來源：世聯(lián)行公眾號(hào) 作者：陳勁松

房價(jià)高導(dǎo)致生育率降低？

只有房價(jià)降下來，人們才敢消費(fèi)”？

救房地產(chǎn)就是重回泡沫經(jīng)濟(jì)？

房地產(chǎn)消耗了貨幣？

控制泡沫就要限價(jià)？

降價(jià)就是Beng盤？

近日，世聯(lián)行聯(lián)席董事長陳勁松針對(duì)這些熱點(diǎn)話題，給出了自己的看法，引發(fā)了網(wǎng)友熱議。分享如下，供各位思考。

01地產(chǎn)銳觀察

房價(jià)高導(dǎo)致生育率降低？

有意思的是，人口問題也是這些年專家們唱衰房地產(chǎn)的理由，比如“房地產(chǎn)長期看人口”。 這就導(dǎo)致了一個(gè)矛盾的死循環(huán)論證：

“房價(jià)高導(dǎo)致人口下降，人口下降導(dǎo)致房價(jià)下降！”

這里有個(gè)“中國邏輯”問題，即“在此之前，就是此因”。

我們的“房價(jià)高”，自九十年代初就已經(jīng)成為政府調(diào)控的對(duì)象了。而三十多年的計(jì)劃生育，生育率早就降下來了。

而放開二孩就是這幾年的事，也就是說，房價(jià)不應(yīng)該為放開二孩之前的生育率低背鍋。

那么二孩放開后呢？房價(jià)是導(dǎo)致現(xiàn)在年輕人不生孩子的原因嗎？

如果街頭采訪，好象也是，比如“按揭還款負(fù)擔(dān)重”，這又出現(xiàn)了第二個(gè)“中國邏輯”問題：“消費(fèi)者永遠(yuǎn)要求降價(jià)”。就如同你采訪菜市場買菜大媽，問希不希望豬肉降價(jià)一樣。

那么，生育政策放開后，本以為的“報(bào)復(fù)性生育”沒出現(xiàn)，生育率反而更低了。原因是因?yàn)榉績r(jià)太高嗎？

當(dāng)然不是！

生育率問題，不能“簡單歸因”，更不能用“房價(jià)-收入比”簡單來看。

比如，歐洲城市無論大小，生育率普遍低，房價(jià)也普遍比我們的低，但收入普遍比我們高，按“房價(jià)收入比”算顯然完全說不通。

事實(shí)上，完成工業(yè)化之后，生育率普遍存在下跌的情況，和房價(jià)根本不存在因果關(guān)系，歐美是這樣，日韓也是這樣。

如果房價(jià)下跌有利于結(jié)婚生子，怎么解釋日本90年代初和香港97之后曾發(fā)生的房價(jià)大幅度下降，生育率創(chuàng)歷史最低的情況？

可能正相反，“家庭資產(chǎn)負(fù)債表”中，負(fù)債是剛性的，資產(chǎn)價(jià)格的大幅度下降，人們會(huì)努力還債，而不是積極結(jié)婚生娃，這個(gè)原因才是真正的直接原因。

02地產(chǎn)銳觀察

只有房價(jià)降下來，人們才敢消費(fèi)？

當(dāng)外貿(mào)不增長，民間投資萎縮，就只有拉動(dòng)消費(fèi)了?？墒窍M(fèi)怎么拉動(dòng)呢？

有人說，當(dāng)消費(fèi)者月收入大部分還房貸，客觀上擠壓了消費(fèi)的能力和空間。因此，只有房價(jià)降下來，人們才敢消費(fèi)！這話說的有理有據(jù)，斬釘截鐵。消費(fèi)不振，房價(jià)就是罪魁禍?zhǔn)琢恕?/p>

一個(gè)論斷是否正確，在自然科學(xué)里簡單多了，就是可以重復(fù)做實(shí)驗(yàn)來檢驗(yàn)；社會(huì)科學(xué)因?yàn)樽兞刻啵瑢?shí)驗(yàn)起來成本太高，用邏輯來論證。

社會(huì)上普遍對(duì)經(jīng)濟(jì)學(xué)家評(píng)價(jià)不高的原因，就是公說公有理，婆說婆有理，到底誰有理，最后都不理。

但是，這個(gè)“房價(jià)下跌有利消費(fèi)”卻不同，因?yàn)檫@是有真真正正的“社會(huì)試驗(yàn)”的個(gè)案，完全可以及時(shí)得到驗(yàn)證，那就是聞名全球的“鶴崗實(shí)踐”！

