托“第三支箭”的福，招商蛇口最近辦成了兩件大事。

一是擱置了三年的股權(quán)收購(gòu)案終于有了回音，招蛇通過向深投控、招商投資發(fā)展發(fā)行股份，以89億元吞下南油剩余24%股權(quán)及前海實(shí)業(yè)股份。

同時(shí)，招商蛇口擬定增募資不超過85億元，用于存量涉房項(xiàng)目、補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)。

重組融資的一系列動(dòng)作招來了深交所下發(fā)的16問。3月3日，招商蛇口以160頁(yè)的筆墨詳細(xì)進(jìn)行了回應(yīng)，足以看出，招商蛇口這樁收購(gòu)，勢(shì)在必得。

收購(gòu)一旦完成，千億貨值土儲(chǔ)正式落袋，但這并未能解決招商蛇口的中年焦慮。

連續(xù)幾年，招商蛇口都未能打破“增收不增利”的魔咒，去年的凈利潤(rùn)甚至跌至五年最低，急需拯救利潤(rùn)的靈丹妙藥。

但上述土儲(chǔ)利潤(rùn)的釋放，還要十年。

坐穩(wěn)“前海大地主”

在對(duì)深交所的回復(fù)中，招商蛇口吃下的資產(chǎn)細(xì)節(jié)也隨之曝光。

根據(jù)評(píng)估，南油集團(tuán)24%的股權(quán)交易對(duì)價(jià)為67.64億元，招商前海實(shí)業(yè)2.866%的股權(quán)交易對(duì)價(jià)為21.64億元。

招商蛇口愿意砸下89億元的大case，其實(shí)主要指向前海自貿(mào)投資的核心資產(chǎn)。

先來盤一下南油的股權(quán)結(jié)構(gòu)。

南油集團(tuán)的主要資產(chǎn)，是通過招商前海實(shí)業(yè)間接持有前海自貿(mào)投資50%股權(quán)。

前海自貿(mào)投資則持有招商馳迪和前海鴻昱100%股權(quán)，這兩家公司擁有深圳大量的土地和物業(yè)項(xiàng)目。

招商馳迪（含下屬全資子公司）擁有深圳前海媽灣片區(qū)42.53萬平米土地的使用權(quán)，前海鴻昱擁有位于土地位處前海深港合作區(qū)媽灣組團(tuán)的面積為38.09萬平米土地的使用權(quán)，共計(jì)約80.62萬平方米土地。

招商馳迪控股的啟迪實(shí)業(yè)、和勝實(shí)業(yè)兩家全資子公司，則負(fù)責(zé)開發(fā)了深圳前海經(jīng)貿(mào)中心、招商領(lǐng)璽家園、招商港灣廣場(chǎng)、招商嶸璽家園等項(xiàng)目，目前剩余部分仍在繼續(xù)出售或自持出租。

本次收購(gòu)后，南油集團(tuán)將成為招商蛇口全資子公司，加上收購(gòu)的近3%招商前海實(shí)業(yè)股份，招商蛇口對(duì)招商前海實(shí)業(yè)的直接及間接持股比例將由83.10%增至85.99%，權(quán)益比例提升約13.65%。

本次交易完成后，招商蛇口將擁有深圳前海媽灣約34.66萬平的土地使用權(quán)，進(jìn)一步鞏固其前海大地主的地位。

在深圳，這是一座具有巨大想象空間的金山。

中信建投根據(jù)住宅部分均價(jià)12萬元/平方米、商業(yè)部分均價(jià)10萬元/平方米對(duì)前海媽灣片區(qū)土儲(chǔ)對(duì)應(yīng)潛在貨值進(jìn)行測(cè)算，結(jié)果為4104億元。

背靠自家人好取暖

早在十多年前，招商蛇口通過持股南油以及前海管理局整合，已在前海蛇口、太子灣等片區(qū)捕獲大量土地。

由于歷史遺留原因，前海片區(qū)的項(xiàng)目權(quán)屬和利益等問題復(fù)雜，且受控規(guī)因素影響，區(qū)域土地開發(fā)進(jìn)度緩慢。

從招商蛇口的財(cái)報(bào)中便可窺見一斑，2016年至2018年，前海已經(jīng)開發(fā)建設(shè)的土地都保持在9.41萬平方米，這表示3年內(nèi)片區(qū)的土地開發(fā)處于停滯狀態(tài)。

本來因前海享受了一波高估值的招商蛇口，后因利潤(rùn)空間釋放慢，屢遭資本市場(chǎng)詬病。

這兩年，隨著前海片區(qū)發(fā)展提速，招商蛇口又有意擴(kuò)大自身的資源優(yōu)勢(shì)，2020年，招商蛇口宣布購(gòu)買南油集團(tuán)剩余24%股權(quán)，加碼前海。

