，導(dǎo)致無履約能力的，其以不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由為由請求解除合同，并要求出賣人返還收受的購房款或者定金的，可以支持。”

而2015年“審判紀(jì)要”相應(yīng)的內(nèi)容是：“房屋買賣合同約定以按揭貸款方式付款，買受人以房貸政策變化不能辦理按揭貸款導(dǎo)致無履約能力為由，請求解除合同，并要求出賣人返還所收受的購房款或定金的，經(jīng)審查，買受人是否確因房貸政策變化而不能辦理約定的按揭貸款的，一般應(yīng)予以支持其訴請。

”從最高院全國民事審判工作會議紀(jì)要傾向性的觀點來看，與上海市高院的觀點以及上海的司法實踐都略有不同，很明顯最高院“審判紀(jì)要”的觀點比上海市高院的觀點更為寬松，至于兩者之間的差別會不會調(diào)和以及上海市以后的司法實踐是否會發(fā)生一定的變化，則存在一定的不確定性，也無法簡單地預(yù)判。

但最高院和上海高院共同之處是：新政確實產(chǎn)生了根本性的影響，導(dǎo)致合同難以繼續(xù)履行，考慮的因素包括但不限于合同金額、買方的財務(wù)狀況、雙方合同的約定等因素。

最后，需要提醒的是對于買方而言，如果貸款新政出臺后無法繼續(xù)履行合同，應(yīng)該盡早書面通知賣方。這不僅是誠實信用原則在民事活動中的體現(xiàn)，如果法院最終認(rèn)定買方違約，在酌情確定違約金金額的時候，通常也會考慮這一因素。

【結(jié)語】世上沒有兩片完全相同的樹葉，每個案件都不完全相同，加之每個案子的裁判者的對刑政產(chǎn)生理解的傾向性不同，也可能導(dǎo)致“同案不同判”。

即使上海各區(qū)的判決，類似的案件判決結(jié)果也可能存在不同?？傊涀∫痪浞ㄖV：“法律不保護(hù)權(quán)利上的睡眠者”。凡是有利于自己的任何一點，都應(yīng)該積極爭取。麻煩來了，躲避是無法解決的，正確的做法是積極面對，妥善解決。

【作者簡介】 杜繼業(yè)，上海國年律師事務(wù)所專職律師，民商法學(xué)碩士，合伙人。