鶴崗的房價(jià)跌到了地板，鶴崗人們的消費(fèi)比下跌之前提高了多少？這是最佳的反證。

首先，房子是不是消費(fèi)？當(dāng)然是！而且還是最基礎(chǔ)的“衣食住行”四大之一！

我們不能一方面說“房住不炒”，否定房子的金融屬性；另一方面連消費(fèi)屬性也一塊兒否定掉，認(rèn)為買房子就是來“炒”的吧？

其次，買房子是人生中最大的消費(fèi)，而且沒有之一！這就不用再花筆墨了。

買房不僅是人生中最大的消費(fèi)，而且大多是負(fù)債消費(fèi)（提前消費(fèi)），這雖然使許多人非常反感，但從人一生的消費(fèi)來看是非常合理的：

20-30歲發(fā)生人生中最大的消費(fèi)（交友、職場、結(jié)婚、生子），而當(dāng)期收入是不高的，只能用未來的收入支撐。房地產(chǎn)的金融屬性（按揭）不正是支撐了這最大的消費(fèi)嗎？

有人說鶴崗不能說明問題，人口、產(chǎn)業(yè)流出的城市怎么能用來說事。好吧，1997-2000年的香港，房價(jià)下跌近乎一半，香港的大眾消費(fèi)上來了嗎？反而上萬香港群眾上街，反對(duì)當(dāng)時(shí)政府的“八萬五”保障房供應(yīng)政策。

前車之鑒如果還不能說明，那么2023年的當(dāng)下，各城市房價(jià)開始有了下跌的趨勢了，但百姓的消費(fèi)提振了嗎？

經(jīng)濟(jì)學(xué)家約翰·慕斯對(duì)投資和消費(fèi)有個(gè)最著名的理論就是“理性預(yù)期理論”：人們所有的經(jīng)濟(jì)行為取決于對(duì)未來的理性預(yù)期！

這可以解釋房價(jià)上漲期消費(fèi)同時(shí)增長，而房價(jià)下跌期消費(fèi)同時(shí)下跌現(xiàn)象。人們都不是盲目的，而是理性的，不是機(jī)械的，而是計(jì)算的，不只是活在當(dāng)下，更是活在未來的。

03地產(chǎn)銳觀察

救房地產(chǎn)就是重回泡沫經(jīng)濟(jì)？

前一陣瘋傳要出大招“救市”，房地產(chǎn)股票一度大漲，招來網(wǎng)上一片罵聲，甚至許多經(jīng)濟(jì)學(xué)大咖都分成兩大對(duì)立陣營，“救”還是“不救”成了一時(shí)熱點(diǎn)。

“救”的理由簡單明了：在“資產(chǎn)負(fù)債表衰退”已經(jīng)發(fā)生的當(dāng)下，為了克服“通縮”，必須“救”這個(gè)關(guān)乎80%個(gè)人資產(chǎn)和上下最長產(chǎn)業(yè)鏈的行業(yè)；“不救”的理由就是一句話：不能重回泡沫經(jīng)濟(jì)的老路！更簡單，而且理直氣壯。

看到網(wǎng)上傳出來的“救市大招”，無外乎就是取消核心城市的“雙限”（限購、限價(jià)），降低“首付”和“房貸利率”，就這么個(gè)“大招”，這不是“松綁”嗎？怎么叫“救”！

不管叫不叫“救”，現(xiàn)在都要回答：出了這些大招后，房地產(chǎn)市場會(huì)不會(huì)重回泡沫經(jīng)濟(jì)的老路，房市熱情重燃，房價(jià)重新上漲，中國經(jīng)濟(jì)會(huì)不會(huì)“一鯨起，萬物蕭”？

回答“當(dāng)然不是”倒是容易，但更容易引起特別無意義的爭論，什么“利益集團(tuán)”說、“陰謀論”等等，讓你沒地方說理去。

討論這個(gè)問題是有意義的，因?yàn)槲覀兛梢愿钊氲乩斫獗救嗽谏弦黄《涛睦餂]來得及細(xì)說的房地產(chǎn)是“復(fù)雜系統(tǒng)”這一行業(yè)本質(zhì)。

房地產(chǎn)市場和總體經(jīng)濟(jì)都一樣，不是一個(gè)可以還原為某種具有普遍解釋力的簡單模型系統(tǒng)，而是各市場要素高度關(guān)聯(lián)和交互的復(fù)雜系統(tǒng)。復(fù)雜系統(tǒng)都有什么特性呢？

與我們的命題高度相關(guān)的特性在于：

A、“可加性失效”

