1

昨天（4月20日），深圳樓市一則重磅消息瞬間引爆地產(chǎn)圈。

“銀行房貸不與二手房參考價掛鉤，可按照備案價/評估價執(zhí)行?！?/strong>

有的銀行開始執(zhí)行了，正式發(fā)文還得等消息。

有中介店鋪接到通知：即日起，銀行將按評估價貸款，抓緊時間逼客，市場即將啟動！

這對于深圳目前低迷的二手房市場來說，無疑是利好消息，提振市場信心。

在文君看來，官宣文件還未看到，大家切勿放松。

不過，從這一動作我們能感受到，深圳提振樓市愈發(fā)明顯，這項政策一旦塵埃落定，改善群體首先會“聞風(fēng)而動”，畢竟樓市每次放水，改善/高端樓盤，成交價最先反彈，這波想入市的改善置業(yè)者也一定不會錯過良機上車。

一邊支持改善群體買房，一邊鼓勵人才留下來，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，創(chuàng)新提出“四跟”（跟著產(chǎn)業(yè)園區(qū)走、跟著大型機構(gòu)走、跟著軌道交通走、跟著盤活資源走）保障策略，加大保障性住房建設(shè)籌集力度，努力實現(xiàn)保障性住房高品質(zhì)、多戶型、便捷化、可持續(xù)。

深圳想要“兩條腿”走路，在實踐過程中會不可避免會產(chǎn)生沖突，因為優(yōu)質(zhì)的資源有限，誰都想來分一杯羹，必然會有一些爭執(zhí)。

最近鬧得沸沸揚揚的光明“深中”學(xué)位風(fēng)波事件，終于塵埃落定了。

官方發(fā)布公告顯示，長圳保障性住房片區(qū)學(xué)校（暫定名）由原來的84班擴建到138班，同時招生范圍擴大到甲子塘、塘尾、塘家三個社區(qū)。

長圳保障性住房片區(qū)學(xué)?，F(xiàn)狀位于甲子塘社區(qū)，為84班九年一貫制學(xué)校，擬擴大辦學(xué)規(guī)模，擴建為138班九年一貫制學(xué)校（小學(xué)84班，初中54班）。

擴建部分位于塘尾社區(qū)，規(guī)劃54班，計劃2024年建成投入使用。擴建完成后，甲子塘校區(qū)為小學(xué)部，塘尾校區(qū)為初中部，其中：面向長圳保障性住房一期（鳳凰英薈城）、二期（安居鳴鹿苑）招生小學(xué)48班、初中36班；面向甲子塘、塘尾、塘家三個社區(qū)（除鳳凰英薈城、安居鳴鹿苑外）招生小學(xué)36班、初中18班。學(xué)校擴建完成前，具體招生班數(shù)根據(jù)實際情況確定。

說白了，就是對光明深中進行擴建，原校區(qū)作為小學(xué)部，新擴建校區(qū)作為中學(xué)部，保障房和商品房分別招生，解決了這個學(xué)位爭議。

這樣一來，買了商品房的業(yè)主，也可以正常上學(xué)了。

不過從這件事，我們也能從中看出這是深圳名校優(yōu)先配套保障房的嘗試，在如今大力推行保障性住房的當下，保障性住房所享有的城市資源一定會有所傾斜，不能再用老眼光去看待商品房和保障房了。

而且類似這樣的事情在深圳并不是第一例。

在2023年2月，深圳中學(xué)大鵬學(xué)校，也出現(xiàn)過優(yōu)先保障房業(yè)主子女入讀的情況。

當時，大鵬新區(qū)教育和衛(wèi)生健康局發(fā)布《大鵬中心區(qū)08-13地塊學(xué)校招生地段范圍（征求意見稿）》。

當中表示，學(xué)校將為安居鵬灣府、安居龍灣府的獨享學(xué)區(qū)。

當時，對于這樣的學(xué)區(qū)劃分，當時也有很大爭議，但最終也是作出部分修改：

1、將“獨享學(xué)區(qū)”修改為“單享學(xué)區(qū)”。

2. 如果還有空余學(xué)位，再與大鵬辦事處其他公辦學(xué)校組成共享學(xué)區(qū)，采取積分高低方式排序入學(xué)。

由此看出，在教育資源到底優(yōu)先商品房業(yè)主，還是保障性住房業(yè)主的問題上，一方面會考慮就近入學(xué)原則，另一方面也會考慮學(xué)校是否為保障性住房所建。

