搖號搶地的現(xiàn)象，終于又在廣州重現(xiàn)了。

前幾天，16家房企爭搶廣州番禺迎賓路一宗占地僅7.88萬㎡地塊。

參與競價(jià)的不僅有中鐵置業(yè)、中建五局、中鐵建、武漢城建、華發(fā)、建發(fā)、保利等央企、國企，還有美的、龍湖等千億房企，還有山西星河、南通亞倫。

集中競價(jià)前，迎賓路地塊就收獲了17次報(bào)價(jià)，直達(dá)到了最高價(jià)、進(jìn)入搖號環(huán)節(jié)。

結(jié)果，來自江蘇“不知名”、主業(yè)是家紡的南通亞倫拿下這宗地塊。

為什么廣州這宗地塊會遭到“哄搶”？

根本原因是上述地塊開發(fā)體量小、配建規(guī)模小，不需要沉淀太多資金，以及最高成交價(jià)仍比周邊二手房低1萬元/㎡；同時(shí)，位置優(yōu)質(zhì)、一路北上15分鐘可以直達(dá)珠江新城、琶洲等核心商務(wù)區(qū)，還有一線江景，不愁去化問題。

投入資金相對較小，順利的話，能回款快、收益可觀。這樣的投資項(xiàng)目，在現(xiàn)在行業(yè)形勢下，是一塊香餑餑。

6.25%的中獎(jiǎng)概率，南通亞倫是幸運(yùn)的。

不過，關(guān)于南通亞倫這家神秘房企，坊間流傳，南通亞倫是龍湖的子公司；另有說法，它與龍湖有著深層合作關(guān)系。

究竟，南通亞倫是什么來頭，有著什么樣背景。今天深度解讀。

前南通首富的地產(chǎn)生意，搭上孫宏斌

江蘇亞倫集團(tuán)官網(wǎng)顯示，其成立于1976年，主要從事紡織、織布、家紡成品制造等；1994年開始涉足房地產(chǎn)行業(yè)，首個(gè)項(xiàng)目是江蘇紡織面料專業(yè)市場，隨后全力投入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、城市綜合體改造和商品房住宅建設(shè)。

2014年，江蘇亞倫累計(jì)完成房地產(chǎn)綜合開發(fā)493萬㎡，投資總額137億元。

雖然2014年之后，江蘇亞倫官網(wǎng)不再更新，但透過工商信息關(guān)聯(lián)，亦能看到房地產(chǎn)業(yè)務(wù)具體發(fā)展情況。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》在2014年的一篇報(bào)道中援引股吧一名網(wǎng)民的說法稱“劉伯香此人在江蘇南通是相當(dāng)?shù)赜忻?，曾被譽(yù)為‘南通首富’”。

成立至2016年，江蘇亞倫主要發(fā)力點(diǎn)是在綜合改造、動遷安置，15個(gè)操盤項(xiàng)目中，有8個(gè)綜合改造、動遷安置/經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，商品房開發(fā)有5個(gè)項(xiàng)目，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有上海靜安區(qū)中創(chuàng)大廈、南通家紡城。

有趣的是，作為江蘇南通的企業(yè)，有6個(gè)綜合改造、動遷安置/經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目都在上海，南通只有西南營明坊改造項(xiàng)目、如東縣城綜合改造項(xiàng)目。

這家南通房企，如何屢屢在上海收獲項(xiàng)目？這需要進(jìn)一步探究。

深究工商信息發(fā)現(xiàn)，南通亞倫進(jìn)入上海時(shí)，有一個(gè)往來十分緊密的企業(yè)：上海中匯建設(shè)集團(tuán)。這家企業(yè)主要業(yè)務(wù)是房產(chǎn)開發(fā)、建筑施工、市政工程等，也承接了江蘇亞倫上海大部分項(xiàng)目。

上海中匯建設(shè)集團(tuán)介紹

2017年，是江蘇亞倫房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

為什么？

一方面，江蘇亞倫“拋棄了”綜合改造、動遷安置/經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)業(yè)務(wù)，基本全面轉(zhuǎn)向商品房開發(fā)、建設(shè)；另一方面，其擴(kuò)張步伐走得更快了。

這番巨大轉(zhuǎn)變的原因是江蘇亞倫與融創(chuàng)搭上線了。

2017年8月，江蘇亞倫與融創(chuàng)合作開始浮出水面，即寧波融創(chuàng)海之灣置業(yè)有限公司（下稱：寧波融創(chuàng)海之灣）注冊成立，這家公司由天津融創(chuàng)不動產(chǎn)全資持有，看似與前者沒有關(guān)聯(lián)，實(shí)質(zhì)上公司董事長為江蘇亞倫集團(tuán)創(chuàng)始人劉伯香。

