2023已經(jīng)過半，上半年的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)可以說是有點(diǎn)低于預(yù)期，除了三月份有個(gè)小高潮之外，其他月份均表現(xiàn)平平。目前正值畢業(yè)季，一千多萬的年輕大軍又涌入了就業(yè)市場，著實(shí)壓力不小。面對(duì)這種狀況，又有專家就建議，現(xiàn)在當(dāng)務(wù)之急就是要救樓市，把房地產(chǎn)再炒起來，經(jīng)濟(jì)自然會(huì)好起來。畢竟房地產(chǎn)是源頭產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)幾百個(gè)相關(guān)行業(yè)，幾千萬甚至幾億人的就業(yè)。

我們先不管這種論調(diào)正確與否。我們就談?wù)勀壳暗姆康禺a(chǎn)市場到底應(yīng)該怎么救？我的觀點(diǎn)就是：一線城市不用救，二線城市救不得，三線城市沒法救。

先說說一線城市為啥不用救？一線城市目前所表現(xiàn)的交易量疲軟并不是需求下降，而是虛高的價(jià)格阻礙了廣大購房者的熱情。這兩個(gè)月，表現(xiàn)比較搶眼的上海和深圳，均出現(xiàn)了一日掃光、排隊(duì)搶購的的盛況。

5月份上海云錦東方認(rèn)籌，創(chuàng)造了讓億萬富豪烈日下排隊(duì)的精彩畫面，直接把上證指數(shù)都拉低了幾個(gè)點(diǎn)。即使開發(fā)商祭出了500萬認(rèn)購金，首套900萬、二套2900萬的凍資這種變態(tài)要求，依然沒有阻擋住富豪們對(duì)這個(gè)樓盤的熱情。認(rèn)購一天便創(chuàng)造了667%的認(rèn)購記錄，5800萬起的價(jià)格讓人們?cè)俅晤I(lǐng)略了什么叫豪橫。

6月12號(hào)，深圳香蜜湖板塊的海德園開盤，備案價(jià)12.6萬，幾小時(shí)后便宣告售罄。6月24日，前海深業(yè)云海灣開盤，單價(jià)9萬6，當(dāng)日去化94%。

以上這些樓盤的熱銷，絲毫感覺不出半點(diǎn)樓市涼爽的意思。那為什么還有那么多項(xiàng)目售樓處冷冷清清，一個(gè)月幾乎出不了幾套呢？其本質(zhì)就是價(jià)格。

這些明星熱銷樓盤都有一個(gè)特征，就是比周邊二手房便宜不止一點(diǎn)點(diǎn)。上海的云錦東方比早期的一期每平米便宜近8萬，只要買到一套，最低就有2000萬的差價(jià)。深圳的海德園，比周邊的二手房便宜近5萬，買到一套，最低也有500萬以上的價(jià)差。

所以，一線城市不是房子賣不掉，而是價(jià)格沒降到位，只要價(jià)格合理，不太離譜，熱銷、日光必將隨處可見。畢竟現(xiàn)在的價(jià)格，很多都已經(jīng)回到5年前的位置了。所以，對(duì)一線城市來說，限購限貸依舊是主旋律，沒有絲毫放松的意思，更談不上要去救了。

再說說二線城市，比如成都武漢重慶杭州蘇州南京西安等這些城市，這些城市的策略就是救不得。因?yàn)槟憔人环郑徒o你要兩分，用通俗的話說，就是得寸進(jìn)尺。你給它按壓心臟，它就要你上呼吸機(jī)，你上了呼吸機(jī)，它還想進(jìn)ICU?？傊痪湓挘阍骄人?，它就越要死給你看。

這些城市這幾年的擴(kuò)張速度實(shí)在太快，二環(huán)三環(huán)已經(jīng)圈不住他們了，五環(huán)六環(huán)都要都要守不住邊界了，你給它政策，它就會(huì)擴(kuò)張，政策給的越寬松，他們擴(kuò)張的步伐越大膽。比如像武漢，東邊有長江新區(qū)，南邊有光谷，西邊有車谷，北邊還有空港副城，哪一個(gè)都是核心中的核心，重點(diǎn)中的重點(diǎn)?？傊?，東南西北中，沒有哪塊不重要。成都重慶西安也是如此，這些城市中心城區(qū)的房子也不愁賣，但他們卻偏偏要擴(kuò)張，用城鄉(xiāng)結(jié)合部的地段非要賣市中心的價(jià)格，這樣的城市你救就是個(gè)無底洞，再多的政策都滿足不了他們?nèi)找鏀U(kuò)張的步伐。

最后就是三四線城市。這些城市的特點(diǎn)就是沒法救。百分之七八十的三線城市，除了房地產(chǎn)，已經(jīng)沒有別的產(chǎn)業(yè)了。持續(xù)十多年的城市化，讓這些地區(qū)發(fā)展的特別爽，地方政府除了賣地，再也不會(huì)別的招了。以至于很多城市高樓林立，但空置率極高。一到晚上放眼望去，除了黑燈瞎火的房子，你再也看不到別的東西。城市原有的市井氣煙火氣已經(jīng)看不到了。整個(gè)城市除了政府國企事業(yè)單位比較忙活之外，然后就是滿街冷冷清清的餐館，偶爾假期里稍微紅火幾天，假期一過，又是一地雞毛。城市里最火爆的地方就是醫(yī)院，擠滿了看病的老年人。所以，像這樣的城市你怎么救呢？它都在ICU里待了好幾年了，用再大的招也沒什么用。

