這幾天，針對(duì)房地產(chǎn)，頂層接連定調(diào)利好，前有國(guó)常會(huì)明確要適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，后有住建部長(zhǎng)于企業(yè)座談會(huì)表態(tài)，要進(jìn)一步落實(shí)好相關(guān)政策措施。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)政策拐點(diǎn)已來(lái)臨。但能否迎來(lái)樓市成交拐點(diǎn)，還要看后續(xù)有沒(méi)有因城施策的快馬加鞭，特別是有沒(méi)有一二線核心城市的限購(gòu)限貸限售等核心調(diào)控政策的松動(dòng)。

01地產(chǎn)銳觀察

重在落地執(zhí)行！

7月27日，據(jù)中國(guó)建設(shè)報(bào)報(bào)道，住建部部長(zhǎng)倪虹召開了企業(yè)座談會(huì)。

有專業(yè)人士分析，從住建部部長(zhǎng)倪虹的“進(jìn)一步落實(shí)好”的表態(tài)，說(shuō)明政策是已經(jīng)確定了的了，接下來(lái)就是落地執(zhí)行。

但也有人認(rèn)為，“進(jìn)一步落實(shí)好”說(shuō)辭的背后，體現(xiàn)的是之前的“未落實(shí)好”。

說(shuō)明白一些就是，房地產(chǎn)涉及的“錢、地、房、稅”歸不同部門管轄，部門間是否會(huì)同心合力給地產(chǎn)松綁，目前看還不清晰，還要等等看其他部門的發(fā)聲及行動(dòng)。

02地產(chǎn)銳觀察

可能的政策增量

但是，從7月24日國(guó)常會(huì)關(guān)于地產(chǎn)的定調(diào)來(lái)看，接下來(lái)一定會(huì)有房地產(chǎn)政策增量。有機(jī)構(gòu)判斷，除了供給端重政策落實(shí)外，需求端會(huì)有全方位的政策刺激。

其一，限購(gòu)，一線和強(qiáng)二線城市有松綁空間。

比如倪虹部長(zhǎng)提到的“認(rèn)房不認(rèn)貸”調(diào)整。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至6月30日，全國(guó)還有北京、上海、廣州、深圳、長(zhǎng)沙、合肥、成都、海口、廈門、福州、三亞、重慶等超過(guò)10個(gè)核心一二線城市依然執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策。

所謂“認(rèn)房又認(rèn)貸”，即如果名下有房，或者名下無(wú)房但曾經(jīng)有過(guò)貸款，無(wú)論是否結(jié)清，購(gòu)房時(shí)都認(rèn)定為二套，執(zhí)行二套的首付比例和利率。

這無(wú)疑阻擋了一部分人的換房需求，因?yàn)橘u了舊房再買新房，因名下曾經(jīng)有過(guò)房貸，就算二套了，不但首付門檻高，再申請(qǐng)房貸利率也高。

而調(diào)整為“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，即名下無(wú)房，有過(guò)貸款但已結(jié)清，則購(gòu)房時(shí)執(zhí)行首套政策。如果這樣調(diào)整，無(wú)疑會(huì)帶動(dòng)樓市的成交，特別是嚴(yán)格執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的北京和上海，有利于推動(dòng)換房需求的入市。

還比如，核心城市非核心區(qū)域限購(gòu)調(diào)整。

剛剛過(guò)去的7月21日，廣州市通過(guò)差別化落戶政策，等同實(shí)現(xiàn)了白云、黃埔、花都、番禺、南沙、從化和增城這7個(gè)外圍城區(qū)的限購(gòu)松綁。

今年4月10日，北京市住建委官宣，在房山區(qū)試點(diǎn)多子女家庭和職住平衡家庭購(gòu)房支持政策“一區(qū)一策”試點(diǎn)，定向松綁限購(gòu)，但據(jù)房山市場(chǎng)人士透露，并沒(méi)有后續(xù)“火花”。

