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爛尾樓背后的原因有哪些？

近期，爛尾樓業(yè)主強制斷供事件發(fā)酵，備受市場關注。

相關統(tǒng)計顯示，截至7月14日，全國已有超過180個樓盤的業(yè)主聯(lián)名集體停貸，涉及地區(qū)包括北京、上海、河南、河北、湖北、湖南、江西、廣西、山西、遼寧、安徽、福建、江蘇、云南等多個省份。

而涉事樓盤中，也不乏前些年頗受市場關注的“網(wǎng)紅”樓盤，部分樓盤甚至在開售時“日光”。

不少業(yè)主認為，在爛尾樓形成過程中，銀行負有主要責任，如違規(guī)發(fā)放貸款；資金未轉入開發(fā)商監(jiān)管賬戶；未盡到?？钯Y金監(jiān)管的義務等。

關于樓盤爛尾等諸多問題發(fā)生，有專家認為，在住房市場下行，房企進入“慢周轉”時代，房企資金鏈緊張，疊加疫情及防控政策影響地產(chǎn)鏈條企業(yè)復工等因素下，此前房企違規(guī)挪用資金、監(jiān)管不到位等問題逐漸暴露出來。

從短期來看，小業(yè)主“強制停貸”或承擔較大風險，地方監(jiān)管部門需落實好協(xié)調(diào)和兜底責任；從較長時間來看，預售資金監(jiān)管需繼續(xù)優(yōu)化，完善對小業(yè)主的救濟措施，比如探索采用擔保方式。

“強制停貸潮”背后是房屋爛尾問題，爛尾樓產(chǎn)生背后有哪些原因？又有哪些原因觸發(fā)業(yè)主集體停貸？

上海師范大學商學院教授、房地產(chǎn)與城市發(fā)展研究中心主任崔光燦，爛尾樓是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展周期中一個常見的現(xiàn)象，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風險外溢的直接表現(xiàn)。

“預售資金監(jiān)管是一個防范項目資金被挪用，保障項目建設順利完工交付的制度設計，但在實踐中，由于房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設主體是房地產(chǎn)企業(yè)，銀行并不能起到全面監(jiān)管項目進度和資金使用的情況，所以，當企業(yè)出了問題，一般是較難保障項目順利完工交付的?！?崔光燦稱。

人大國發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大表示，房企的交付風險與過去多年“快周轉”模式下的累計效益不無關系。但在“三道紅線”之下，房企資金周轉慢了下來，多數(shù)房企多元化經(jīng)營模式行不通了，疊加去年下半年以來，房企融資、開發(fā)、銷售全鏈條遇冷，一些房企出現(xiàn)了“拆東墻、補西墻”的資金挪用等行為，交付風險進一步增大。

北京大學房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波則認為，近期，受國內(nèi)疫情反復和防控政策影響，房地產(chǎn)業(yè)復工復產(chǎn)面臨更多不確定性、收入縮水讓業(yè)主風險預期進一步下調(diào)。此外，部分地區(qū)出現(xiàn)的樓市政策“寬松潮”，優(yōu)化預售資金監(jiān)管政策的做法，在增加商品房預售資金使用靈活性的同時，也客觀上帶來了一些監(jiān)管的不到位。

中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究所土地經(jīng)濟與不動產(chǎn)研究室主任王業(yè)強稱，政府部門的監(jiān)督問題同樣不可忽視。一方面，房企開發(fā)是要到住建部門備案，因此，住建部門有監(jiān)督房企開發(fā)過程中可能存在的風險；另一方面，房企違規(guī)挪用預售款，有地方的政府部門為了加快房屋開發(fā)，出面向銀行擔保。

雖然爛尾樓問題在多地都長期存在，但“多地小業(yè)主聯(lián)合發(fā)起聲明，要求強制停止償還貸款”的行為并不多見。

多名受訪者認為，這背后有諸多因素，例如，房企頻發(fā)暴雷影響市場信心，業(yè)主在明知房企復工無望的情況下，只能將壓力施加于銀行來維權等。

另一個觸發(fā)小業(yè)主集體停貸維權的原因或與此前零星存在的司法實踐有關。北京市盈科（深圳）律師事務所合伙人律師駱訓文稱，此前，在銀行起訴小業(yè)主主動停貸的個案中，存在地方法院乃至最高法判決稱“爛尾樓的風險不應全由購房者承擔”的情況?！胺ㄔ涸谧龀龃祟悅€案判決時一般是出于公平的角度，因為相關涉事銀行大都存在一些違規(guī)操作。”

