金九的前夜，接連的樓市新政王炸政策在朋友圈中炸開(kāi)了花。

很多朋友開(kāi)始跑出來(lái)問(wèn)我，要不要下手買(mǎi)房了，接下來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)漲等問(wèn)題。

甚至是有媒體說(shuō)，有人打著飛的回來(lái)廣州抓緊時(shí)間要簽約。

接下來(lái)的一幕幕更是超乎了人們的想像。臺(tái)風(fēng)蘇拉來(lái)襲廣州前一天，就有人連夜趕到售樓部買(mǎi)房，臺(tái)風(fēng)走后的周日不少售樓部里面的人氣開(kāi)始爆棚，已經(jīng)有售樓部喊出，明天要立漲5%。

看起來(lái)，央行和金監(jiān)總局兩部門(mén)聯(lián)手下發(fā)的重磅利好政策正在悄然改變著人們的預(yù)期。

新政后首個(gè)周末，售樓部里面人氣爆棚。

01 樓市新政密集轟炸

估計(jì)不用說(shuō)，大家都已經(jīng)知道了。

8月底，樓市新政密集轟炸。

先是廣州官宣，認(rèn)房不認(rèn)貸。隨后其他三個(gè)一線城市和不少二線城市相繼跟進(jìn)。

隨即，8月31日，央行和金監(jiān)總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》兩大重磅政策。

歸納起來(lái)就是，降首付，降首套房存量利率。

降首付，就是，明確了個(gè)人貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房的居民家庭，首套住房首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房最低首付比例統(tǒng)一為不低于30%。

對(duì)于廣州來(lái)說(shuō)，如果執(zhí)行這項(xiàng)政策，將使得買(mǎi)房的門(mén)檻大大降低。

舉個(gè)例子，按目前廣州首套30%，二套首付70%計(jì)算，分別降到20%、30%。

比如說(shuō)，邊先生發(fā)現(xiàn)，這幾年，天河的房產(chǎn)保值性比較好，而且價(jià)格也合適，想在天河購(gòu)買(mǎi)一套800萬(wàn)的房產(chǎn)用于改善，因?yàn)槭嵌追慨a(chǎn)，首付要7成，就是首付要560萬(wàn)，而手頭可用的資金只有300萬(wàn)。這次政策出來(lái)后，就又讓他燃起了改善住房的念頭。

新政前后，首付對(duì)比圖。

在他看來(lái)，現(xiàn)在購(gòu)房，不僅價(jià)格有折讓，首付也能降低，加上利率也大大下調(diào)了很多，按這次的政策來(lái)看，二套房的利率為相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加20個(gè)基點(diǎn)，也就是說(shuō)可能會(huì)調(diào)整到4.4%，確實(shí)是一個(gè)動(dòng)手的時(shí)機(jī)了。

來(lái)自易居研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，首付比例下調(diào)或者購(gòu)房壓力下降，購(gòu)房的意愿和呼聲會(huì)顯著增強(qiáng)。

02

樓市新政一下子起到了立竿見(jiàn)影的效果。

各種購(gòu)房故事又開(kāi)始流傳起來(lái)。

客戶趕在臺(tái)風(fēng)前，連夜買(mǎi)房。

番禺一個(gè)售樓部銷售人員拍了一張照片，照片上記錄下，8月30日夜里11點(diǎn)53分，一個(gè)客戶聽(tīng)聞7成首付將變3成首付之后，趕在臺(tái)風(fēng)到來(lái)之前，連夜跑到保利領(lǐng)秀海的售樓部買(mǎi)房。

接下來(lái)，不少售樓部一下子熱鬧起來(lái)。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，已經(jīng)有24個(gè)樓盤(pán)加入首付2成的隊(duì)列，覆蓋天河、荔灣、黃埔、番禺、南沙、白云等7個(gè)區(qū)。