直到8個(gè)月后，合作走到實(shí)質(zhì)層面，即寧波融創(chuàng)海之灣16.9億元拿下寧波杭州灣新區(qū)3宗地塊。隨后，雙方先后成立三家項(xiàng)目公司，上海融倫置業(yè)、寧波融創(chuàng)金灣、寧波甬臻企管，并進(jìn)行了資產(chǎn)騰挪。

2019年至2021年三年期間，江蘇亞倫與融創(chuàng)開始“瘋狂”擴(kuò)張之路。

2019年2月，雙方以34.64億元拿下杭州融創(chuàng)城項(xiàng)目地塊（下面地塊均以項(xiàng)目案名統(tǒng)稱）；10月，以7.02億元摘得烏魯木齊融創(chuàng)玖璽臺；

2020年1月，以14.55億元拿下南通融錦雅苑；12月，以8億元拿下海門融創(chuàng)&盛和·鉑園；

2021年3月，以11.2億元摘得南通融創(chuàng)招商星河萬里；4月，以9.66億元拿下常州融創(chuàng)龍宸映、17.61億元摘得徐州淮海壹號南地塊、3.73億元摘得烏魯木齊融創(chuàng)·北京路1號；6月，以6.04億元摘得合肥通和融創(chuàng)融耀星辰

上述9個(gè)項(xiàng)目全口徑投資額達(dá)到了112.44億元。

不過，在與融創(chuàng)的合作中，江蘇亞倫房地產(chǎn)業(yè)務(wù)逐漸退居幕后，更多的是財(cái)務(wù)投資的角色。

拋棄融創(chuàng)，轉(zhuǎn)成龍湖拿地馬甲？

2021年之后，江蘇亞倫與融創(chuàng)開始分道揚(yáng)鑣了。

為什么江蘇亞倫與融創(chuàng)不再有新合作？答案毫無疑問：避雷。

2021年下半年，融創(chuàng)債務(wù)危機(jī)鏈在西南區(qū)域開始爆發(fā)，出現(xiàn)商票兌付違約，隨即傳導(dǎo)到華南區(qū)域以及核心銷售區(qū)域華東區(qū)域，最后集團(tuán)難以托底、正式宣告“爆雷”。

與融創(chuàng)“散伙”之后，江蘇亞倫轉(zhuǎn)身走向了龍湖。

2022年9月23日，江蘇亞倫以11.87億元拿下合肥經(jīng)開區(qū)JK202211號地塊項(xiàng)目，首次進(jìn)入合肥市場，與其攜手同行的就是龍湖，項(xiàng)目案名：龍湖翠湖壹號。

幾天后，雙方再次攜手，以總價(jià)6.86億元、溢價(jià)14.68%拿下合肥瑤海區(qū)YH202210號地塊，項(xiàng)目案名：龍湖亞倫學(xué)樘府。

除了今年4月初亮相西安土拍市場之外，江蘇亞倫最近兩次在公開市場拿地，恰是與龍湖合作的項(xiàng)目。

因此，外界普遍猜測，江蘇亞倫是龍湖收購的子公司，實(shí)際并非如此，融創(chuàng)與江蘇亞倫的合作深度，遠(yuǎn)超龍湖。

雙方合資企業(yè)中，還有一家：運(yùn)城市臨喜宅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，江蘇亞倫、龍湖分別持有33.33%、66.67%；此公司又與山西星河共同投資了寧波龍錦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

這兩家合資公司，目前還沒有查到具體項(xiàng)目。

有意思的是，龍湖、江蘇亞倫、山西星河一起參加競爭西安高新CID地塊（GX3-18-46）；三家企業(yè)，再次出現(xiàn)在廣州番禺迎賓路地塊競爭名單中。結(jié)果，兩宗地塊都被江蘇亞倫拿下。

若按照與融創(chuàng)、龍湖合作模式“慣性”，江蘇亞倫更像是龍湖或融創(chuàng)的拿地“馬甲”。可以推測，龍湖的身影或?qū)⒏〕鏊妗?/p>

另外一點(diǎn)是，融創(chuàng)雖然沒有出現(xiàn)在本次廣州番禺迎賓路地塊參與競價(jià)名單中，但是早在2019年其便把江蘇亞倫拉到了廣州，一起參與投資、建設(shè)黃埔區(qū)黃陂村舊改一期住宅項(xiàng)目和留用地項(xiàng)目，即融創(chuàng)翔龍廣府壹號。

具體而言，融創(chuàng)、江蘇亞倫2019年12月共同成立了廣州融升房地產(chǎn)有限公司；該公司曾全資持有廣州君梓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，后者是黃陂村舊改項(xiàng)目實(shí)施主體之一。

融創(chuàng)，是江蘇亞倫目前在廣州房地產(chǎn)業(yè)務(wù)僅有的合作方；江蘇亞倫在廣州市場唯一痕跡，也與融創(chuàng)相關(guān)。

所以，這次江蘇亞倫究竟是龍湖、還是融創(chuàng)的拿地“小馬甲”呢？可以期待一下。