就是“總體”，不是“部分之和”，用房地產(chǎn)的例子來說，就是“不能算數(shù)統(tǒng)計(jì)”。比如一個(gè)城市平均房價(jià)上升，還是下降，與“個(gè)體”就沒什么關(guān)系。豪宅上升，拉升總體房價(jià)，與剛需房價(jià)下跌并行不悖。

B、“突變論”

為什么打壓市場這么多年，怎么2023年大家就感覺“變天”了呢？因?yàn)槭袌霰旧戆l(fā)展起來就不是線性的、簡單的“雙限”和“利率”決定的，這是復(fù)雜系統(tǒng)的主要特征。

C、“不可逆性”

凡簡單系統(tǒng)的事都是“可逆”的，但今年放開了“三道紅線”，為什么民營開發(fā)商就是不“加杠桿拿地”了？想回到“泡沫時(shí)代”？你問問自己會(huì)不會(huì)？

D、封閉一個(gè)復(fù)雜系統(tǒng)導(dǎo)致“熱寂效應(yīng)”，也就是熱力學(xué)第二定律說的“熵增定律”。

當(dāng)把市場準(zhǔn)入、買家準(zhǔn)入、貸款準(zhǔn)入、產(chǎn)品準(zhǔn)入、價(jià)格準(zhǔn)入……等條件施加在一個(gè)市場中，哪怕不是房地產(chǎn)市場，看看會(huì)怎樣？目前市場的情況不就是這樣嗎？

換句話解釋就是，讓市場“死”的必要條件就是封閉，但這不是讓市場重新泡沫的充分條件。

04地產(chǎn)銳觀察

房地產(chǎn)消耗了貨幣？

房地產(chǎn)最大的罪名之一，就是占用了流通中的大量貨幣，從而使錢不能流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，即錢“脫實(shí)向虛”，會(huì)令百業(yè)蕭條。

還有一條特別有意思，中國股市為什么不行？因?yàn)橛袀€(gè)“股市房市蹺蹺板原理”，房地產(chǎn)市場要為A股長期不振負(fù)主要責(zé)任，因?yàn)槲樟颂嗟腻X。

而最有說服力的，無外乎“中產(chǎn)奪命三件套”，第一就是“負(fù)債買房”，辛苦掙的錢全給“銀行打工”了。只要不買房，中產(chǎn)就能過上好日子，雖然中產(chǎn)的前提是“有產(chǎn)”。

為了捋清邏輯，一篇小文不可能說清楚這么多問題的思路。咱們此時(shí)既不討論房價(jià)是否泡沫，也不討論中產(chǎn)是否過度負(fù)債，更不討論“貨幣與資本”的關(guān)系。

咱們就集中討論一個(gè)問題：房地產(chǎn)是否消耗了流通中的貨幣。換句話說就是“有房地產(chǎn)和無房地產(chǎn)，流通中的貨幣是多了還是少了？”

我發(fā)現(xiàn)討論房地產(chǎn)問題，比討論其他問題復(fù)雜多了。這是因?yàn)椋?、所有人都可以說話，沒有任何門檻；2、幾乎所有問題都是“復(fù)合問題”，而不是可以簡單地將其還原為幾個(gè)基礎(chǔ)問題；3、個(gè)案總是能代表總體，而討論就會(huì)牽扯到利益。

“物理學(xué)”相對(duì)就容易多了，首先是有“公理”，其次是有“假定”，還能有“驗(yàn)證”。好在“實(shí)踐是檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)”，而當(dāng)下正是體驗(yàn)的時(shí)候。

流通中的貨幣，就是市場上的錢，它是印出來的嗎？是也不全是。

流通中的錢，中央銀行印的叫“基礎(chǔ)貨幣”，在此之外的是“信貸貨幣”，這里涉及“貨幣銀行學(xué)”，簡單稱之為“信用創(chuàng)造出來的貨幣”。

其實(shí)按銀行的“貨幣準(zhǔn)備金率”，只需要銀行資本金8%左右，就可以“無限循環(huán)借貸”出遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過“準(zhǔn)備金”的貨幣，進(jìn)入市場的流通。

“錢”的創(chuàng)造基礎(chǔ)是“信用”，而銀行普遍的“放貸”信用基礎(chǔ)是什么？對(duì)普通民營企業(yè)和老百姓而言，目前絕大部分就是“房產(chǎn)”。

房地產(chǎn)創(chuàng)造信用，信用創(chuàng)造貨幣：從土地開始，開發(fā)階段的融資（比如HD有上萬億），一直到按揭買房。不是“城投”和HD的信用，是土地和房子的信用，才能使銀行貸出錢來。

