【問題提出】購(gòu)買了動(dòng)遷安置房，限售期屆滿之前所簽的房屋買賣合同到房屋過戶交易時(shí)交易中心并不認(rèn)可該合同，需要與賣家重新網(wǎng)簽示范文本才能過戶。

對(duì)于動(dòng)遷安置房而言，存在較長(zhǎng)限售期，簽約時(shí)房?jī)r(jià)較低，房?jī)r(jià)上漲后經(jīng)常出現(xiàn)賣家不愿重新網(wǎng)簽，進(jìn)而導(dǎo)致爭(zhēng)議的現(xiàn)象。

那么，賣家是否有義務(wù)配合買家重新網(wǎng)簽?zāi)?？如果法院判決后，如果賣家還是不愿配合，是否可以順利實(shí)現(xiàn)過戶呢？

【律師解析】上海杜繼業(yè)律師就上述問題解析如下：

首先，在原合同主要條款沒有變化的前提下，當(dāng)房屋符合過戶條件后，賣方有義務(wù)配合買方簽訂官方示范文本，以符合過戶所需。

動(dòng)遷安置房存在限制銷售期的因素，不屬無法消除之因素，可隨期間屆滿而消除。在系爭(zhēng)房屋已經(jīng)處于可交易的狀態(tài)下，如果賣方仍然拒絕交易，屬于違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

賣方配合重簽合同應(yīng)屬于其履行合同義務(wù)的一部分，既然房屋買賣合同約定，賣方有配合買方過戶的義務(wù)，在不損害或加重賣方義務(wù)的情況下，賣方有義務(wù)按照行政機(jī)關(guān)的要求配合將房產(chǎn)過戶到買方的名下。民法典也規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。

但是，必須要提出的是，這里所謂的重新網(wǎng)簽，絕不是可以任意修改合同條款。原則上，凡是有可能影響賣方權(quán)益的條款都不能擅自修改，而實(shí)務(wù)中所謂重新網(wǎng)簽，只是在交易中心的交易系統(tǒng)里在不改變?cè)贤瑑?nèi)容的情況下，重新操作一下。

另外，本文所述的動(dòng)遷房因限售期的問題而導(dǎo)致的重簽也同樣適合因社保期限未到而限購(gòu)的情形。實(shí)務(wù)中，還出現(xiàn)過中介在打印網(wǎng)簽合同時(shí)沒有使用交易中心的“網(wǎng)簽備案專用紙”而必須重新網(wǎng)簽才能過戶的情況，也應(yīng)該適合本文所述的觀點(diǎn)。

同時(shí)，需要指出的是，如果雙方無法達(dá)成一致意見，訴至法院判決后，可直接根據(jù)判決書實(shí)現(xiàn)過戶，無需再簽官方的示范文本。訴訟中，上述爭(zhēng)議，只是在確定賣方是否應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任時(shí)才有意義。

最后，有的當(dāng)事人非常擔(dān)心，即使法院判決繼續(xù)履行合同，房東不配合過戶仍然無法執(zhí)行的情況。這個(gè)擔(dān)心是多余的，房產(chǎn)過戶的執(zhí)行與欠款的執(zhí)行有所不同，只要在起訴前進(jìn)行過財(cái)產(chǎn)保全或者房屋不存在抵押或被其他債權(quán)人申請(qǐng)保全的情況，完全可以不經(jīng)過賣方簽字即可順利過戶。

【小結(jié)】遇到房東不配合過戶并要求加價(jià)的情況，不要輕易妥協(xié)，尤其不要輕易簽訂變更協(xié)議，否則可能喪失追究房東違約責(zé)任的權(quán)利。
文/上海杜繼業(yè)律師（未經(jīng)許可，不得轉(zhuǎn)載）