所以，這種三線以下的包括縣城的房地產(chǎn)市場，其實(shí)真的沒法救。如果非要救，那只能讓他們?cè)诜康禺a(chǎn)之外開辟新的出路，只有其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來了，購買力上來了，樓市也才會(huì)重回昔日輝煌。

綜合以上觀點(diǎn)，目前救樓市唯一靠譜的方法就是降價(jià)。把價(jià)格降到合理區(qū)間，樓市自然還會(huì)多喘息一會(huì)。那么價(jià)格多少才合理呢？關(guān)于這個(gè)問題我認(rèn)為不能再縱向?qū)Ρ?，拿三年前五年前的?shù)據(jù)對(duì)比其實(shí)是沒有意義的。而是要橫向?qū)Ρ龋鷩H主流城市主流市場接軌，看看其他國家的房價(jià)到底是如何決定的。

目前國際大中城市的房價(jià)基本都是可以和租金掛鉤的，國際上的主流城市，無論是紐約、東京、首爾、倫敦、新加坡以及中國香港這些主要大都市，還是日本的大板、韓國的釜山等這些國際二線城市，他們的房價(jià)都有一個(gè)基本原則，那就是租金年化收益比在房價(jià)的3-6%區(qū)間，這基本上就是房價(jià)的一個(gè)合理范圍。

而反觀我們中國的大中小城市，租金嚴(yán)重與房價(jià)背離，租金收益普遍在1%左右，北上廣深一千萬的豪宅，一年租金才收10萬，這種回報(bào)率簡直低到令人發(fā)指。租金是衡量一個(gè)城市實(shí)際居住需求的重要指標(biāo)，租金低反應(yīng)的就是資產(chǎn)價(jià)格虛高泡沫嚴(yán)重，所以，擺在我們面前的路其實(shí)就兩條：

第一條，降房價(jià)以匹配租金收益。考慮到國情等因素，即使達(dá)不到國際普遍的3%的收益比，至少也要在2.5%上下，這樣房子定價(jià)才相對(duì)合理。

第二條，提高租金以匹配房價(jià)。這是一條影響面低但執(zhí)行難度非常大的路。提租金的本質(zhì)就是提高全民工資收益，只有大家的收入提升了，租金收益自然才會(huì)水漲船高。當(dāng)租金收益高了，租房的人才會(huì)偏向于買房，這樣房地產(chǎn)才就可能實(shí)現(xiàn)軟著陸。

這兩條思路，第一條執(zhí)行起來容易，但影響面大，造成的社會(huì)沖擊力也會(huì)大很多，所以基本上現(xiàn)在是零星選擇。市場上有些新項(xiàng)目已經(jīng)開始這么做了。比如最近深圳熱銷的丹華公館，價(jià)格比去年直降一萬多，端午節(jié)三天就賣了一百多套，比周邊的二手房每平米便宜近兩萬，現(xiàn)在的租金回報(bào)率已經(jīng)能達(dá)到2.8%左右，應(yīng)該說這個(gè)價(jià)格才是一個(gè)合理的數(shù)字。58平的loft，總價(jià)380萬，可以做成四房，未來出租8千塊每月沒有任何壓力。另外，作為一個(gè)住宅屬性的樓盤，卻可以享受全國不限購這個(gè)待遇，只要是國內(nèi)身份證，都可以購買，這個(gè)政策過去只有公寓有，丹華公館能有這種待遇在深圳也是絕無僅有。所以，只要把價(jià)格打到底，就一定不愁銷路。

雖然一線城市的房價(jià)高，但一線城市的安全邊界也高，用租金反推是衡量項(xiàng)目價(jià)格的最有效方法。所以，房子到底能值多少錢，關(guān)鍵還是取決于居住的價(jià)值，而居住價(jià)值最直觀的反應(yīng)就是租金收益。

租金收益大于2.5%，未來即使樓市有波動(dòng)，影響面也是比較小的。相反，哪些動(dòng)輒只有1%租金收益的房子，未來將面臨巨大的不確定因素。所以，我建議持有這些資產(chǎn)的人，盡量抓緊時(shí)間套現(xiàn)，或者換成租金收益比高的資產(chǎn)。這樣，即使未來房價(jià)有下降的可能，你也不用過分擔(dān)心。以目前的通脹速率，只要資產(chǎn)租金收益在3%左右，安全邊界還是比較高的。

所以，對(duì)于手里握有大量現(xiàn)金的人來說，我的建議就是不要被M2給嚇著，目前經(jīng)濟(jì)整體形勢(shì)不太明朗，M2數(shù)字雖然很高，但基本沒有流入到樓市股市這些區(qū)域，大部分都還在國央企之間空轉(zhuǎn)，更多的則是去填幫地方政府填坑了（海量地方債）?，F(xiàn)在需要的就是謀定而后動(dòng)，留夠生活用的現(xiàn)金，其余的錢可以去一線城市撿漏。遇到優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，果斷出手。公寓住宅回遷房甚至小產(chǎn)權(quán)，一線城市的這些產(chǎn)品都比任何二線城市的價(jià)值高得多的多，安全邊際也要高很多。

現(xiàn)在的投資法則就這幾個(gè)字：安全/優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。安全是底線，優(yōu)質(zhì)是基本原則，實(shí)在不知道如何計(jì)算價(jià)值，就用租金倒推。2.5%年化收益就是安全底線。