彼時(shí)，招商蛇口提出的收購(gòu)方案是，以“發(fā)行股份+可轉(zhuǎn)債”的方式向深投控購(gòu)買資產(chǎn)，同時(shí)引入平安資管、平安人壽作為戰(zhàn)略投資者。

但由于當(dāng)時(shí)金融監(jiān)管趨嚴(yán)，平安最終未能與招商蛇口成行，收購(gòu)也沒了下文。

去年，“第三支箭”射出后，招商蛇口率先上車，重啟南油收購(gòu)事項(xiàng)。

這次招商蛇口將單獨(dú)通過發(fā)行股份的支付方式，購(gòu)買南油集團(tuán)以及招商前海實(shí)業(yè)股權(quán)，根據(jù)估算，招商蛇口需要向深投控定增發(fā)行股份4.49億股，向招商投資發(fā)展發(fā)行1.43億股。

曾有業(yè)內(nèi)人士向媒體指出，“直接向深投控發(fā)行股份,比加入平安資管定增募資更直接快捷�！币�?yàn)楹笳呖赡軙?huì)面臨更多的資產(chǎn)并購(gòu)重組約束條件，重組周期無疑也將更長(zhǎng)。

若交易完成，深投控集團(tuán)和招商局投資發(fā)展將分別持股招商蛇口5.39%、1.72%。這次重組也意味著招商蛇口引入了大國(guó)資平臺(tái)——深控投作為戰(zhàn)略投資，其將成為招商蛇口外部第一大股東。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，引入實(shí)力股東有利于更快推進(jìn)前海地塊的開發(fā)速度，未來會(huì)給估值修復(fù)、業(yè)績(jī)等方面帶來新表現(xiàn)。

收購(gòu)之余，招商蛇口還擬發(fā)行股份募集不超過85億元配套資金，用于10個(gè)存量項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)，補(bǔ)充流動(dòng)資金及償還債務(wù)，自家人招商局投資發(fā)展將參與認(rèn)購(gòu)。

凈利潤(rùn)大滑坡的千億央企

對(duì)于這場(chǎng)收購(gòu)案，招商蛇口顯得信心十足，一些投資者對(duì)此則反應(yīng)平平。

因?yàn)�，前海開發(fā)玩的是“細(xì)水長(zhǎng)流”。招商蛇口管理層曾透露，像上圖所示的T102-0279、T102-0310地塊，自2019年起，6年內(nèi)分宗完畢，各自總竣工時(shí)間為10年。

等到完全釋放利潤(rùn)價(jià)值，大概還需要15年，這無法馬上緩解招商蛇口當(dāng)下“增收不增利”的困境。

2022年，招商蛇口全口徑銷售額近3000億元，行業(yè)規(guī)模座次排至第六。

另一份業(yè)績(jī)預(yù)告則顯示，其2022年凈利潤(rùn)為38至46億元，同比下滑55.65%-63.36%。雖然仍保持正向盈利，但創(chuàng)下2015年底重組上市以來最低凈利記錄。

對(duì)此，招商蛇口列出了幾點(diǎn)下滑原因：結(jié)轉(zhuǎn)毛利率階段性下降、計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備增加、轉(zhuǎn)讓子公司產(chǎn)生的投資收益同比減少等。

同處調(diào)整的大環(huán)境下，相比保利、萬科等千億規(guī)模央企，招商蛇口這兩年的凈利潤(rùn)數(shù)據(jù)明顯受到更大沖擊。

高壓之下，招商蛇口也在主動(dòng)調(diào)整布局策略，具體表現(xiàn)為更聚焦高能級(jí)城市，這在拿地和組織架構(gòu)調(diào)整上都有所體現(xiàn)。

中指院統(tǒng)計(jì)，2022年招商蛇口拿地金額為525億元，位居行業(yè)第五位，主要集中在城市為北京、上海、深圳、杭州、武漢等一二線城市。

新年之后，招商蛇口開始對(duì)組織架構(gòu)動(dòng)刀，將規(guī)模不高、貨值不多的區(qū)域進(jìn)行整合降級(jí)，比如：南通公司調(diào)整為上海公司下屬事業(yè)部、無錫公司調(diào)整為蘇南公司下屬事業(yè)部。

而一些市場(chǎng)表現(xiàn)較好的城市獲得了更多的關(guān)注機(jī)會(huì)，比如，新成立了長(zhǎng)沙公司，負(fù)責(zé)湖南、江西業(yè)務(wù)。

精兵簡(jiǎn)陣，保證去化，是當(dāng)下各家房企的生存法則，大央企蛇口也不例外。