溫州，一個跟杭州與寧波經(jīng)濟(jì)規(guī)模幾乎同量級的浙江龍頭城市，為什么歷來高端酒店市場的發(fā)展較為緩慢？高速的經(jīng)濟(jì)與交通發(fā)展給溫州高端酒店市場帶來的是機(jī)遇還是挑戰(zhàn)？未來溫州高端酒店市場又將面臨怎樣的供需趨勢？

本期，PLUS將從專業(yè)的角度來剖析溫州高端酒店市場。

溫州概況分析

溫州經(jīng)濟(jì)概況

2017年溫州成為浙江省第三個存款超過萬億的城市；在浙江省GDP總量排行榜躍居第三位。

同年溫州接待海內(nèi)外游客10,376萬人次；實(shí)現(xiàn)旅游總收入1,150億元。

雖然，溫州城市經(jīng)濟(jì)處于高速增長的階段，但似乎整個高端酒店的增速卻與之并不匹配。即使在溫州旅游經(jīng)濟(jì)如此利好的條件下，溫州高端商務(wù)與度假酒店在近幾年卻出現(xiàn)了幾乎為“0”的供給增量。

溫州的高端酒店業(yè)績表現(xiàn)

2016-2017年間，溫州高端酒店市場需求增長率為27%，但平均房價的平均增長率則為-6%。雖然供給與需求同步遞增，但是整體的市場住宿率（2017年約59%）遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于長三角其他主要城市，而溫州中端酒店市場競爭加劇，形成價格漩渦，稀釋了部分高端酒店市場的需求，進(jìn)而也影響了高端市場的平均房價，導(dǎo)致整體高端市場的RevPAR下降。

從季節(jié)性來看，高端商務(wù)品牌酒店出租率走勢平坦，整體市場波動不大；而近郊的度假酒店，季節(jié)性較強(qiáng)，6~9月份出租率幾乎接近100%，能貢獻(xiàn)全年50%以上的收入。在此背后，醞釀著巨大的旅游度假市場空間！能打破季節(jié)性的度假產(chǎn)品，將是溫州未來高端旅游酒店市場的突破點(diǎn)。

高端商務(wù)酒店市場表現(xiàn)

目前溫州高端酒店市場的商務(wù)散客與一般散客平均停留時間為1.5天，所屬行業(yè)多數(shù)來自于服裝、制鞋、閥門、眼鏡與房地產(chǎn)。

MICE會議的需求則集中于每年4月的車展、5月的國際眼鏡展和9月的皮革展，而且在6-7月之間，溫州商務(wù)市場又有集中的訂貨會，10-12月有較為密集的企業(yè)年終會議。

高端度假酒店的市場表現(xiàn)

雖然溫州目前的度假型酒店不多，我們還是對它們進(jìn)行了集中性的研究。溫州的旅游散客以家庭為單位，家庭親子類客戶占到整個散客市場的70%以上，在旺季期間經(jīng)常出現(xiàn)一房難求的局面，且停留的時間多為2天2晚，出行時間集中在6~9月暑假期間，其入住率普遍在90%以上。由于旅游散客出行時間集中，需求量大，因此在此期間能獲取較高的房價。

家庭旅游客群是當(dāng)前度假市場上最具有消費(fèi)力的群體，但溫州大量的高端旅游需求外流？溫州未來的旅游度假市場打造什么樣的產(chǎn)品來吸引并留住外流的需求，將是主要的挑戰(zhàn)和機(jī)遇！

溫州市場的新增供給

目前溫州大力投入公共交通的發(fā)展，從2017年6月1日正式運(yùn)行的溫州機(jī)場T2航站樓，與即將開通的S10復(fù)線高速，和在建的城市軌道交通，都在表明了溫州對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的信心！ 而未來新增的高端酒店品牌也從市場的角度預(yù)示了美好的前景。

不難發(fā)現(xiàn)，除規(guī)模較大的類度假酒店——阿外樓以外，未來新增的高端酒店品牌中，沒有度假類產(chǎn)品，高端旅游度假產(chǎn)品存在巨大的市場空間。

高端酒店的餐飲與婚宴

面對社會餐飲的競爭，溫州近郊旅游度假酒店的餐飲業(yè)績較差，即使在旅游高峰季節(jié)，消費(fèi)者也很少到酒店餐廳用餐；相對而言，溫州市區(qū)的商務(wù)型酒店，餐飲業(yè)績情況較好，盡管社會餐飲仍然對其造成了一定沖擊，但各酒店的餐飲占收入比保持在較高水平，甚至在部分本土品牌的酒店中，餐飲的收入能占酒店總收入的60%。

新婚消費(fèi)者對宴會廳的軟裝與器皿的要求較低，更在乎宴會廳的空間是否能滿足婚慶布置的需求，已經(jīng)步入婚宴產(chǎn)品到場景的消費(fèi)時代。對于未來新增酒店而言，設(shè)計更符合新潮年輕客群喜好特點(diǎn)的產(chǎn)品，并獲取婚慶合作資源亦會給酒店婚宴市場帶來巨大生機(jī)。

溫州高端酒店的未來

隨著溫州整體交通運(yùn)力的提升，整體需求將穩(wěn)定增長。同時， 2019~2020年新增供給酒店的集中入市，會給市場帶來住宿率的波動，當(dāng)市場需求逐步吸納新增供給后，住宿率將趨于穩(wěn)定。

但是，與高端商務(wù)酒店的大規(guī)模新增供給對應(yīng)的是，高端商務(wù)型酒店的需求在近兩年內(nèi)并未見明顯的增長趨勢；而鑒于溫州近郊市場缺乏高端度假產(chǎn)品及此類需求不斷上漲的趨勢，可見城市度假型酒店的發(fā)展機(jī)會。

需求的多元化發(fā)展和對于本土市場需求的深層次挖掘，有可能為未來溫州高端酒店市場帶來一波新的發(fā)展機(jī)會！