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首個爛尾樓官方防范政策出臺

停貸事件引發(fā)廣泛關注之際，西安市率先出臺樓市新政，加強預售資金監(jiān)管。

7月14日晚，西安市住建局聯(lián)合市自然資源規(guī)劃局、市城管執(zhí)法局、市金融工作局、中國人民銀行西安分行營業(yè)管理部發(fā)布《關于防范商品房延期交房增量問題的工作措施》，從嚴格執(zhí)行土地出讓規(guī)定、實施項目建設全過程監(jiān)管、加強商品房預售許可管理、強化商品房預售資金監(jiān)管、規(guī)范商品房交付行為、健全房地產(chǎn)信用管理等六個方面提出十三項要求。

在土地出讓環(huán)節(jié)，房企違規(guī)借貸和高杠桿拿地等行為可能導致資金鏈斷裂、房屋爛尾等問題。此次文件明確，參與商品住房用地競買的開發(fā)企業(yè)必須使用合規(guī)自有資金，競買企業(yè)股東不得違規(guī)對其提供借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利等。購地資金不得直接或間接使用金融機構各類融資資金，不得使用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游關聯(lián)企業(yè)借款或預付款，不得使用其他自然人、法人、非法人組織的借款，不得使用參與競買企業(yè)控制的非房地產(chǎn)企業(yè)融資等。經(jīng)審核，存在使用非自有資金競買商品住房用地的，取消競得資格，已繳納的競買保證金不予退還。

備受關注的預售資金監(jiān)管，成為此次西安市新規(guī)的重點。文件明確，商品房預售資金（包括定金、首付款、購房貸款及其他形式的全部房款）應全部直接存入專用監(jiān)管賬戶進行監(jiān)管，開發(fā)企業(yè)不得直接收取或另設賬戶收存購房人的購房款。

針對監(jiān)管銀行責任落實不到位等現(xiàn)象，文件提出，商業(yè)銀行違反預售資金監(jiān)管協(xié)議，未經(jīng)轄區(qū)住建部門核實同意，擅自撥付監(jiān)管資金的，應當負責追回資金；無法追回的依法承擔相應賠償責任。

文件明確，開發(fā)企業(yè)不能按期交付房屋，引發(fā)群體性事件，造成嚴重社會影響的，記為信用等級差的企業(yè)，向社會公示，并按照《陜西省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用信息管理暫行辦法》有關規(guī)定予以處理。

設計單位、施工圖審查機構、施工單位、監(jiān)理單位因違反國家強制性標準和行業(yè)規(guī)范影響房屋交付的，也將被記入信用檔案并向社會公示；情節(jié)嚴重的，依法追究相關單位和人員責任。

7月14日，河北滄州也發(fā)布了《滄州市商品房預售資金監(jiān)管辦法》(征求意見稿)，其中對主體責任也進行了明確規(guī)定。如果監(jiān)管銀行違反本辦法規(guī)定，拒收、拒付或擅自撥付商品房預售資金，或者違規(guī)使用商品房預售資金，造成預售資金被挪用，導致工程無法按期竣工的，除承擔相應法律責任外，由其上級主管部門依法處理，并不得再承擔商品房預售資金的監(jiān)管；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

在預售金存取方面，滄州提出預售人申請商品房預售許可前，應當選擇監(jiān)管銀行，按照一次商品房預售許可申請對應唯一一個賬戶的原則，開立專用賬戶，并同監(jiān)管銀行、監(jiān)管部門簽訂新建商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議。
設立監(jiān)管賬戶后，在商品房買賣合同中須注明：“購房款不進入監(jiān)管賬號，此合同無效，買售雙方可隨時解除”字樣。未設立監(jiān)管賬戶的項目，相關部門不得辦理商品房預售許可和商品房網(wǎng)簽備案。
另外，廣東汕頭也于7月14日出臺商品房預售款監(jiān)督管理暫行辦法，同樣強調(diào)“商品房預售款?？顚Ｓ谩?/strong>，購房者需直接按照合同將資金打入監(jiān)管賬戶。如果有工程進度異常、延期交房問題樓盤項目的預售款監(jiān)管，按“一案一策”方式，實行專門管理。

