說到至今為止的日本房產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)，如果是自主管理（少數(shù)人的選擇）的話，房東主要做是收取房租，如果出現(xiàn)空房就請(qǐng)附近的房產(chǎn)公司招募入住者。如果是委托管理（多數(shù)人的選擇）的情況，就是房東拜托日本房產(chǎn)管理公司進(jìn)行全面管理。但對(duì)于被委托的不動(dòng)產(chǎn)管理公司來說，業(yè)務(wù)就不僅僅是收取房租、招募入住者這簡(jiǎn)單兩項(xiàng)了。

為什么說日本房產(chǎn)投資屬于“被動(dòng)型資產(chǎn)運(yùn)用手段”？舉個(gè)例子，對(duì)于租客搬離這一情況，房東可能會(huì)指示說，“總之先在之前同樣的條件下尋找入住者吧”。這樣的話，管理公司需要做的是多渠道宣傳，標(biāo)清房屋優(yōu)勢(shì)，等待租客遞交入住申請(qǐng)。可以看出，日本房產(chǎn)投資是可以被貼上“被動(dòng)”、“防守型”等資產(chǎn)運(yùn)用標(biāo)簽的。

現(xiàn)階段的日本房產(chǎn)投資，即便是“被動(dòng)”也可以順利進(jìn)行，而房東需要做的是管理和控制各項(xiàng)業(yè)務(wù)。例如，入住者的招募業(yè)務(wù)。不是房東自己接待租客，而是委托房產(chǎn)公司介紹希望入住的人。換言之，房東在投資中的作用是委托更負(fù)責(zé)任的房產(chǎn)公司。再例如，建筑物管理（大樓維護(hù)、修繕）也不是房東自己來完成的，尋找適當(dāng)?shù)墓具M(jìn)行委托才是房東的職責(zé)。

如果硬要說的話，關(guān)于部分緊急應(yīng)對(duì)措施房東確實(shí)也可以自己做，但這樣晚上可能就忙的睡不著了（租客下班回家的時(shí)間段），所以還是要委托專業(yè)人士。像這樣，所謂房東的工作，基本上就是要好好利用相關(guān)人員、及時(shí)溝通，以項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的立場(chǎng)來做事。不是事事親為，而是選擇專業(yè)人員來做專業(yè)的事。

這時(shí)候，如何讓各個(gè)業(yè)者優(yōu)先考慮自己的房產(chǎn)，這是不動(dòng)產(chǎn)投資中的重點(diǎn)部分。例如，房東需要具備一定的房產(chǎn)投資知識(shí)，就像對(duì)于“篩選入住者的條件提案”這類事宜是需要由房東設(shè)定的，因此要有自己的經(jīng)營(yíng)思維。另外，溝通能力自然是越強(qiáng)越好，能夠促進(jìn)投資成功（達(dá)成自身目的）。

“防守型房產(chǎn)投資”適用于如今的日本，但總?cè)丝谥饾u減少，未來的房東或許也會(huì)需要“動(dòng)起來”。提高能動(dòng)性，自己思考、想辦法并行動(dòng)起來，這樣的“進(jìn)攻經(jīng)營(yíng)”說起來好像有些難懂，但事實(shí)上可以總結(jié)為“挖掘出自有房產(chǎn)的魅力與獨(dú)特優(yōu)勢(shì)”。

你所持有的日本房產(chǎn)靠什么吸引租客，例如優(yōu)質(zhì)的地理位置、交通、環(huán)境等等。如果輕而易舉就能被替代，房租金額自然也爭(zhēng)取不到更好數(shù)字。明白這點(diǎn)后，日本買房選房的要求就能更加清晰一些了。