2022上半年，受疫情和經(jīng)濟(jì)壓力下行等多重影響，樓市進(jìn)入難得一見(jiàn)的“低谷”，開(kāi)發(fā)商賣樓變得越來(lái)越難！

在這樣艱難的市場(chǎng)環(huán)境下，深圳開(kāi)發(fā)商賣樓花招不斷，降首付、降價(jià)促銷、送家電大禮包、送物業(yè)管理費(fèi)均在各大樓盤上演著……

來(lái)自深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，上半年深圳住宅入市項(xiàng)目39個(gè)，僅3個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤售罄，大幅低于去年同期水平，接近6成項(xiàng)目開(kāi)盤去化低于5成。

可想而知，那些偏遠(yuǎn)片區(qū)的樓盤就更不好賣了。

上半年，宏發(fā)在寶安石巖首發(fā)的項(xiàng)目——宏發(fā)悅云花園在6月4日開(kāi)盤，推售799套建面約79-128㎡3-4房精裝住宅房源，單價(jià)區(qū)間為4.4-5.5萬(wàn)/㎡，均價(jià)約4.9萬(wàn)/㎡，預(yù)計(jì)在2025年6月交房。

開(kāi)盤當(dāng)天據(jù)傳銷控約410套，去化率約為51%。

可是，文君近日在深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)查詢?cè)擁?xiàng)目的備案情況，總共“已備案+已簽認(rèn)購(gòu)書”的房源僅有246套，換算去化率約31%。

開(kāi)盤至今快滿2個(gè)月，去化率僅約31%，與開(kāi)盤當(dāng)日的銷控情況差異較大。

這中間相差的數(shù)據(jù)怎么解釋？似乎也只有開(kāi)發(fā)商心知肚明。

但從這數(shù)據(jù)差異，讓我們能夠深切感受到項(xiàng)目的“去化難度”在加大。

更何況，宏發(fā)悅云花園本身處于石巖片區(qū)，這個(gè)地段目前來(lái)說(shuō)還不被大多數(shù)購(gòu)房者認(rèn)可，而且項(xiàng)目自身也有缺點(diǎn)。

①

片區(qū)面貌差 以城中村和廠房為主

石巖，在深圳人印象中就是犄角旮旯的地方，長(zhǎng)期以來(lái)被廠房和城中村占據(jù)土地面積，片區(qū)面貌差，居住環(huán)境比較“雜亂”。

雖說(shuō)有的廠房和城中村已經(jīng)啟動(dòng)舊改，但是更新進(jìn)度緩慢。這就意味著石巖的片區(qū)價(jià)值將在很長(zhǎng)一段時(shí)間處于“滯緩”的狀態(tài)。

而宏發(fā)悅云花園周邊以城中村和廠房為主，居住環(huán)境相對(duì)較差，想要有所改善的話，不知道要等到什么時(shí)候了！

（實(shí)拍項(xiàng)目周邊情況）

②

暫無(wú)地鐵+無(wú)大型商業(yè)

能夠讓人有沖動(dòng)來(lái)到石巖買房的，應(yīng)該大多數(shù)都是剛需購(gòu)房者，因?yàn)橘Y金有限，只能選擇價(jià)格低點(diǎn)的樓盤上車。

但是深圳比宏發(fā)悅云花園價(jià)格低的樓盤不在少數(shù)，既通地鐵又有商業(yè)配套。

而宏發(fā)悅云花園目前地鐵暫未通車，最近的地鐵6號(hào)線官田站距離項(xiàng)目約2.1公里，步行至少需要30分鐘；按照規(guī)劃，項(xiàng)目附近還有地鐵13號(hào)線（在建中）經(jīng)過(guò)，距離項(xiàng)目約700米，但是開(kāi)通要等到2025年。

而且，項(xiàng)目周邊也無(wú)大型的商業(yè)配套，最近的天虹購(gòu)物中心要去到約2公里，未來(lái)業(yè)主日常所需必定要依賴社區(qū)底商，生活購(gòu)物樂(lè)趣大打折扣。

③

受高速噪音困擾 價(jià)值空間受限

宏發(fā)悅云花園位于羊臺(tái)山登山口，臨近沈海高速和石清大道，部分樓棟會(huì)有不同程度的高速噪音的困擾，所以對(duì)聲音特別敏感的購(gòu)房者，一定要謹(jǐn)慎入手，不然住進(jìn)來(lái)，身心健康會(huì)有所損害。

（實(shí)拍項(xiàng)目）

值得關(guān)注的是，文君作為樓市觀察者和報(bào)道者經(jīng)歷深圳土拍快10年，石巖似乎沒(méi)有一塊宅地拍賣，這意味著這片區(qū)的樓市價(jià)值也就沒(méi)有提升的動(dòng)能，樓盤的價(jià)值空間受限。

據(jù)了解，片區(qū)內(nèi)標(biāo)桿樓盤宏發(fā)世紀(jì)城二手房指導(dǎo)價(jià)約5.3萬(wàn)/㎡，佳華豪苑、匯邦名都花園指導(dǎo)價(jià)在4萬(wàn)/㎡左右，而宏發(fā)悅云花園約4.9萬(wàn)/㎡均價(jià)，幾乎沒(méi)有價(jià)格倒掛，這也說(shuō)明項(xiàng)目基本沒(méi)有什么升值空間。

（實(shí)拍宏發(fā)世紀(jì)城）

升值空間受限，一旦購(gòu)房者想要出手賣掉，不但可能面臨“虧本”，能不能找到買家又是一件“棘手”的事情。

價(jià)值不大的房子，意味著市場(chǎng)流通性差，考慮房子未來(lái)的價(jià)值，建議購(gòu)房者就不要在這里浪費(fèi)時(shí)間啦。

深圳均價(jià)4.9萬(wàn)/㎡的新盤，比宏發(fā)悅云花園地段、配套好的房子，真的是一抓一大把，建議購(gòu)房者置業(yè)目光可以再放大些選房。

此外，宏發(fā)在光明的兩個(gè)項(xiàng)目下半年也要賣，其中宏發(fā)萬(wàn)悅山二期推出678套建面約79-118㎡的住宅，吹風(fēng)價(jià)5萬(wàn)/㎡左右?guī)Ьb，預(yù)計(jì)在9月入市；宏發(fā)天匯城目前推出建面約67-79㎡2-3房公寓在售，這兩個(gè)盤的銷售情況，在文君看來(lái)，也不會(huì)好到哪里去。

畢竟光明今年新盤供應(yīng)頗大，中海觀園、金地明峰府、聯(lián)發(fā)悅尚居、安聯(lián)尚璟府、深業(yè)云筑、深業(yè)頤瑞府等項(xiàng)目推盤量都在500套上下，幾千套房源一窩蜂涌入市場(chǎng)，購(gòu)房者對(duì)后市觀望情緒又較為濃厚，“去化難”這個(gè)標(biāo)簽估計(jì)在光明宏發(fā)項(xiàng)目上會(huì)貼的比較久。

最后，文君奉上8月深圳在售新盤+計(jì)劃入市項(xiàng)目表，供大家買房參考！

8月深圳在售樓盤項(xiàng)目

寶安區(qū)

南山區(qū)+鹽田區(qū)+深汕

光明區(qū)+福田區(qū)

羅湖區(qū)

龍華區(qū)

龍崗區(qū)

坪山區(qū)+大鵬新區(qū)

【數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳中原研究中心（2022.7.29更新）】

8月深圳潛在入市項(xiàng)目一覽