夜深人靜，最適合放大招。

8月31日晚間，傳聞已久的“史詩級救市”，終于落地。

央行和國家金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關于調整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》，將首套房商業(yè)貸款最低比例首付調整為20%，二套房商貸首付比例統(tǒng)一為不低于30%；同時二套房商業(yè)貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率上浮20個基點。

同時，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人，可以向房貸銀行提出申請，以新的房貸來置換原來的房貸，新房貸的利率在貸款市場報價利率上加點幅度。

這次的救市力度，可謂火力全開。

至于效果，還有待時間驗證。不過，從市場成交情況，或許能看出一些端倪。

8月溫州市區(qū)新房累計成交1859套，環(huán)比7月上漲約56%。但先別高興，這其中安置房成交量高達1349套， 實際商品房成交量僅510套。

值得一提的是龍灣新房成交量，7月僅成交39套，但8月華麗轉身，成交了114套，近乎3倍的增長量。

不可否認，8月市區(qū)新房成交量確實上漲了，只是漲的速度比較慢，但對于當下的樓市行情來說，已經(jīng)表現(xiàn)不錯了，也從側面反映出救市開始見效。

當然，僅8月新房的成交量上漲并不表示接下來樓市行情會馬上回暖。

我們再來看下供應端的情況。8月份溫州市區(qū)共有4個項目首開/加推，累計2080套房源，其中3個項目為安置房，僅萬科映象廣場253套商品房住宅。

土地方面更是難上加難，自6月中旬甌海區(qū)第四代住宅地塊土拍結束后，計劃7月出讓的土地陸續(xù)終止出讓，昨天終于掛牌了一宗地塊，即溫州市核心片區(qū)梧田東單元A-12地塊。地塊起價25467萬元，起始樓面價8000元/㎡。

地塊位置圖（來源：好地大數(shù)據(jù)）

從供應端的小心謹慎不難看出，當前市場信心仍處在低位，樓市整體的去化壓力仍然較大。

接下來，就看“8.31政策大禮包”能不能起到作用了。

一是全國統(tǒng)一的降首付比例，首套房不低于20%，二套房不低于30%。降低上車門檻，無論是剛需還是改善來說，都是利好。

二是降二套房貸款利率，不低于LPR+20個基點。目前溫州首套房貸利率3.7%、二套4.8%，也就是說，接下來首套利率不變，對于二套房購房者來說，利率降為4.2%+0.2%=4.4%。

三是降首套房存量貸款利率，新的利率雙方協(xié)商，但不得低于原貸款發(fā)放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。這一條也是最吸引人的政策。

圖源xin號

這里要注意的是，降低存量房貸利率僅有“首套”，二套不在其列。另一方面，存量房貸只能下探到“當時所在城市的政策利率下限”。

假設A在2020年1月辦理首套房貸時，貸款利率為5.8%，即LPR4.8%+銀行100個基點的加點。之后LPR從當年的4.8%降到現(xiàn)在的4.2%，下降60個基點，所以A現(xiàn)在的貸款利率從5.8%降到了5.2%。

8.31新政后，A可以重新簽存量房貸利率，不過目前沒有確定是按原貸款發(fā)放時LPR的基礎上加點，還是按現(xiàn)在LPR的基礎上加點。若都按LPR基礎上不加點計算，分為兩種情況：

第一種按原貸款時的LPR4.8%不加點，A就能把利息降到4.8%，與現(xiàn)在5.2%的利率相比，省了0.4%的利息；第二種按現(xiàn)在的LPR4.2%不加點，就能把利息降到4.2%，與現(xiàn)在5.2%相比，省了1%的利息。

因為每個人的加點幅度不一樣，貸款時間也不一樣，所以降點幅度也有差異，可以等具體政策出來后向當?shù)劂y行咨詢。

從短期來看，這一系列政策會產(chǎn)生一些積極效應，能夠釋放一部分市場需求。既然口子開了，那么就等著“金九銀十”的表現(xiàn)了。