而臺(tái)風(fēng)過(guò)后的周日（9月3日），不少售樓部里面一下子火爆起來(lái)，全部都是被樓市密集新政炸出來(lái)的人群。

大學(xué)城板塊里面的越秀大學(xué)星匯錦城不到10點(diǎn)就人滿為患。據(jù)悉，該項(xiàng)目開(kāi)出的一個(gè)驚喜價(jià)格，單價(jià)約3.2萬(wàn)-3.4萬(wàn)。當(dāng)天出現(xiàn)一場(chǎng)久違的千人搶房，項(xiàng)目首推160套，當(dāng)天就去化了近百套。于是下午又緊急加推了80套房。

賣(mài)得太好，項(xiàng)目當(dāng)即決定第二天取消優(yōu)惠，相當(dāng)于開(kāi)盤(pán)后立漲5%。

而在天河保利天匯，一個(gè)銷售說(shuō)，今天又是腳踩風(fēng)水輪的一天。而另外一些銷售則不斷地秀出刷單成交的小票。

銷售部里面一片喜洋洋的景象。已經(jīng)有很多售樓部決定今晚售樓部不打烊。

不止廣州，北京、上海、深圳等地的售樓部也是熱鬧異常，也都有不少樓盤(pán)收回折扣的現(xiàn)象。

新政過(guò)后，樓市開(kāi)始一下子躁動(dòng)起來(lái)。

03 歷史性買(mǎi)房時(shí)機(jī)？

9月初的全國(guó)售樓部再次噪動(dòng)，與七八月的全國(guó)樓市形成鮮明對(duì)比。

其中，首付二成，被不少人看作是歷史性的買(mǎi)房時(shí)機(jī)。全國(guó)統(tǒng)一兩成首付一共只出現(xiàn)過(guò)三次。

第一次是2003年，央行為了鼓勵(lì)剛需買(mǎi)房，將首付比例降為20%，第二套及以上應(yīng)適當(dāng)提高比例，隨后房?jī)r(jià)迎來(lái)一波高速增長(zhǎng)。

第二次是2008年，為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的負(fù)面影響，央行再次將首付比例下調(diào)至20%，極大刺激了國(guó)內(nèi)購(gòu)房需求，房地產(chǎn)隨之迎來(lái)新一輪增長(zhǎng)周期。

第三次就是2023年，對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付比例統(tǒng)一為不低于30%。

因而，如今的樓市的噪動(dòng)，被人看作是新一輪樓市啟動(dòng)點(diǎn)，也是又一次歷史性的買(mǎi)房時(shí)機(jī)。

如果算一下2021年和2023年同樣買(mǎi)1000萬(wàn)元的房子成本，大家就一目了然。

也就是說(shuō)，2023年抄底買(mǎi)入一套房，居然首付少了100萬(wàn)，月供少了2175元，總利息少了178.28萬(wàn)元。

這也不難理解，政策一出，很多人沖進(jìn)去買(mǎi)房的原因。但是對(duì)于樓市短期的噪熱，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，不少售樓部放出風(fēng)聲要漲價(jià)，其是是銷售的策略，購(gòu)房者也不必過(guò)于擔(dān)心，整個(gè)市場(chǎng)，還是處于底部復(fù)蘇的階段，不具備過(guò)快上漲的空間。接下來(lái)，會(huì)進(jìn)入一個(gè)價(jià)格穩(wěn)定，不漲不跌的常態(tài)。

但是從認(rèn)房不認(rèn)貸，首付2成，首套存量房貸下調(diào)等一系列政策來(lái)看，政策呵護(hù)的更多是首次置業(yè)的人群，但是這些人對(duì)于樓市的支撐力度有限。

因而經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)、姚洋等人都認(rèn)為，目前的政策影響力度有限。在不少專家認(rèn)為，樓市政策最為關(guān)鍵的是，調(diào)整限售政策，激活二手房市場(chǎng)，這樣才能使得更多的改善置業(yè)人群下場(chǎng)。但是，各方千呼萬(wàn)喚，這樣的政策還是遲遲不見(jiàn)動(dòng)靜。

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