目前的樓市、目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，一直讓全國(guó)上上下下有責(zé)任感的人們非常揪心。我最近的個(gè)人觀察及統(tǒng)計(jì)指標(biāo)都表明：現(xiàn)有的救市措施力度不夠，救市方案不完善，市場(chǎng)恢復(fù)乏力，一些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可能背離我們的救市愿望而繼續(xù)弱化。一旦這個(gè)趨勢(shì)明顯確立，除了國(guó)有企業(yè)外，民企和個(gè)人將都不敢再投資，消費(fèi)也繼續(xù)萎縮，可能會(huì)有更多的企業(yè)因此陷入困境或倒閉，更多類似恒大困局的大麻煩出現(xiàn)，更多的人失業(yè)，更多的地方政府財(cái)政狀況惡化、債務(wù)危機(jī)逼近，去年和今年積壓的大量本科、碩士和博士畢業(yè)生更難找工作——這會(huì)直接威脅到社會(huì)穩(wěn)定問題。

理論與實(shí)踐都表明:房地產(chǎn)業(yè)既是中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，也是支柱產(chǎn)業(yè)，還是先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。同時(shí)具備這三種地位的僅有房地產(chǎn)一個(gè)行業(yè)。在大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家也都如此——2020年，美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)完成的GDP為2.7萬億美元，占國(guó)民經(jīng)濟(jì)比例為12.9%，仍是第一大產(chǎn)業(yè)，遠(yuǎn)高于制造業(yè)（不到11%）和金融保險(xiǎn)業(yè)（8.24%）。從現(xiàn)實(shí)貢獻(xiàn)來看，房地產(chǎn)業(yè)的影響力也沒有其他產(chǎn)業(yè)可以替代。從最近20年的發(fā)展?fàn)顩r看，它提供著上億的就業(yè)機(jī)會(huì)和65%左右地方本級(jí)財(cái)政收入，以及決定著30%-40%GDP的實(shí)現(xiàn)（考慮到了整合帶動(dòng)作用）�！傲�(wěn)”當(dāng)中的“五穩(wěn)”——穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期，都與房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況高度關(guān)聯(lián)。我完全贊同穩(wěn)定房?jī)r(jià)的主張，但在特殊時(shí)期，在其他措施救市乏力的背景下，盡快調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策，刺激國(guó)內(nèi)需求，已經(jīng)成為必需的、也將是最有效的對(duì)策。前年我在“網(wǎng)易經(jīng)濟(jì)學(xué)家年會(huì)”演講時(shí)，談到救市的六個(gè)原則與十九條措施，這里重新摘錄、補(bǔ)充一下重點(diǎn)內(nèi)容，希望能引起決策層重視。

1、中央政府要釋放明確的、而不是讓地方左右為難的救市信號(hào)，要推出國(guó)家層面的救市措施。地方政府在此基礎(chǔ)上因城施策，推出補(bǔ)充措施。只靠地方政府因城施策，完全不能解決問題。

2、要通過中央政府文件，重新確認(rèn)房地產(chǎn)業(yè)的支柱、主導(dǎo)和先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，恢復(fù)市場(chǎng)主體的信心。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定的托底作用是長(zhǎng)期的。一些人認(rèn)為房地產(chǎn)發(fā)展已達(dá)到“天花板”，這種認(rèn)識(shí)是錯(cuò)誤的。大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)仍然是支柱產(chǎn)業(yè)，世界發(fā)展實(shí)踐說明必須重視和依靠房地產(chǎn)業(yè)這個(gè)道理。

3、從短期看，對(duì)“三條紅線”的管理，應(yīng)當(dāng)放松�？梢钥紤]變成中長(zhǎng)期目標(biāo)，比如五、六年或十年要達(dá)標(biāo)。這樣，銀行信貸就可以重新支持開發(fā)商，特別是有爛尾項(xiàng)目的開發(fā)商復(fù)產(chǎn)復(fù)工，以渡過難關(guān)。

4、中央政府要明確宣布緊縮未來幾年的建設(shè)用地供應(yīng)。特別是三、四線城市的土地供應(yīng)，要結(jié)合去庫存的情況嚴(yán)格控制供應(yīng)計(jì)劃。在去庫存壓力不大的城市，對(duì)新買地的開發(fā)商，其土地款的繳納可允許分期進(jìn)行，以提升開發(fā)能力和入市興趣。