至于“城投”和“開發(fā)商”到中產(chǎn)是否激進(jìn)，那是另一個(gè)問題，但我們應(yīng)該承認(rèn)，房地產(chǎn)是創(chuàng)造流通貨幣的基礎(chǔ)。

當(dāng)下有經(jīng)濟(jì)學(xué)家說：“印錢都印瘋了”，但還是覺得錢不夠，這是怎么回事？需要“印”更多的錢嗎？

其實(shí)，房地產(chǎn)不只是創(chuàng)造信用的預(yù)期被打破了，關(guān)鍵是目前“印”的錢，和“銀行貸出”的錢，流向了不同的信用主體，也就是說“信用”基礎(chǔ)不同了。

“讓上帝歸上帝，讓凱撒歸凱撒”，當(dāng)你的信用（主要是房子的信用）不行時(shí)，貨幣怎么能流通到你那里呢？反而是想辦法“提前還貸”，讓流通的貨幣更少，才是個(gè)體的最佳選擇。當(dāng)下發(fā)生的事兒不正是驗(yàn)證嗎？

05地產(chǎn)銳觀察

控制泡沫就要限價(jià)？

遙想2015年，股市發(fā)瘋似的上漲和下跌，我們的“漲停板”和“跌停板”機(jī)制不能說沒用，最起碼讓“瘋狂”的人們有一天時(shí)間想一想。當(dāng)然了，想了一天之后還想“追漲殺跌”，就愿者自負(fù)。

所以A股股民們就是想“怨”政府，因?yàn)榭紤]到長期宣傳的“股市有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎”，都不好意思“鬧”了。本人認(rèn)為，這種管理市場的辦法已經(jīng)做到“仁至義盡”了。

政府對(duì)房地產(chǎn)市場參與方的“關(guān)懷和照顧”就更加“父愛主義”（科爾奈對(duì)全能政府的評(píng)價(jià)），不只是“房價(jià)”泡沫要管，最嚴(yán)厲的當(dāng)然就是“限價(jià)”，還管開發(fā)商拿地的成本，當(dāng)然最直接的就是“限價(jià)搖號(hào)”。

所謂“父愛主義”，就是覺得兒子不懂事，因此要直接插手管價(jià)格，哪怕父親自己少收“地價(jià)款”，少收稅，也要管住價(jià)格，省得其他孩子說：“泡沫您到底管不管？”

“泡沫”這件事，還真是應(yīng)該管，否則會(huì)把市場引入歧途之后，再破裂造成不可收拾的局面。我們寧可在當(dāng)時(shí)少收益，也要為孩子們長遠(yuǎn)負(fù)責(zé)。這種態(tài)度是真應(yīng)該點(diǎn)贊的。

但是，完全可能有些孩子就是不聽話，比如總以為父親既然“限價(jià)”，此時(shí)拿地不正是時(shí)候嗎？此時(shí)買房，和“二手”比，不是有掙錢的空間嗎？這種“青春期叛逆癥”的成人，自以為聰明的還少嗎？

有人說，還好政府限價(jià)，否則房價(jià)更是控制不住（一旦泡沫破裂，怎么得了），說得對(duì)也不對(duì)，似是而非。

咱們就“不能”房市有風(fēng)險(xiǎn)，買房需謹(jǐn)慎嗎？讓不聽話的孩子們和A股股民一樣，認(rèn)識(shí)市場的本質(zhì)嗎？

不是不管“泡沫”，而是怎么管。所謂“眾生求果，佛陀求因”，價(jià)格是“果”，不是“因”。

價(jià)格是市場均衡、買賣雙方博弈的結(jié)果，沒有什么誰虧不虧、占不占便宜的問題。畢竟沒有人用槍逼著人買，就是有“丈母娘”逼著，買房人也都是成年人。據(jù)說還動(dòng)用了“六個(gè)錢包”，就說明起碼是達(dá)成家庭共識(shí)的。

關(guān)鍵是控制泡沫的“原因”！

比如香港，就搞“買家印花稅”、非香港戶籍就搞“額外買家印花稅”；

加拿大更絕，為了防止國際“炒家”，干脆出臺(tái)“房屋空置稅”；

德國更是把目光集中在“租戶”上，出臺(tái)一系列“租務(wù)管制條例”，只關(guān)注窮人，根本不管買家的價(jià)格；

新加坡與我們正相反，大量建保障房，但商品房價(jià)格極高，炒家愿炒自負(fù)，自己猛收“交地價(jià)”。

管價(jià)格最麻煩在于，價(jià)格高了管，價(jià)格降了管不管呢？本人認(rèn)為更不應(yīng)該管。

價(jià)格上漲是“發(fā)瘋”的話，價(jià)格下跌就是“逃命”。不管怎樣，都是孩子。既然已經(jīng)“愿賭服輸”了，就不應(yīng)該“要命”了。

