隨著民營(yíng)房企相繼落寞，寂寥的舞臺(tái)中央，原本不太為人所知的城投公司開(kāi)始走入大眾視野，甚至在多個(gè)城市的土地市場(chǎng)撐起了大梁。

克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年7月，集中供地中有近四成的地塊由平臺(tái)類(lèi)公司獲取。而在多地剛剛結(jié)束的第二輪集中供地中，城投公司的拿地占比甚至愈發(fā)走高。

除了頻頻出手拿地，近兩年來(lái)，城投也在持續(xù)入場(chǎng)紓困。不論是設(shè)立紓困基金、還是承接出險(xiǎn)項(xiàng)目，深度介入房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的城投平臺(tái)也開(kāi)始在地產(chǎn)這場(chǎng)大局中隨波浮沉。

以往負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)城市基礎(chǔ)設(shè)施的城投，作為地方投融資平臺(tái)，向房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型有其合理之處，也有其挑戰(zhàn)。

雖然有著資源與資金的優(yōu)勢(shì)，但城投平臺(tái)能否輕舟過(guò)萬(wàn)山，考驗(yàn)著城投的戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)和團(tuán)隊(duì)能力。

拿地榜新貴

武漢在2022年的第二輪集中供地中，一共推出了10宗土地，地塊數(shù)量少，參拍的民營(yíng)房企更少。

在該輪土拍中，主流民營(yíng)房企的身影并未出現(xiàn)，最大贏家是武漢城建，耗資76.3億元，將3宗地收入囊中，是該輪土拍拿地金額最高的企業(yè)。

而放眼武漢本輪土拍整體結(jié)果，會(huì)發(fā)現(xiàn)城投拿地主力的角色又有進(jìn)一步加重，城投平臺(tái)全口徑拿地金額87.4億元，占比80.2%，明顯高于今年首輪的50.7%。

不只是武漢，于8月6日結(jié)束的濟(jì)南第二輪集中供地中，主流民營(yíng)房企的身影同樣未出現(xiàn)，國(guó)、民企拿地意愿較低下。城投拿地占比明顯上升，全口徑拿地55.2億元，占比76.7%，較今年首輪和去年三輪的占比明顯上升。其中，歷下控股13.4億元拍得4宗地，西城集團(tuán)和歷城城發(fā)分別拿地11.3億元、10.6億元，長(zhǎng)清財(cái)金、濟(jì)清建發(fā)等也均有拿地。

實(shí)際上，今年上半年的土拍市場(chǎng)上，包括濟(jì)南、鄭州、武漢、天津、福州、無(wú)錫、蘇州等地，城投公司都承擔(dān)了拿地的主力任務(wù)。

甚至是廣州這樣的一線城市，在2021年第三輪集中供地中，城投公司的拿地占比也高達(dá)67.1%。

中信證券分析師陳聰認(rèn)為，地方性平臺(tái)企業(yè)在土地出讓明顯偏冷時(shí)能起到半市場(chǎng)化拿地托底的作用，這類(lèi)企業(yè)情況比較特殊，其中不乏一些和土地供給方關(guān)系緊密的個(gè)體，但當(dāng)城投平臺(tái)拿地占比過(guò)高時(shí)，也意味著土地市場(chǎng)的確相當(dāng)冷淡。

2022年上半年，確實(shí)有不少城投公司成為了拿地榜新貴。

據(jù)中泰證券統(tǒng)計(jì)，廈門(mén)市城市建設(shè)發(fā)展投資有限公司上半年耗資88.51億元用于拿地，位于拿地金額規(guī)模最大的30家城投第一名。

而在向來(lái)火熱的杭州市場(chǎng)，民營(yíng)房企也紛紛偃旗息鼓，杭州運(yùn)河集團(tuán)、杭州市城建開(kāi)發(fā)、杭州富春山居集團(tuán)拿地金額分別高達(dá)54.38億元、42.26億元、25.9億元。今年7月，杭州的第二輪集中供地中，城投公司拿地占比也有上升，拿地金額148.8億元，占比為26.7%，較年初首輪集中供地上升8.2個(gè)百分點(diǎn)。

“在土地市場(chǎng)景氣偏弱時(shí)期，城投公司參與土拍，一方面可以較低的成本獲得土地，在未來(lái)土地升值后獲得收益，”中泰證券指出，但是另一方面，大額的土地購(gòu)置，也會(huì)帶來(lái)城投公司的資金占用壓力，增加外部融資需求。

入場(chǎng)紓困

曾經(jīng)名震一時(shí)的廣州蓮花足球場(chǎng)，因原開(kāi)發(fā)建設(shè)方某知名房企集團(tuán)陷入流動(dòng)性困境，最終由廣州城投前來(lái)解救，這正是城投公司紓困的一個(gè)典型案例。

