【導(dǎo)語(yǔ)】房屋共有最常見(jiàn)的是夫妻共有。夫妻共有房屋，產(chǎn)權(quán)登記在一方名下的，買(mǎi)賣合同需要夫妻雙方共同簽字嗎？我們需要從房管部門(mén)的角度和司法審判兩個(gè)角度進(jìn)行討論。

一、從房管部門(mén)的角度分析

簡(jiǎn)單地說(shuō)，如果房產(chǎn)登記一方名下，只有登記方簽字，房管部門(mén)是否允許過(guò)戶？從上海市的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房管部門(mén)是不審查實(shí)際是否存在其他實(shí)際共有人的，只要房屋產(chǎn)權(quán)證上的人簽字即可實(shí)現(xiàn)過(guò)戶。

二、從司法審判的角度分析

一旦產(chǎn)生爭(zhēng)議，法院會(huì)審查房屋是否未存在其他共有人的。由此，可能產(chǎn)生以下主要問(wèn)題：

1.代理權(quán)的認(rèn)定

即使沒(méi)有其他共有人簽字，如果審查后發(fā)現(xiàn)簽約的部分共有人有代理權(quán)或形成表見(jiàn)代理，則其他共有人沒(méi)有簽字，也有受房屋買(mǎi)賣合同約束；反之，則簽約的部分代理人所簽的合同不能約束其他共有人，更不能要求其他共有人配合辦理過(guò)戶手續(xù)，但相應(yīng)的違約責(zé)任由簽約人承擔(dān)。

2.法院如何認(rèn)定是否構(gòu)成有權(quán)代理

法院一般從6個(gè)方面審查是否構(gòu)成有權(quán)代理：

（1）共有人之間的關(guān)系；（2）房屋出售過(guò)程，共有人的參與程度；（3）是否有可能知道房屋出售的事實(shí)；（4）共有人是否提供個(gè)人證件；（5）是否收取過(guò)定金或房款；（6）是否在合理期限內(nèi)提出異議。

3.如構(gòu)成無(wú)權(quán)處分，房屋買(mǎi)賣合同的效力如何？

根據(jù)《民法典》的最新規(guī)定，無(wú)權(quán)處分人所簽的房屋買(mǎi)賣合同仍然有效，但無(wú)法實(shí)現(xiàn)過(guò)戶，買(mǎi)方可主張解除合同并要求出賣人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

4.什么情況下，會(huì)導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效？

通常在兩種情況下，會(huì)導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效：

（1）合同雙方存在通謀虛偽的意思表示，如：雙方真實(shí)的目的是通過(guò)房屋買(mǎi)賣的方式對(duì)民間借貸提供擔(dān)保，則該為了擔(dān)保所作的房屋買(mǎi)賣合同即屬于通謀虛偽的意思表示而無(wú)效。

（2）雙方惡意串通所簽訂的房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效。法院通常會(huì)根據(jù)各共有人之間的關(guān)系是否和睦，買(mǎi)方房源獲知的途徑，合同雙方是否存在特殊關(guān)系，約定的交易條件是否符合慣例等方面判斷是否存在惡意串通行為。

【結(jié)語(yǔ)】房屋買(mǎi)賣過(guò)程中，除了審查房屋產(chǎn)證上登記的權(quán)利人外，還要了解是否存在其他未登記的共有人，并要求全部共有人在合同上簽字或作出書(shū)面承諾，方可避免法律風(fēng)險(xiǎn)。
文/上海杜繼業(yè)律師（未經(jīng)許可，不得轉(zhuǎn)載）