近兩年備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅在沉寂了一段時間后，如今再次被中央提起！

許多房地產(chǎn)行業(yè)人士本以為這項艱巨復(fù)雜并且可能將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來重擊的政策，已經(jīng)被擱置，但事實證明，純粹是想多了。

10月15日，《求是》發(fā)文：要積極穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法和改革。

10月31日，財政部發(fā)布了《關(guān)于支持深圳探索創(chuàng)新財政政策體系與管理體制的實施意見》。

支持深圳在財政政策體系與管理體制方面探索創(chuàng)新，更好發(fā)揮財政職能作用，對深圳利好明顯。

與此同時，財政部發(fā)文：加大中央預(yù)算內(nèi)投資對深圳保障性住房籌集建設(shè)的補助，推動解決大城市住房突出問題。

中央一系列發(fā)文，讓房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部解讀為這是在為推出房地產(chǎn)稅試點城市做鋪墊，而新一輪首批試點城市，劍指深圳！

我們不妨先來看看有關(guān)《意見》重要文件，涉及了深圳財稅動向的哪些相關(guān)問題：

01

關(guān)于深圳住房：財政部加大中央預(yù)算內(nèi)投資對深圳保障性住房籌集建設(shè)的補助 ，推動解決大城市住房突出問題。

關(guān)鍵詞：中央財政補貼、公租房、保障性租賃房、老舊小區(qū)改造。

考慮深圳人口持續(xù)凈流入對住房的需求，加大中央預(yù)算內(nèi)投資對深圳保障性住房籌集建設(shè)的補助，加大中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程補助資金對深圳公租房、保障性租賃住房和老舊小區(qū)改造的支持力度，推動解決大城市住房突出問題。

根據(jù)第一財經(jīng)記者統(tǒng)計梳理，至2020年，人口凈流入最多的十個城市分別是深圳、上海、廣州、北京、東莞、成都、蘇州、佛山、杭州和鄭州。其中，深圳凈流入達到1179萬人，位居第一。

在大量人口凈流入之下，深圳目前的承載力也逐漸趨于飽和，特別是住房、教育、醫(yī)療的短板較為明顯，所以加快保障性租賃住房是非常有必要的。

第一財經(jīng)記者根據(jù)《分縣資料》，還梳理各大城市家庭住房數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，深圳有76.8%的家庭租房居住，家庭租房比例位居各大城市第一。即，深圳每4個家庭就有3個租房居住。

這也是中央財政會在住房保障方面加大對深圳資金投入，支持深圳在全國稅制改革中先行實行的原因，解決深圳外來人口住有所居的問題。

有觀點認為，在解決深圳住房問題的同時，也必須讓多套房產(chǎn)持有者增加持有成本，達到貫徹“房住不炒”的目的，因此，此時拿深圳作為房地產(chǎn)稅試點城市，是順理成章的事。

關(guān)于房地產(chǎn)稅：財政部支持深圳在全國稅制改革中先行先試

關(guān)鍵信息：積極承擔國家重大稅收改革工作和研究課題。

財政部表示，發(fā)揮好深圳的改革開放重要窗口和前沿陣地作用，聚焦打造制度創(chuàng)新高地，積極承擔國家重大稅收改革工作和研究課題，繼續(xù)當好改革排頭兵、試驗田，努力為全國創(chuàng)造更多可復(fù)制可推廣的制度經(jīng)驗。

對此，中國政法大學財稅法研究中心主任施正文表示：中國稅制改革中，通過試點來推動改革行之有效，比如2012啟動的營業(yè)稅改增值稅就是在部分城市、行業(yè)試點來全面推開。

此次《意見》賦予深圳稅制改革先行先試權(quán)力符合實際，深圳作為改革先鋒，經(jīng)濟社會發(fā)展快，管理水平高，稅收征管能力強，未來在稅制改革中有能力率先改革，為其他地方提供經(jīng)驗，為全國稅制改革鋪路。

中山大學嶺南學院經(jīng)濟學系教授林江則更明確地表示：在稅制改革方面，深圳將繼續(xù)做好改革排頭兵，進行探索。此次《意見》并未明確未來稅制改革中包括哪些稅種，但不排除房地產(chǎn)稅試點等。

