房地產(chǎn)的邏輯可能要變了。

回憶回憶，以往大家買新房的流程是什么樣的？

開發(fā)商先在工地外面建一個售樓處，再做點宣傳頁，買房的人到售樓處看看沙盤，聽地產(chǎn)銷售介紹一下房子的情況。

心動了想買？那就先交定金（訂金）、簽合同、辦貸款。自家的房子影子都還沒看到，房貸就先背上了。

兩三年后，房子竣工了，開發(fā)商拿到房地產(chǎn)權證，也就是“大產(chǎn)證”，把鑰匙交給你、你再去辦理房產(chǎn)證。

到這個時候，雖然法律上按揭的房子仍然抵押給銀行，但房子終歸是看得見摸得著，你也拿到紅彤彤的房本了。

但故事也可能走向其他方向：

1. 二狗辛辛苦苦上了幾年大學，談了個女朋友，丈母娘放話——有房結婚，沒房免談。于是，6個錢包齊上陣，湊出了首付，按照上面的流程辦了房貸、交了首付。

結果，前兩天工地上還熱火朝天的，這兩天一點動靜沒了。二狗一打聽，開發(fā)商跑路了，房子爛尾了。

2. 買房的時候二狗千挑萬選，跑遍全城，最后相中了這家樓盤。這家樓盤的銷售說——“濱江水韻，翠攬云境”“軌道之上，通達全城”“草木葳蕤，綠意盎然”……

二狗聽得云里霧里?？傊褪沁@個樓盤景色宜人、交通便利、學區(qū)炸裂。

兩年后交房，二狗興沖沖地走進小區(qū)，發(fā)現(xiàn)小區(qū)里有一個人工湖，面積不如農(nóng)村老家門前的水塘；地鐵一直傳言有規(guī)劃，遲遲也沒落地。

至于“草木葳蕤，綠意盎然”，大概是小區(qū)外一片雜草地。

3. 樓盤銷售當初跟二狗說了，2年后交房，到了時間點房子還沒完工，工地上一直有幾個工人在“磨洋工”，就是不著急。

二狗急了，想維權，拿出合同一看，人家寫得明明白白——逾期在365天之內，買受人無異議并同意在此期間為免責寬限期。

發(fā)現(xiàn)沒？二狗們的悲劇就出在期房上。如果現(xiàn)房銷售，上面這些問題就都不存在了。

今年1月17日召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議提出，有條件的可以進行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實行預售的，必須把資金監(jiān)管責任落到位。

會議結束后的短短一個月，山東、河南、安徽、四川四省開展現(xiàn)房銷售試點。

本來一手交錢一手交貨是常識，但是房地產(chǎn)還真是特殊。

咱們的預售制是從香港學來的。上世紀50年代，霍英東在香港首創(chuàng)“賣樓花”模式，在房子建成前銷售，并將每層住宅按單元單獨銷售。

這個政策既讓房企回籠資金的速度加快了，也降低了購房的資金門檻，于是香港的房地產(chǎn)市場快速發(fā)展。

1956年，香港政府出臺《預售樓花同意書》，相當于以法律形式確認了商品房預售制度。

上世紀90年代，我國商品房供給短缺，借鑒香港的樓花模式，開始預售制試點。

這一試點就慢慢讓預售制成為了主流，一直延續(xù)到今天。2020-2022年商品住宅現(xiàn)房銷售占比為10.2%、10.4%、13.9%。

預售制度的優(yōu)點是資金周轉快，有利于房企擴大投資，提高房子的供給。但現(xiàn)在的情況是，全國城鄉(xiāng)房屋建筑達6億棟，中國城鎮(zhèn)居民家庭住房自有率達96%。

供給不再緊缺，預售制的優(yōu)點我們已經(jīng)不需要了。相反，我們需要的是更加公平、透明的房地產(chǎn)營銷環(huán)境。

地產(chǎn)商是不歡迎現(xiàn)售制的。原來一邊拿著銀行貸款、一邊拿著銷售回款，再加上各種融資，開發(fā)商們一直做著“空手套白狼”的生意。

現(xiàn)在得拿出更多的真金實銀來搞開發(fā)，資金成本更高了，賺錢也就更難了。

好在推不推行現(xiàn)售制開發(fā)商們說了不算，購房人的需求在那兒擺著，白紙黑字的文件也在那兒擺著。

目前，海南最為“激進”，新出讓土地建設的商品住房一律實行現(xiàn)房銷售制。

時代變了，現(xiàn)售制是大勢所趨！