2

如果說保障房也能享有同等教育配套，是不是大家買房的邏輯要發(fā)生變化了呢？是不是就不用買商品房直接申請保障房了呢？直接躺平了呢？

個人覺得深圳是一個奮斗之城，只有通過拼搏奮斗改變命運，買房邏輯還是要首選商品房，為什么會這么說？

一是，在房地產(chǎn)進入分化時代，一線城市及一些二線城市的商品房具有保值增值的功能，還能抗通貨膨漲，普通人實現(xiàn)財富保值增值一個比較好的方式還是買商品房。

縱觀中國房地產(chǎn)改革歷史以來，時間維度拉長一點，配置房產(chǎn)都能享受時代發(fā)展的紅利，說到這里不是讓大家炒房，國家大基調(diào)還是房住不炒，炒房群體可以洗洗睡了。

二是，普遍來講，商品房比保障房的居住品質(zhì)要高一些，住起來更加舒服，圈層相對純粹些。

總而言之，來了就是深圳人，深圳開放的心還是不變！深圳增加保障房供應(yīng)也是響應(yīng)國家政策，實現(xiàn)年輕人來深圳有房可住，并享有同等配套，更好的吸引人才來深圳并留在深圳，暫時沒有經(jīng)濟條件的可以先住保障房，等具備一定經(jīng)濟實力了就可以購買商品房，提升居住品質(zhì)，好好犒勞一下自己及家人。

3

通過深圳對于學(xué)區(qū)劃分新動作來看，無疑對于深圳商品房業(yè)主的沖擊是巨大的。

4月15日，位于龍崗大運的新盤——星龍園線下開盤，推售372套建面約75-144㎡2-4房住宅，備案單價4.86萬/㎡起，均價5.5萬/㎡，總價363萬起。

當天現(xiàn)場到訪的購房者基本座無虛席，一看數(shù)據(jù)，星龍園竟然只賣了4成。

（圖片來源：網(wǎng)絡(luò)）

這樣的銷售數(shù)據(jù)著實讓業(yè)內(nèi)有點意想不到，畢竟星龍園身處龍崗?fù)鈬Z學(xué)區(qū)內(nèi)，基本可以確定能讀上龍崗?fù)鈬Z學(xué)校。（備注：具體學(xué)區(qū)劃分以教育局最終確定為準）

而龍崗?fù)鈬Z學(xué)區(qū)內(nèi)的四個二手小區(qū)（綠景大公館、中森雙子座、陽光天健城、奧林華府），被稱作大運四大神盤，過去不僅是大運房價的天花板，甚至還是龍崗房價天花板，目前市場成交單價在6-7萬/㎡左右，掛牌單價普遍保持在7-8萬/㎡。

與周邊的高價二手房相比，星龍園的均價只要5.5萬/㎡，總價400多萬就能買到龍崗?fù)鈬Z名校附近的房子，簡直是上車學(xué)區(qū)房的福利盤。

但是就是這樣一個自帶名校光環(huán)的新盤，最后還是滑鐵盧了。

其中關(guān)鍵的一點就是學(xué)區(qū)貶值，在如今市場環(huán)境下，學(xué)區(qū)房的價值越來越被弱化，單純只有學(xué)區(qū)的房子，越來越不吃香。

最直接的例證，就是在同一個片區(qū)內(nèi)，頂級學(xué)區(qū)房的跌幅已經(jīng)要超過同片區(qū)的次新盤了。

就拿大運來說，次新盤頤安都會中央大概跌了15%，而龍崗?fù)鈬Z的學(xué)區(qū)房跌幅超過了20%。

以前大家看好學(xué)區(qū)房，很重要一個因素就是能漲。

現(xiàn)在不僅價格漲不起來了，甚至跌得還比普通住宅多，大家開始意識到學(xué)區(qū)已經(jīng)不能讓房子溢價了。

再加上星龍園體量很小，只有兩棟超高層，居住舒適度不高，周邊無大型商業(yè)，只有底商和臨街商鋪，還有不少農(nóng)民房在附近，整體居住環(huán)境雜亂。

除了學(xué)位賣點，其他的配套真的不值得一提了！

所以，此次星龍園開盤戰(zhàn)績不好，也是正常不過了！

最后，文君要提醒購房者，深圳的學(xué)位規(guī)則越來越不確定，學(xué)區(qū)政策的可預(yù)期性越來越低，購房者切勿盲目入手所謂的“學(xué)區(qū)房”，要考慮其中的風(fēng)險，最好上車已經(jīng)板上釘釘?shù)膶W(xué)校配套的房子才最穩(wěn)妥。

部分素材來源：大胡子看深圳、網(wǎng)絡(luò)等。