2020年4月30日，中國證監(jiān)會與國家發(fā)改委共同啟動了中國公募RIETs試點。2021年6月21日，首批9只基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點產(chǎn)品上市，標志著我國公募REITs的正式落地。什么是公募REITs ? 它對中國不動產(chǎn)投融資體制帶來了什么樣的影響？本期嘉賓——張崢先生將針對以上話題展開分享。

張崢先生是北京大學(xué)光華管理學(xué)院教授，博士生導(dǎo)師，現(xiàn)任北京大學(xué)光華管理學(xué)院副院長，北京大學(xué)國家金融研究中心副主任，北大光華中國REITs研究中心執(zhí)行主任。張崢先生研究領(lǐng)域主要包括中國金融、資本市場創(chuàng)新、實證資產(chǎn)定價、不動產(chǎn)金融等方向。張崢先生是北大光華REITs研究課題組的核心成員之一，主持和參與了多篇有關(guān)中國REITs市場建設(shè)的研究報告，具有重要的影響力。今天他為大家分享的主題是——中國公募REITs試點的發(fā)展現(xiàn)狀。

# REITs是什么？

REITs是不動產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts）英文的首字母縮寫。

“REITs不是房地產(chǎn)信托不是私募產(chǎn)品，不是債券”

●是公募融資

●是權(quán)益性質(zhì)的融資

●不適用于開發(fā)階段不動產(chǎn)的投資

●不僅局限于持有型的房地產(chǎn)

# REITs，讓重資產(chǎn)變“輕”

REITs是“不動產(chǎn)證券化”的最佳工具，可以讓重資產(chǎn)變成輕資產(chǎn)。

以酒店物業(yè)的買賣為例：

●對投資者來說，相比于直接購買實體資產(chǎn)，購買底層資產(chǎn)是酒店的REITs，可以降低投資門檻。

“REITs作為分割后的金融資產(chǎn)可服務(wù)于廣大的居民投資者”

●融資者通常有兩種手段以解決存量資產(chǎn)的變現(xiàn)問題：一、直接售賣酒店；二、出售REITs化后的酒店。REITs較強的市場流動性可以彌補不動產(chǎn)買賣的局限性，并且融資者可以通過REITs的部分賣出，在回籠一定資金的同時，保有對物業(yè)的控制權(quán)。

●從投資角度，REITs是一個金融工具，通過發(fā)行收益憑證匯集投資者的資金，由專業(yè)投資機構(gòu)進行不動產(chǎn)的投資經(jīng)營管理，并及時將投資收益分配給投資者。

●可REITs化的不動產(chǎn)分為兩類：一、基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，如水電熱氣、清潔能源、保障類租賃住房等；二、持有型房地產(chǎn)，包括寫字樓、零售、酒店、長租公寓等。

#公募REITs的特點

標準化的公募權(quán)益型REITs有以下四個特點：

●高比例持有具有可預(yù)測性強、穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動資產(chǎn)。

●權(quán)益型REITs是市場的主流品種，約占全球REITs總市值的90%。

●每年產(chǎn)生的穩(wěn)定現(xiàn)金流進行高比例分配。

●公開募集，公開交易，流動性較高。

●多數(shù)市場給予REITs稅收支撐政策。

# REITs的作用

“REITs最直接的作用是盤活存量”

存量盤活可作為企業(yè)的一種融資行為。利用資產(chǎn)REITs化，企業(yè)從持有資產(chǎn)變?yōu)槌钟蠷EITs，將REITs部分或全部出售，回籠的資金可用來償還負債或帶動新增投資。

以租賃住房為例：

●租賃住房具有初期投入高、回報期長（回報率不高）、現(xiàn)金流相對穩(wěn)定、成長性較弱的業(yè)務(wù)特性。

●目前的租賃住房建設(shè)主要依靠債務(wù)融資，缺少權(quán)益性資金。傳統(tǒng)的投融資體制制約了租賃住房行業(yè)規(guī)?；?、專業(yè)化的發(fā)展。

●企業(yè)可通過股票（IPO）或REITs獲得高流動性的權(quán)益資金。從估值邏輯分析，REITs是更為適配的工具。REITs的估值邏輯為重現(xiàn)金流，輕成長性，而中國股票市場則看重成長性，輕現(xiàn)金流，這種估值價格壓力易對租賃住房行業(yè)形成不當激勵。

●酒店、寫字樓等不動產(chǎn)都面臨著類似的融資端的挑戰(zhàn)，REITs是解決此類問題，形成投資良性循環(huán)的適配工具。

#公募REITs試點現(xiàn)狀

截至目前，已有12個基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目發(fā)行上市，其中產(chǎn)權(quán)類項目6單，包括產(chǎn)業(yè)園4單，物流倉儲2單；特許經(jīng)營權(quán)類項目6單，包括收費公路4單，污水處理1單，垃圾處理及生物質(zhì)發(fā)電1單。已成功發(fā)行的12單基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品，總發(fā)行規(guī)模為458億元，發(fā)行資金中，用于新增投資的凈回收資金約188億元，可帶動新項目投資超過2700億元。

●目前，公募REITs試點涵蓋的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)主要包括交通、能源、市政、生態(tài)環(huán)保、倉儲物流、園區(qū)、新型基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃住房。

●探索在水利、旅游基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域展開試點。

●酒店、商場、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)項目不屬于試點范圍。

●商業(yè)地產(chǎn)未來有望被納入公募REITs領(lǐng)域。