02

其實，早在2021年，關(guān)于房地產(chǎn)稅對深圳試點的可能性，有許多專家早做出了預(yù)判。

財經(jīng)專家 劉曉博：

因為房地產(chǎn)稅太復(fù)雜，地域性太強，先搞試點，可以避免大的失誤。

新一輪試點，最好能選12個左右的城市，包括一線城市、二線城市、三線城市和四線城市，不僅要有人口流入的城市，還要有增長緩慢和流失的城市。

只在深圳、海南這樣的沿海地區(qū)、特殊地區(qū)搞，能取得的經(jīng)驗非常有限。

中國城市經(jīng)濟專家委員會副主任 宋丁：

國家拿深圳來做試點，可以理解。

從存量市場的占比、城市發(fā)展的水平、發(fā)達程度以及市場化程度等多方面來看，深圳對于改革的承受力相對來說較高。

據(jù)2021年克而瑞深圳專題《房地產(chǎn)稅改革試點》房地產(chǎn)稅改革試點解讀。

◆試點城市的選擇可能需要具備四個特點：

• 一是房價上漲較快，房價收入比偏高；

• 二是稅收征管能力相對較強；

• 三是房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)較清晰；

• 四是共同富裕背景下率先推進省份的部分城市。

前期房價上漲過快，或者房價始終面臨較大上漲壓力的核心一、二線城市，主要包括上海、深圳、廣州、杭州、南京、蘇州、西安等。

2021年被住建部點名約談的熱點一、二線城市，具體涉及上海、北京、深圳、成都、西安、廣州、合肥、寧波等。

鑒于北京房地產(chǎn)市場構(gòu)成要素相對復(fù)雜，除了市場化的商品房之外，限競房長期占據(jù)40%以上的成交比重，共有產(chǎn)權(quán)房同樣占據(jù)較大的成交比重?；谡魇辗康禺a(chǎn)稅的難易程度考量，預(yù)計北京大概率不會入圍首批試點城市。

關(guān)于此次中央發(fā)文，涉及房地產(chǎn)稅開征首批試點城市，是否劍指深圳？行業(yè)專家們對此作出的判斷可謂高度一致。

財經(jīng)專家 劉曉博：

從穩(wěn)定預(yù)期的角度看，房地產(chǎn)稅這個變量越早點透明、變得可以預(yù)期，反而越好。所以我支持早點搞新一輪試點，讓全國人民對未來房地產(chǎn)稅如何征收，早點做到心中有數(shù)。

輕徭薄稅，避免影響老百姓的消費能力、生育欲望，是開征房地產(chǎn)稅的關(guān)鍵。

中國城市經(jīng)濟專家委員會副主任 宋丁提出8條推論：

1、深圳人口持續(xù)凈流入推動住房需求持續(xù)增長；

2、深圳未來保障性住房建設(shè)將大大加快；

3、深圳的公共租賃住房市場將獲得強力扶持；

4、深圳的舊改、城市更新將會有突破性進展；

5、保障性住房建設(shè)將成為解決深圳住房問題的關(guān)鍵；

6、深圳明年實施房地產(chǎn)稅試點的可能性加大；

7、深圳目前執(zhí)行的重大房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將持續(xù)；

8、深圳的“弱態(tài)樓市”仍將持續(xù)。

中房研協(xié)認為：

房地產(chǎn)稅立法或許還需要更長時間，但深圳的房地產(chǎn)稅試點工作或率先向前邁一步。

03

那么，深圳實行房地產(chǎn)稅試點對惠州樓市可能帶來什么影響呢？

根據(jù)各方預(yù)測，本次試點主力范圍預(yù)計為一二線城市，盡管惠州現(xiàn)階段被列入試點機會不大，但如果將惠州納入考慮范圍：

假設(shè)惠州后續(xù)被囊括在試點范圍內(nèi)：

【預(yù)計對惠州整體影響程度有限】

理由是，房地產(chǎn)稅由房價、稅基、稅率決定。而目前：

一、當前惠州房價水平處于灣區(qū)低位，即使征收房地產(chǎn)稅，相比其他一二線城市，在房價層面將拉開較大的差距，征收的金額將遠小于一二線城市。

二、當前惠州置業(yè)需求大部分為剛需購房，占比約60-70%，1、是面積較小，2、置業(yè)套數(shù)以首套房為主，均非房地產(chǎn)稅重點征收對象。綜上，房地產(chǎn)稅試點即使落位惠州，對惠州整體影響程度有限。

假設(shè)深圳被列入試點，惠州未被列入試點：

【短期或迎來投資需求外溢利好】

假設(shè)深圳被列入試點，調(diào)整帶來的二手房源增加，距離改變深圳地少人多的大格局仍存在難以逾越的差距，深圳作為全國人口“收割機”，寸土寸金的格局整體難以改變，預(yù)計深圳樓市大格局不會因房地產(chǎn)稅試點而產(chǎn)生較大的動蕩。

此外，若深圳試點開征房地產(chǎn)稅，惠州或迎來深圳投資需求外溢利好。

惠州作為廣深佛莞之后，領(lǐng)跑發(fā)展的廣東第五城，交通建設(shè)持續(xù)發(fā)力，軌道建設(shè)取得突破性進展，贛深高鐵的開通，深度發(fā)展深圳-惠州產(chǎn)業(yè)協(xié)同創(chuàng)新，全力承接深圳外溢產(chǎn)業(yè)，貫徹融灣入圈，深惠一體化大方針。

因此，若深圳作為試點，房產(chǎn)投資成本增加，其投資需求部分外溢，將成為惠州樓市利好。

整理編輯：深惠君

資料來源：財政部、克而瑞、世說新房、第一財經(jīng)等