更何況，大多數(shù)二手房還是遠(yuǎn)高于“泡沫”之前的，政府已經(jīng)在泡沫時(shí)盡力了，下跌不正是當(dāng)初我們想要而不得的嗎？

06地產(chǎn)銳觀察

降價(jià)就是B盤？

最近不少人打電話給我，問惠州的房地產(chǎn)市場是否已經(jīng)“B盤”了？因?yàn)榫W(wǎng)上說有房子的業(yè)主在以買價(jià)的一半出讓，還是沒有人問津。

類似的視頻現(xiàn)在幾乎每天都以海量的數(shù)目在各大網(wǎng)站流傳，不止有惠州，甚至有上海和深圳。更有意思的是，盯著“法拍房”的數(shù)量和成交，用以衡量這個(gè)城市的市場是否“B”。

據(jù)說馬云和曹德旺曾說，“未來房價(jià)像大蔥”，“B盤”的意思就是這個(gè)預(yù)言實(shí)現(xiàn)的第一步吧。

還說某市政府果斷出手，堅(jiān)決不讓開發(fā)商降價(jià)，就是不讓市場“B盤”的意思。廣大群眾也對(duì)開發(fā)商降價(jià)極為憤慨，堅(jiān)決支持政府的“護(hù)盤行動(dòng)”。

商品房，首先是商品，是商品價(jià)格就要隨市場波動(dòng)。這種常識(shí)暫且不說，就說“房子”和其他商品有什么不同？比如和股票有什么不同？和汽車有什么不同？

房子和其他商品的不同之處，首先就是其“異質(zhì)性”。就是世界上找不到完全一致的“房子”。同一城市，不同區(qū)域；同一區(qū)域，不同小區(qū)；同一小區(qū)，不同類型、朝向、樓層，即使以上都一樣，不同裝修、不同格局、不同號(hào)碼。

不同“質(zhì)”，意味著價(jià)格不能完全類比。比如深圳豪宅，平均十年之內(nèi)翻了幾番；但東部的大鵬，別墅價(jià)格不漲反跌，就是一個(gè)反例，總不能驚呼深圳豪宅房價(jià)“崩盤”了吧？

股票和汽車就不一樣了，是同質(zhì)產(chǎn)品，“邊際成交價(jià)”或最新成交價(jià)就是所有相同股票和汽車的價(jià)格。

商品房和其他商品的另一個(gè)重大區(qū)別是貴重商品，成交期長，而且涉及金融借貸。本人是中國第一批有證的房地產(chǎn)評(píng)估師，為什么其他商品沒有國家法定的價(jià)格評(píng)估師？

網(wǎng)上這批“信口B盤”的磚家，有幾個(gè)是持有房產(chǎn)評(píng)估師牌的？為什么這個(gè)基礎(chǔ)重要？因?yàn)榉慨a(chǎn)價(jià)格評(píng)估有個(gè)重要的前提，脫離了這個(gè)前提，就不能出具價(jià)格評(píng)估報(bào)告。

這個(gè)前提是這樣的：

1）在正常和穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中；

2）交易雙方處于正常的經(jīng)濟(jì)狀況；

3）合理的交易時(shí)間內(nèi)；

4）標(biāo)的實(shí)地勘察之后。

故“法拍房”就不是正常的交易雙方，而是“強(qiáng)迫交易”，不能作為評(píng)估參考依據(jù)。同樣，“過度借貸”是急于出售的，也不是“正常價(jià)格”。

我們都應(yīng)該知道，目前民企開發(fā)商處于“爆雷”和“保交房”、“退市”的極端情況，如果有降價(jià)促銷，并沒什么大驚小怪的，也不意味著“B盤”，市場也因此有了機(jī)會(huì)給消費(fèi)者，這有什么不好呢？

更何況“噴子”們又有哪些實(shí)地勘察并了解“降價(jià)房”的真實(shí)情況？這與想當(dāng)年，同一幫人驚呼房價(jià)漲跌，呼吁政府打擊“泡沫”有什么區(qū)別嗎？

市場是會(huì)起伏，但夸張這種漲跌就過分了，還造成巨大心理預(yù)期和焦慮就太不應(yīng)該了。

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