2022年8月，某知名房企集團(tuán)與廣州市規(guī)劃和自然資源局（受讓方）簽訂解除協(xié)議，退還蓮花足球場(chǎng)地塊土地使用權(quán)，而受讓方將支付合計(jì)人民幣55.2億元出讓金退庫(kù)款，出讓金退庫(kù)款用于解決某大與足球場(chǎng)地塊直接相關(guān)的債務(wù)問(wèn)題。

后續(xù)，廣州城投將接手這一項(xiàng)目，并繼續(xù)修建足球場(chǎng)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，廣州城投的接盤(pán)，不僅以低價(jià)獲得了足球場(chǎng)的使用權(quán)，同時(shí)有望保障后續(xù)樓盤(pán)的保交樓工作。

廣州城投接手蓮花足球場(chǎng)的紓困形式，屬于兼并購(gòu)項(xiàng)目模式，是城投對(duì)涉險(xiǎn)房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目續(xù)建的一種渠道，城投通過(guò)直接拍賣(mài)獲得爛尾項(xiàng)目并投資資金進(jìn)行續(xù)建，再對(duì)未售賣(mài)的樓盤(pán)進(jìn)行銷(xiāo)售獲得資金，有效解決了爛尾問(wèn)題。

中泰證券梳理指出，城投紓困地產(chǎn)的模式共分為紓困專(zhuān)項(xiàng)基金模式、承接項(xiàng)目模式和兼并購(gòu)項(xiàng)目模式。

紓困專(zhuān)項(xiàng)基金模式的經(jīng)典案例當(dāng)屬鄭州地產(chǎn)紓困基金。成立紓困基金并不是要幫助房企融資足夠的資金將爛尾項(xiàng)目完工，而是促進(jìn)樓市恢復(fù)常態(tài)，幫助盤(pán)活地方房企資金，保證地方房地產(chǎn)項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

“百億的地產(chǎn)紓困基金，可以救助大量邊緣房企或者部分項(xiàng)目的資產(chǎn)處置和債務(wù)重組，從而達(dá)到盤(pán)活問(wèn)題樓盤(pán)、恢復(fù)地方樓市常態(tài)的目的?！敝刑┳C券周岳分析指出。

而承接項(xiàng)目模式下，城投平臺(tái)受托經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，或僅提供資金緩解房企資金壓力，以保證問(wèn)題房企完成后續(xù)建設(shè)工作。

但城投平臺(tái)紓困地產(chǎn)項(xiàng)目是承擔(dān)著風(fēng)險(xiǎn)的。其中，紓困基金模式存在社會(huì)資金出資不足導(dǎo)致房企破產(chǎn)且破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)的潛在危機(jī)；承接項(xiàng)目模式中，問(wèn)題房企回款資金存在較大的不穩(wěn)定性；兼并購(gòu)項(xiàng)目模式可能出現(xiàn)爛尾項(xiàng)目完工后銷(xiāo)售情況不佳，不能實(shí)現(xiàn)資金回款的情況。

浮沉地產(chǎn)局

在城投市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)成為城投轉(zhuǎn)型的一個(gè)重要方向。

廣發(fā)固收?qǐng)F(tuán)隊(duì)梳理數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，有615家城投平臺(tái)開(kāi)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并且近三年實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)收入，占全部城投平臺(tái)的比重約20%。分省份來(lái)看，江蘇、浙江和山東開(kāi)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的城投平臺(tái)較多，分別為120家、55家和50家。

廣發(fā)證券分析師劉郁認(rèn)為，城投開(kāi)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相對(duì)順理成章，一方面，城投平臺(tái)的業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)存在天然的聯(lián)系，積累了土地資源和建設(shè)施工經(jīng)驗(yàn)；另一方面，城投平臺(tái)在拿地方面具有一定的優(yōu)勢(shì)，拿地之后，城投平臺(tái)往往通過(guò)自主開(kāi)發(fā)或合作開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行后續(xù)建設(shè)運(yùn)營(yíng)。

“整體來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率較高且較穩(wěn)定，有利于提高城投平臺(tái)盈利能力?！眲⒂舯硎荆骸坝绕渲懈叩燃?jí)和省級(jí)城投平臺(tái)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率更高?！?/p>

但與此同時(shí)，那些銷(xiāo)售存在困難的項(xiàng)目和所在市場(chǎng)房地產(chǎn)景氣度不高的項(xiàng)目，往往也會(huì)成為城投公司的拖累。

值得注意的是，城投平臺(tái)開(kāi)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)若以合作開(kāi)發(fā)模式為主，其合作方的債務(wù)危機(jī)也可能會(huì)對(duì)合作項(xiàng)目的建設(shè)及銷(xiāo)售產(chǎn)生影響，從而影響城投平臺(tái)的收入及利潤(rùn)。

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