今天中午，新華社消息稱，住建部、央行和金融監(jiān)管總局聯(lián)合推動落實(shí)購買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施：

“賣一買一”人群，只要售出名下房產(chǎn)，即使有過貸款記錄，也可以認(rèn)定為首套房享受二成/三成首付；

另一方面，部分在其他城市有過購房貸款記錄的人群，只要在當(dāng)?shù)責(zé)o房，也可以認(rèn)定為首套，享受二成/三成首付。

此項(xiàng)政策作為政策工具，已納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

這項(xiàng)呼聲已久的政策終于拿出來的另一個(gè)原因，也因?yàn)榉抠J利率的普調(diào)，短期內(nèi)已經(jīng)到了極限，市場急需新的工具。

在8月15日央行下調(diào)MLF利率15個(gè)基點(diǎn)的時(shí)候，幾乎所有人都認(rèn)為，當(dāng)月的LPR也會隨之下調(diào)。

一方面是因?yàn)�，貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）是參考MLF利率定價(jià)的。MLF降了，LPR大概率也會隨之下調(diào)。

另一方面是，之前一直都是這樣操作的——6月15日，MLF下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)。同月，1年期LPR下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)；5年期以上LPR下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)。

10天前，坊間普遍猜測，本月1年期LPR報(bào)價(jià)有可能下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，5年期以上LPR報(bào)價(jià)或調(diào)降15-20個(gè)基點(diǎn)。

但，最終揭曉的結(jié)果，卻是僅1年期下降了10個(gè)基點(diǎn)，5年期以上利率并未下降。

這也是2016年3月以來的首次非對稱降息。

打破了許多地產(chǎn)人的心理預(yù)期。

只能說，樓市是國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的重要組成，但打開格局，中國經(jīng)濟(jì)要顧及的，遠(yuǎn)不止樓市。

保匯率

在國內(nèi)下調(diào)MLF利率的同一天，在岸、離岸人民幣對美元匯率雙雙走低。

直接反應(yīng)是，美國國債收益率快速攀升走高。

加上自去年3月以來，美聯(lián)儲已經(jīng)陸續(xù)11次加息——目前，聯(lián)邦基金利率目標(biāo)區(qū)間已上調(diào)至5.25%至5.5%的水平，達(dá)到自2001年以來的最高水平。

境內(nèi)外人民幣和美元存款及貨幣市場基金收益的拉大，使得企業(yè)和個(gè)人在境內(nèi)和境外都傾向于持有美元。

中信證券曾指出，利率下調(diào)可能導(dǎo)致中美利差倒掛程度加深，進(jìn)而引發(fā)部分外資流出，增加人民幣貶值壓力。不過，如果降息等政策能推動經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)，則匯率自然會企穩(wěn)回升。

但MLF下調(diào)當(dāng)天人民幣匯率直接跌至年內(nèi)新低，讓上層部門對后續(xù)要不要繼續(xù)降息，摁下暫停鍵。

畢竟，再繼續(xù)降息，加大市場資金流動性，那么短期內(nèi)，匯率將進(jìn)一步貶值、資本外流是確定項(xiàng)。而經(jīng)濟(jì)能不能快速復(fù)蘇，則是不確定項(xiàng)。

眼下，人民幣已經(jīng)承壓一段時(shí)日，更需要用確定性去對抗不確定性。

保銀行

利息的調(diào)整，也直接影響了銀行的收支。

“穩(wěn)地產(chǎn)”還是“穩(wěn)銀行”，這是當(dāng)前政策的一道選擇題。地產(chǎn)是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)信心的抓手，銀行則是防風(fēng)險(xiǎn)的重要保障。

根據(jù)央行最新數(shù)據(jù)顯示，二季度銀行凈息差為1.74%（凈息差=銀行全部利息收入-銀行全部利息支出），繼續(xù)處于有歷史記錄以來的最低點(diǎn)。

而自2020年至今，商業(yè)銀行的凈息差總體下跌了46個(gè)基點(diǎn)，已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)季度低于1.8%的“警戒線”。

按照一些主流券商研究機(jī)構(gòu)的估算，房貸按揭利率每調(diào)降10BP，對全行業(yè)相關(guān)的凈息差的影響大概是0.9至1BP。

中信銀行副行長謝志斌做過具體的推演——中信銀行現(xiàn)有按揭貸款規(guī)模約9500億元，其中存量利率高于新發(fā)生利率的占到6000億元。這些按揭每降低10BP，將會影響到該行貸款收益約6億元。

如果是大型銀行，則影響的收益規(guī)模更大。

央行認(rèn)為，商業(yè)銀行維持合理的利潤水平，對于支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)具有重要作用。包括化解地方債風(fēng)險(xiǎn)。

此番利率調(diào)整后，MLF-LPR利差及LPR期限利差重新走闊。

出于更大范圍內(nèi)的維穩(wěn)考量，也制約了5年期以上LPR報(bào)價(jià)的下行。

給存量房利率調(diào)整留空間

由于居民貸款，是銀行主要利潤來源，銀行凈息差較低，也會掣肘存量房貸利率下調(diào)。

東吳證券數(shù)據(jù)顯示，目前多數(shù)城市的存量-新增房貸利差仍高達(dá)60-100bp。

5年期以上LPR報(bào)價(jià)維持不變，或是在為存量房貸利率調(diào)降讓出空間。

更有樂觀的機(jī)構(gòu)甚至認(rèn)為，這意味著存量貸款利率下調(diào)即將落地。

事實(shí)上，在首套房貸利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制影響下，各地因城施策，不少城市新發(fā)放的個(gè)人首套房貸利率，已明顯低于5年期LPR報(bào)價(jià)基準(zhǔn)利率。

且東吳證券研究所宏觀首席分析師陶川分析認(rèn)為，二季度以來的提前還款與潛在的經(jīng)營貸置換，均顯示：長端LPR利率進(jìn)一步下調(diào)帶來的，可能是更多的低息貸款置換，而非地產(chǎn)需求端的直接刺激。

即，居民更在意的是如何減少利息支出，而不是再給自己加杠桿了。

5年期LPR利率降不降，對樓市的影響早已沒有預(yù)想的那么大了。