日本進(jìn)入房多人少的時代，投資日本房地產(chǎn)的黃金時期來臨。

文/姜建強(qiáng)

隨著國內(nèi)出入境隔離管控的結(jié)束，出境游將成熱點(diǎn)。而在出境游的國家中，日本無疑有著巨大的吸引力。當(dāng)然這個吸引力是多方面的，其中一個恐怕就是趁著日元貶值的時機(jī)，到日本一邊觀光，一邊看房產(chǎn)，看是否有投資不動產(chǎn)的可能性。

日本不動產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所在去年年底發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，11月東京首都圈（東京都、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣）的新建住宅上市套數(shù)，比上年同月減少47.4％，降至2866套。時隔1個月低于上年同期。而東京23區(qū)比上年同期減少54.7％，降至949套，神奈川縣和千葉縣與上年相比也幾乎減半。隨著新建住宅上市套數(shù)的減少，東京首都圈新建住宅的平均價格也隨之下降了1.4％，降至6035萬日元（約合人民幣318萬元）。這也就是說，花318萬人民幣，就能在日本首都圈的一些地方買到自己喜歡三室一廳的住房，而且還帶精裝修的即可入住。當(dāng)然的，這個價格對上班族拿固定工資的日本年輕人來說，還是貴了一些，所以顯示消費(fèi)者購買比例的簽約率為69.4％，雖然接近作為銷售勢頭良好基準(zhǔn)的70％，但比上年下降10.5個百分點(diǎn)。另外與2021年相比，當(dāng)日售罄的大型熱門項(xiàng)目很少，東京23區(qū)的簽約率目前徘徊在6成左右。

據(jù)日本媒體的報道，去年一年不僅是海外的基金，海外富裕階層也開始買入日本的房地產(chǎn)。由于日元貶值現(xiàn)象在持續(xù)，個人資金正在流入日本。面向中華圈等個人推介日本項(xiàng)目的位于東京都中央?yún)^(qū)的房地產(chǎn)中介公司表示，在日元匯率開始暴跌的3月以后，來自中國大陸等的咨詢出現(xiàn)激增。據(jù)稱面向海外投資者的推介件數(shù)創(chuàng)出歷史新高。在該公司銷售的項(xiàng)目中，備受中國人歡迎的是港區(qū)等黃金地段的超高層公寓的單間。該中介公司還透露，由于中國人在日本申請貸款的手段受限，10多億日元的項(xiàng)目也一次性支付現(xiàn)金的情況不在少數(shù)。其實(shí)，海外投資者之所以熱心投資日本房產(chǎn)，還有一個原因就是交易的便捷性。日本房產(chǎn)的交易透明性和安全性很高，同時流動性也很高，想出租和出售時，容易租容易賣，而且租金還蠻高的。這點(diǎn)也成了很強(qiáng)的吸引力。

由于日本老齡化和少子化的加劇，房多人少成了一個普遍現(xiàn)象。根據(jù)日本總務(wù)省的住宅和土地統(tǒng)計調(diào)查，按都道府縣調(diào)查了顯示住宅總數(shù)在多大程度上多于家庭總數(shù)的“住宅過剩率”。最新的2018年數(shù)據(jù)顯示，山梨的過剩率（27％）最高，和歌山（25％）和長野（24％）次之。栃木和群馬也很高。住宅總數(shù)在全部都道府縣均高于家庭總數(shù)。在日本的12個縣，住宅數(shù)量比家庭數(shù)量多了2成以上。12個縣相當(dāng)于全日本都道府縣的約4分之1。共同點(diǎn)是超過住宅需求的供應(yīng)。在12縣中的11個縣，地價正在下降，對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的影響令人擔(dān)憂。有預(yù)測稱2023年日本的家庭數(shù)量將轉(zhuǎn)為減少，過剩率存在進(jìn)一步提高的風(fēng)險。如果住房過剩持續(xù)下去，不僅是閑置房屋增加，導(dǎo)致景觀和治安惡化，地價低迷還有可能對地區(qū)的經(jīng)濟(jì)造成負(fù)面影響。

所以在日本，二手房交易也是相當(dāng)能吸引海外投資者的。那些空關(guān)的無人住的大量“空巢”房，那些無法經(jīng)營下去或已經(jīng)破產(chǎn)的溫泉旅館設(shè)施，都成了海外投資者的投資熱門。