5、全面取消限購、限貸、限售、限價(jià)等各種限制政策。貸款風(fēng)險(xiǎn)由貸款銀行基于抵押，自行防范。從當(dāng)前的情況看，無論誰進(jìn)入市場(chǎng)，都是對(duì)救市和“六穩(wěn)”、“六�！钡呢暙I(xiàn)。限價(jià)情況下偷工減料的行為大量增加，不斷下降的質(zhì)量會(huì)帶來更大危害但卻未引起重視。一定要取消限價(jià)政策，這有利于提高商品房質(zhì)量，也會(huì)激勵(lì)已經(jīng)躺平的開發(fā)商重新進(jìn)入市場(chǎng)，改善地方財(cái)政狀況。類似深圳二手房指導(dǎo)價(jià)的限制價(jià)格也必須取消。

6、與上一條有關(guān)但需要特別強(qiáng)調(diào)一下：盡快放開一線城市的限購政策。取消三、四線城市的限購政策沒有意義，因?yàn)榇蠖鄶?shù)三、四線城市的市場(chǎng)基本飽和了。只有取消一線城市的限購政策，市場(chǎng)交易才能恢復(fù)，因?yàn)樵谶@些大都市，還有很多人想買。一線城市交易恢復(fù)了，才可能會(huì)帶動(dòng)二、三線城市交易的回升。當(dāng)然，放開一線限購的同時(shí)，要加強(qiáng)住房保障工作。

7、鑒于目前市場(chǎng)的艱難情況，對(duì)開發(fā)商和買房者實(shí)施財(cái)稅扶持政策。對(duì)恢復(fù)開發(fā)的項(xiàng)目，相關(guān)稅收可以適當(dāng)延緩繳納時(shí)間。鼓勵(lì)各地政府在購房補(bǔ)貼、稅收減免方面給購房者以幫助。

8、可以考慮降低首付成數(shù)。對(duì)首套住宅購買者，首付可以考慮降到20%甚至15%水平，對(duì)第二套可以降到30%的水平。對(duì)商辦物業(yè)交易，首付比例可考慮降到30%或40%。這會(huì)大大降低需求者進(jìn)入市場(chǎng)的壓力。

9、可以考慮延長(zhǎng)按揭貸款期限。對(duì)住宅最長(zhǎng)可延至40年，這樣可以大大減輕購買者按月的還本壓力。不愿意延長(zhǎng)的，仍可選擇10年、20年、30年的貸款期。對(duì)商辦物業(yè)交易，貸款期最長(zhǎng)可延至30年。原來只允許10年，實(shí)在太短，還款壓力大。

10、在貸款的前五年內(nèi)，允許有壓力的人只還利息不還本金。這對(duì)剛剛工作的年輕人非常有意義。對(duì)暫時(shí)下崗失業(yè)又沒有存款積累的按揭業(yè)主，應(yīng)該考慮出臺(tái)一項(xiàng)特別政策：允許其在親友擔(dān)保的條件下，給與1-2年的月供緩繳期。銀行一定要有與貸款客戶共渡難關(guān)的意識(shí)。

11、根據(jù)城市化和房?jī)r(jià)水平，改善房地產(chǎn)貸款集中度管理。要適度松綁房地產(chǎn)貸款集中度限制，這有利于滿足大城市居民剛需和改善型住房、進(jìn)城父母養(yǎng)老用房等合理需求。

12、處理好爛尾樓罷供問題。已出臺(tái)的保交樓支持政策，必須落實(shí)好。對(duì)已經(jīng)預(yù)售、購房者辦理了按揭貸款的，應(yīng)由主管部門牽頭，盡快針對(duì)每個(gè)項(xiàng)目，研究出妥善處理辦法，不能把風(fēng)險(xiǎn)全部轉(zhuǎn)嫁給購房者，使其處于絕望狀態(tài)。建議給予這些準(zhǔn)業(yè)主一個(gè)還貸緩沖期。同時(shí)，改革預(yù)售制度的不合理之處，特別是貸款時(shí)間，完善預(yù)售制度。

13、對(duì)開發(fā)商的融資一定要出臺(tái)實(shí)實(shí)在在的政策。在開發(fā)市場(chǎng)上，民營(yíng)開發(fā)商占比高，但都很難獲批開發(fā)貸款。應(yīng)該根據(jù)以往的征信情況，對(duì)他們中的合格者放松貸款政策。應(yīng)該重啟民營(yíng)開發(fā)商上市融資的政策。要允許并鼓勵(lì)私募基金進(jìn)入開發(fā)領(lǐng)域，必須盡快將REITs試點(diǎn)擴(kuò)大至民營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

14、統(tǒng)一規(guī)定自2020年1月疫情開始到目前，因疫情影響而下崗、收入下降，發(fā)生還貸逾期的，在向銀行提交說明并做出承諾后，可以不納入征信記錄。此措施亦符合《合同法》第94條、117條、118條中關(guān)于不可抗力與合同履行之規(guī)定。