后續(xù)核心城市能不能直接了當(dāng)?shù)厝∠呛诵膮^(qū)域的限購(gòu)政策，還得觀察。

其二，限貸，一線和強(qiáng)二線城市的首付比例、房貸利率，特別是購(gòu)買二套房，還有下調(diào)的空間。

其三，限售，一線和強(qiáng)二線城市也存在優(yōu)化空間。

比如北京和上海， 都在實(shí)施網(wǎng)簽備案滿5年后方可轉(zhuǎn)讓的住房限售政策。能否調(diào)低銷售年限，也是值得關(guān)注的。

其四，存量房貸利率，有調(diào)整的空間。

自7月14日央行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾表態(tài)“支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款”后，市場(chǎng)對(duì)存量房貸能否下調(diào)頗為關(guān)注。

目前來(lái)看，除了興業(yè)銀行廣州分行試點(diǎn)對(duì)存量按揭客戶給予1年期利率優(yōu)惠券外，其他大行沒(méi)有新動(dòng)作，看來(lái)推行尚有阻力。

其五，房產(chǎn)交易稅率存在調(diào)整可能。

住建部部長(zhǎng)倪虹已經(jīng)提到，要進(jìn)一步落實(shí)好改善型住房的換購(gòu)稅費(fèi)減免。

另外，從7月25日國(guó)稅總局官微推文刷屏，也可以看出市場(chǎng)對(duì)房產(chǎn)交易稅費(fèi)政策調(diào)整的高關(guān)注度。

雖然網(wǎng)民理解錯(cuò)了，文章是對(duì)既往政策的梳理，并非出臺(tái)新政，但也說(shuō)明稅費(fèi)調(diào)整對(duì)于房產(chǎn)交易的高度影響。

03地產(chǎn)銳觀察

限價(jià)會(huì)放松嗎？

除了上述政策可能調(diào)整外，紅姐注意到，也有機(jī)構(gòu)曾經(jīng)指出“限價(jià)”是樓市可持續(xù)復(fù)蘇的障礙，是導(dǎo)致不同能級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分割化、內(nèi)生化的重要原因。

該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，應(yīng)該讓房?jī)r(jià)充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，允許地方政府提高主觀能動(dòng)性。

目前還沒(méi)看到限價(jià)機(jī)制調(diào)整的可能。但據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)報(bào)道，下半年，更多的城市可能會(huì)有調(diào)整優(yōu)化政策的自主裁量權(quán)。在限價(jià)機(jī)制上會(huì)不會(huì)有調(diào)整動(dòng)作，尚不可知。

04地產(chǎn)銳觀察

哪些城市會(huì)率先落地？

那么，上述可能的房地產(chǎn)政策增量，會(huì)在哪些城市率先落地呢？

中金公司研究分析，一部分新房需求已經(jīng)達(dá)峰或進(jìn)入下行周期、同時(shí)存量及增量住房供給較為充分的城市，在“賣一買一”、“賣舊買新”政策調(diào)整上有可能會(huì)優(yōu)先落地。

長(zhǎng)江證券研究認(rèn)為，二線城市核心區(qū)與一線城市郊區(qū)，限制性政策優(yōu)化可能會(huì)提速。

需要注意的是，如安信證券研報(bào)提醒，房地產(chǎn)政策內(nèi)核依然沒(méi)變，后續(xù)政策增量是對(duì)“自住需求”精準(zhǔn)且有邊界的放松，而不是全面放松。

05地產(chǎn)銳觀察

后續(xù)樓市走勢(shì)

后續(xù)樓市走勢(shì)會(huì)如何呢？

信達(dá)證券研究判斷，因?yàn)楸据喺{(diào)控下行周期較長(zhǎng)，市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)的悲觀情緒依然較重，樓市需要時(shí)間來(lái)消化此前的跌幅，不會(huì)很快反轉(zhuǎn)。

如果后續(xù)增量政策落實(shí)達(dá)預(yù)期，少數(shù)城市樓市成交有望在下半年率先企穩(wěn)上漲，進(jìn)而帶動(dòng)市場(chǎng)在明后年迎來(lái)整體性的修復(fù)。

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