北京的“城市更新”馬上就要加速了。

2022年11月15日，北京市政府公布了《北京市老舊小區(qū)改造工作改革方案》，這個(gè)方案的出臺(tái)意味著北京要加速“城市更新”的速度。

自從2017年北京確定了“老城不再拆”的原則以后，作為“歷史名城”的北京就開(kāi)始逐漸進(jìn)入到“城市更新”的發(fā)展階段。

“拆遷戶”逐漸成為了北京的歷史。

但是北京的老城區(qū)確實(shí)比較“老舊了”，北京目前的二手房市場(chǎng)里居然還有“50-60年代”的老破小項(xiàng)目，據(jù)說(shuō)比例可能還不低。

比如最近北京的二手房掛牌量就已經(jīng)超過(guò)了10萬(wàn)套，但這里面稱(chēng)得上“老破小”的二手房據(jù)說(shuō)比例高達(dá)40%以上。

而且越是到核心區(qū)，北京的“老破小”比例就越高，對(duì)北京的城市面貌確實(shí)造成了一定的“影響”。

在這種背景下，北京加速“城市更新”速度是勢(shì)在必行。

根據(jù)本次北京市政府出臺(tái)的《老舊小區(qū)改造工作改革方案》的核心內(nèi)容，北京在下一步顯然是要加大“拆”的力度和比例了。

“方案”中提到：

第一，將改造的老舊小區(qū)按照產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、改造需求等情況分類(lèi)落圖，形成涵蓋老舊小區(qū)治理、改造、管理三位一體的工作平臺(tái)。

第二，力爭(zhēng)在2022年底前將需改造的老舊小區(qū)全部納入改造項(xiàng)目?jī)?chǔ)備庫(kù)。

第三，加快推進(jìn)危舊樓改建和簡(jiǎn)易樓騰退項(xiàng)目。

這顯然就是要給“全部的老舊小區(qū)”建立臺(tái)賬了，然后再按照需求情況逐漸安排“改造”，2022年年底之前這個(gè)“摸底工作”就要全部完成了。

那么，未來(lái)北京的“老舊小區(qū)改造”會(huì)有什么重大變化嗎？

從目前北京公布的“方案”來(lái)看，“拆和建”的比例和速度將會(huì)加大和加速。

首先第一點(diǎn)就是“方案”中提到的“先治理、后改造”，意思就是在“改造之前”，老舊小區(qū)就要“依法拆除違法建設(shè)”。

甚至包括“地樁地鎖、開(kāi)墻打洞、群租房及地下空間違規(guī)使用”等都要進(jìn)行綜合治理，而且明確提到“全面拆除地樁地鎖”，“對(duì)群租房進(jìn)行動(dòng)態(tài)清零”。

所以第一個(gè)“拆”，首先就是“拆違建”，而且是“自拆、幫拆、勸拆”。

看來(lái)不拆“違建”，是很難啟動(dòng)“改造”了。

所以北京主城區(qū)的“老破小”要想舊改，“先拆違建”是一種必然了。

然后第二點(diǎn)就是“方案”中提到的“創(chuàng)新以改建方式實(shí)施老舊小區(qū)改造的政策機(jī)制”，其實(shí)簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是要“加大改建的范圍和力度”。

什么叫做“改建方式”？

在兩年前的2020年7月1日，北京市就出臺(tái)了《關(guān)于開(kāi)展危改舊樓房改建試點(diǎn)工作的意見(jiàn)》，這個(gè)意見(jiàn)當(dāng)時(shí)被稱(chēng)之為“新危改”。

根據(jù)2020年北京的“改建試點(diǎn)”政策，北京的“老舊樓房”是可以拆掉，原地重建的，其特征主要有以下幾點(diǎn)：

第一，“改建”主要包括“年久失修的公房簡(jiǎn)易住宅樓”和“沒(méi)有加固價(jià)值的危改樓房”，但平房不進(jìn)入“改建范圍”。

第二，“改建”的思路就是拆除后原地重建，這個(gè)是和之前最大的不同，以前的危改是“拆遷”，改建其實(shí)是“原地拆掉重建”。

第三，重建后的新房不可以增加戶數(shù)，但可以適當(dāng)增加居住面積，增加比例預(yù)計(jì)在20%-30%之間。

第四，也是最重要的一點(diǎn)，就是“公房簡(jiǎn)易樓”經(jīng)過(guò)改建后，公房租戶可以獲得完全產(chǎn)權(quán)，只不過(guò)是需要租戶投入適當(dāng)“改建”成本。

而2022年這一次的“改建創(chuàng)新機(jī)制”，最核心的就是“擴(kuò)大了改建范圍”：

“將老舊小區(qū)中危舊樓房集中連片、危舊樓房與平房交織，以及部分建設(shè)年代較早、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高，雖可通過(guò)加固方式改造但居民改建意愿強(qiáng)烈的項(xiàng)目納入改建范圍”

很顯然，將會(huì)有更多的“老舊樓房”將會(huì)進(jìn)入“改建范圍”。

進(jìn)入到“改建范圍”的老舊樓房居民，不僅可以原地拿到“新房”，同時(shí)居住面積“會(huì)擴(kuò)大”，最關(guān)鍵的是“可以拿到完全的個(gè)人產(chǎn)權(quán)”了。

這對(duì)于“老破小”和“公房簡(jiǎn)易樓”的居民來(lái)說(shuō)，簡(jiǎn)直是“天上掉餡餅”，他們只需要付出“少量的改建資金”，就可以在北京老城區(qū)拿到“新房產(chǎn)權(quán)房”。

很顯然，經(jīng)過(guò)“改建”后的“老破小”，房?jī)r(jià)必然飆升了。

同時(shí)為了推動(dòng)“老舊小區(qū)改建”，這一次2022年的“改造新政”還允許“允許提取本人及其配偶名下的住房公積金，用于樓本體改造、加裝電梯、危舊樓改建和交存專(zhuān)項(xiàng)維修資金”。

這就相當(dāng)于北京的老居民基本只要自己掏很少的一部分錢(qián)，就可以參與北京的“老舊樓房改建”，從而實(shí)現(xiàn)在老城區(qū)拿到“新房”。

可以說(shuō)，本次的《北京市老舊小區(qū)改造工作改革方案》對(duì)于“老城區(qū)的老破小居民”來(lái)說(shuō)，是一次重大的超級(jí)利好。

當(dāng)然，也不是所有的“老舊樓房”都會(huì)加入到了“改建范圍”，最重要的一條標(biāo)準(zhǔn)是“居民改建意愿強(qiáng)烈”，所以想要進(jìn)入改建范圍，還得多多向相關(guān)部門(mén)反映和呼吁，爭(zhēng)取早日進(jìn)入改建范圍。

綜上所述，我們認(rèn)為這一次的《北京市老舊小區(qū)改造工作改革方案》的出臺(tái)，意味著北京可能又要加快“拆”的速度了。

這一次不僅會(huì)加大“拆違建”的力度，同時(shí)也會(huì)擴(kuò)大“改建”的范圍，加快改建的速度，北京城市更新的速度將會(huì)加快。

北京老城區(qū)的房?jī)r(jià)，有可能會(huì)因?yàn)椤案慕ā倍霈F(xiàn)一定程度的上升。

【直播預(yù)告11月17日下午8點(diǎn)】

【主題：武漢樓市直播】

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