碧桂園終于為10年前犯下的錯(cuò)，在今天得到了懲罰。

　　最近先是傳出，碧桂園處于債務(wù)爆雷的邊緣。應(yīng)于8月7日兌付的兩只美元債利息只兌付了一期，另外一只仍在30天寬限期內(nèi)。

　　緊接著碧桂園公告，上半年預(yù)虧450億-550億元。至此，碧桂園要爆雷的消息瞬間在市場(chǎng)上炸開(kāi)了鍋。隨后，碧桂園管理層發(fā)文致歉，化危機(jī)為生機(jī)，要鍛造更健康的碧桂園。

　　但實(shí)際上，今天的問(wèn)題，實(shí)際上是為了其10年前的錯(cuò)誤買(mǎi)單。但是今天，要不要救碧桂園的問(wèn)題卻成了大家熱議的話(huà)題。

　　此時(shí)，一場(chǎng)集京滬廣深的會(huì)議即將召開(kāi)，主題關(guān)乎房地產(chǎn)相關(guān)政策的如何調(diào)整優(yōu)化。

　　最新的消息是，福州、廈門(mén)、成都、沈陽(yáng)等多個(gè)城市擬于近日降低二套房首付比例下限，首付比例可進(jìn)一步降至20%。

　　有人認(rèn)為，相關(guān)的政策優(yōu)化，碧桂園能不能等到政策出臺(tái)的時(shí)候？另外就是，就算一二線(xiàn)城市房地產(chǎn)政策優(yōu)化了，能救下碧桂園嗎？

　　01

　　碧桂園今天的問(wèn)題呈現(xiàn)，并非今日一昔就有的。

　　首先是碧桂園自身的問(wèn)題。

　　第一，呈現(xiàn)的表象是，碧桂園是一個(gè)靠高杠桿撐起來(lái)的地產(chǎn)企業(yè)。

　　比如說(shuō)，現(xiàn)在碧桂園的總資產(chǎn)是1.7萬(wàn)億，卻有1.4萬(wàn)億的債務(wù)。而且這幾年，碧桂園都是靠高負(fù)債撐起來(lái)的。

　　正因?yàn)楦吒軛U，碧桂園不得不走高周轉(zhuǎn)之路，其實(shí)就是靠借來(lái)的錢(qián)買(mǎi)地，開(kāi)發(fā)的資金，再加上占用預(yù)售的資金，再拖欠工程款、供應(yīng)商的款項(xiàng)和買(mǎi)房人的錢(qián)，一邊賣(mài)房子，一邊囤地。因而碧桂園創(chuàng)造了三四五模式，即3個(gè)開(kāi)盤(pán)，4個(gè)月資金回正，5個(gè)月資金再利用。

　　2021年，碧桂園的銷(xiāo)售額達(dá)到了頂峰，權(quán)益銷(xiāo)售金額5580億元，已經(jīng)連續(xù)5年領(lǐng)跑行業(yè)。

　　隨即，碧桂園就如同一直在用百米沖刺速度跑馬拉松的選手，但是它不可能一直這樣快速跑下去，終于在2022年露出了疲態(tài)。

　　2022年，權(quán)益銷(xiāo)售金額3569.1億元，同比下滑36%。

　　今年1-7月，市場(chǎng)銷(xiāo)售有所回暖，但是碧桂園的銷(xiāo)量繼續(xù)下滑，前7個(gè)月權(quán)益銷(xiāo)售金額1408億元，同比再次下降35%，較2021年同期下降61%。而7月的市場(chǎng)更是糟糕，單月實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷(xiāo)售金額121億元，連續(xù)4個(gè)月環(huán)比下降，同比下降60%。

　　銷(xiāo)售的大幅滑坡，立即引發(fā)了連鎖反應(yīng)。

　　2023年1-7月部分頭部房企銷(xiāo)售情況

　　前8位頭部房企只有碧桂園的銷(xiāo)量在大跌。

　　因?yàn)殇N(xiāo)售額的大幅下降，加上碧桂園一直堅(jiān)持以三四線(xiàn)為發(fā)展重點(diǎn)，因而在市場(chǎng)不好的時(shí)候，不僅銷(xiāo)售價(jià)格大幅滑坡，而且銷(xiāo)量也跟隨著下降。在這兩者的雙殺之下，碧桂園的利潤(rùn)比銷(xiāo)售下滑的速度更快。

　　2019年，碧桂園的利潤(rùn)達(dá)到了最高峰612億，而到了2022年就降至了29.62億。3年時(shí)間，利潤(rùn)大幅縮水95.2%。而到了今年上半年，碧桂園干脆爆出巨虧450億-550億元。

　　02

　　其次，戰(zhàn)略選擇失誤。

　　失誤之一，碧桂園重點(diǎn)布局三四線(xiàn)城市的失策。

　　截至2021年，碧桂園的銷(xiāo)售68%來(lái)自于三四線(xiàn)城市，土地儲(chǔ)備當(dāng)中也有66%分布于三四線(xiàn)城市。重倉(cāng)三四線(xiàn)城市對(duì)于碧桂園，將影響碧桂園未來(lái)很長(zhǎng)時(shí)間。