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誰來維護爛尾樓業(yè)主的權益？

停貸現(xiàn)象發(fā)生后，很多人首先想到的是金融風險，這當然是對的。

但置于購房者的角度講，停貸其實不是引發(fā)金融風險的真正原因，樓盤停工才是最大的誘因。

事實上，一些業(yè)主之所以選擇公開停貸，并不是擺爛，而是希望以這種方式推動自己購買的房子停工、爛尾的問題得到更多的關注，最終促成問題的解決。

光明網(wǎng)評論稱，在以往的“救市”敘事中，我們多聽到的是監(jiān)管部門、開發(fā)商、銀行的聲音，而這一次，業(yè)主們的心聲被更多人聽到了。這一方面表明，當前樓市的壓力，已經(jīng)真實地傳遞到了相當一部分業(yè)主的身上；另一方面，也在用一種現(xiàn)實的方式提醒開發(fā)商、銀行及地方政府，不可低估房地產(chǎn)行業(yè)中業(yè)主們的博弈能力以及維權的行動力。

當然，業(yè)主們以停貸來倒逼停工樓盤復工，表明他們依然渴望拿回屬于自己的房子，依然相信開發(fā)商和政府的處置能力，這實際上也說明最基本的信任和信心還在。只要以實際行動呵護好這種信任和信心，結果就不至于太壞。

南方周末評論稱，要解決問題，一種雷霆手段是取消期房預售，只能建成后現(xiàn)房銷售。或者繼續(xù)改革預售，比如不是將全額房款一次性支付給開發(fā)商任其支配，而是先支付一定比例，在房屋交付時再支付部分，或可以按照工程進度逐步支付購房款，交付時付清：如果在房屋交付時再支付尾款，自付也好，用銀行貸款也好，銀行貸款合同此時生效、業(yè)主此時還款，可以避免今日業(yè)主們針對銀行之洶洶局面。

值得關注的是，7月17日，銀保監(jiān)會有關部門負責人就近期重點工作進展接受了《中國銀行保險報》記者采訪。除了談到依法依規(guī)處置河南安徽5家村鎮(zhèn)銀行風險之外，還談到要積極做好“保交樓”金融服務。

要點如下：

銀保監(jiān)會表示加強與住建部、人民銀行等部門的協(xié)同配合，堅持“房住不炒”，堅持“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”，支持地方更加有力地推進“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作。

一是在地方黨委政府領導下，銀行保險機構應積極參與相關工作機制，配合壓實企業(yè)、股東等相關各方責任，銀行要積極履行自己的職責，既要遵循市場化、法治化原則，又要主動承擔社會責任，千方百計推動“保交樓”。

二是指導銀行在地方黨委政府“保交樓”工作安排的總體框架下，堅持摸清情況、實事求是、科學分類、精準施策，主動參與合理解決資金硬缺口的方案研究，做好具備條件的信貸投放，協(xié)助推進項目快復工、早復工、早交付。

三是做好客戶服務工作，加強與客戶溝通，個性化地滿足居民客戶的不同需求，信守合同，踐行承諾，依法保障金融消費者合法權益。四是有效滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，大力支持租賃住房建設，支持項目并購重組，以新市民和城鎮(zhèn)年輕人為重點，更好滿足剛需和改善型客戶住房需求，努力保持房地產(chǎn)市場運行平穩(wěn)有序。處理好當前面臨的問題，也是實現(xiàn)房地產(chǎn)模式新舊轉換的重要契機。

我們相信，在黨委政府指導下，在相關各方共同努力下，這些困難和問題都能得到合理解決。

來源：文君言綜合自央視財經(jīng)、光明網(wǎng)、南方周末、第一財經(jīng)、21世紀經(jīng)濟報道、中國基金報、華夏時報等，轉載請注明以上信息！