　　今年楊惠妍上任后，希望調(diào)整這樣的局面，計(jì)劃用3-5年的時(shí)間，將公司一二線(xiàn)對(duì)于三四線(xiàn)城市的貨值提升至50%對(duì)50%。但是看起來(lái)，市場(chǎng)已經(jīng)很難再給楊惠妍這樣的機(jī)會(huì)了。而且上半年，碧桂園在融資不暢和銷(xiāo)售下滑的雙重壓力下，還重啟拿地，耗資69億元。

　　不調(diào)整是等死，調(diào)整就是找死。

　　但是楊惠妍沒(méi)有料到的是，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)在是太難了。

　　作為“房企融資三箭齊發(fā)”的示范性民營(yíng)房企，去年碧桂園獲得了10家銀行3000億元的授信，但是真正落地的融資只有5月發(fā)行了兩期17億元中票，并在3月獲大豐銀行提供的9.5億元3年期貸款融資。這對(duì)于有上萬(wàn)億債務(wù)的碧桂園簡(jiǎn)直是杯水車(chē)薪，這樣的融資還不如2022年的100多億的融資。

　　一組數(shù)據(jù)也顯示，最近幾年，碧桂園的融資困難局面。數(shù)據(jù)顯示，2016-2022年，碧桂園籌資活動(dòng)中的現(xiàn)金流凈額，2016-2019為正值，但2020-2022三年呈大幅流出狀態(tài)，流出額分別為541.36億、129.04億和586.88億。

　　顯然，能夠抗過(guò)這三年，已經(jīng)表現(xiàn)出碧桂園有很強(qiáng)的韌性了。

　　怎耐今年融資甚少，而待償還資金甚多。今年12月底，碧桂園到期的待償還債券總金額超過(guò)130億，新增融資渠道不放開(kāi)，加上上半年虧損，碧桂園顯然無(wú)法闖過(guò)這一關(guān)。

　　失誤之二，有人認(rèn)為，碧桂園今天的困局，實(shí)際早在2013年就釀成了。

　　當(dāng)年，碧桂園開(kāi)始向海外投資了大量的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，其中包括馬來(lái)西亞、新加坡、越南、泰國(guó)等國(guó)家地區(qū)。最被人們熟知的是當(dāng)屬馬亞西亞的森林城市。

　　據(jù)透露，碧桂園在這個(gè)項(xiàng)目投入超過(guò)2000億元，但是最為風(fēng)光的時(shí)候只在2016年，回收資金也只有200多億元。此后因?yàn)楦鞣N原因，這個(gè)盤(pán)開(kāi)始門(mén)可羅雀，但是碧桂園卻因?yàn)楸池?fù)了1800億的債務(wù)。

　　這筆債務(wù)直至今天過(guò)逐漸顯現(xiàn)出來(lái)，成了內(nèi)憂(yōu)外困碧桂園的致命枷鎖之一。

　　03

　　面對(duì)碧桂園爆雷的傳聞，接下來(lái)更是考驗(yàn)碧桂園的時(shí)刻了。

　　首先是傳聞滿(mǎn)天飛。傳聞之一，工作組進(jìn)駐碧桂園；傳聞之二，佛山市自然資源局催交土地款。

　　但顯然，碧桂園是想通過(guò)這種方式，希望政府引起政府的重視。如果沒(méi)有后續(xù)融資，加上地方國(guó)企金融機(jī)構(gòu)和央企金融機(jī)構(gòu)進(jìn)場(chǎng)托底，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，碧桂園很難挺過(guò)這一關(guān)。

　　如今，不少市場(chǎng)人士都在呼吁，在當(dāng)下環(huán)境下，要盡量救碧桂園。易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，碧桂園如果倒下，不僅沖擊其他優(yōu)質(zhì)民企，也會(huì)沖擊到國(guó)央企，買(mǎi)大房企品牌的房子都不可靠，購(gòu)房者以后哪里還敢買(mǎi)房？

　　而且，碧桂園牽涉的面更廣，更深。

　　現(xiàn)在大家都在寄望，一二線(xiàn)城市房地產(chǎn)政策的調(diào)整放開(kāi)，盤(pán)活二手房市場(chǎng)，進(jìn)而帶動(dòng)一手房市場(chǎng)，在市場(chǎng)向好的時(shí)候，加上救助，會(huì)事半功倍。

　　在碧桂園危機(jī)出來(lái)之后，碧桂園管理層立即出來(lái)發(fā)文致歉，表示要化危機(jī)為生機(jī)，鍛造更健康的碧桂園，是否意味著碧桂園的管理層得到了某種授意，出來(lái)安撫人心，是否也預(yù)示著，碧桂園的危機(jī)，倒逼著新救市政策的出臺(tái)，一下子就化為無(wú)形了。讓我們拭目以待。

　　但是未來(lái)，就算碧桂園眼前的危機(jī)能夠得到解決，但碧桂園未來(lái)的調(diào)整之路依然十分漫長(zhǎng)。

　　后記：8月14日，恒大汽車(chē)發(fā)布公告，獲得總部位于阿聯(lián)酋迪拜的紐頓集團(tuán)（NWTN集團(tuán)）約5億美元戰(zhàn)略投資，另有6億元人民幣過(guò)渡資金將自公告后5個(gè)工作日開(kāi)始陸續(xù)到賬。

　　央行MLF又開(kāi)始降息15個(gè)點(diǎn)，福州、廈門(mén)、成都、沈陽(yáng)等多個(gè)城市擬降低二套房首付，預(yù)示著一切都在有所轉(zhuǎn)機(jī)。