【導(dǎo)語】上海“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策正式落地，對打算置換的朋友是好消息。但買房第一個重要的環(huán)節(jié)就是簽訂《房屋買賣居間協(xié)議》，它是順利買房的基礎(chǔ)，這個協(xié)議簽不好，可能后患無窮。上海房產(chǎn)專業(yè)律師杜繼業(yè)結(jié)合自身處理的房屋買賣合同糾紛案件所得實務(wù)經(jīng)驗，將簽訂《居間協(xié)議》必然遇到的五大風(fēng)險總結(jié)如下，供打算買房的朋友參考。

一、未能正確認(rèn)識《居間協(xié)議》作用和地位的風(fēng)險

《居間協(xié)議》其實包含了三種法律關(guān)系，買賣雙方、買方和中介方、賣方和中介方。

對于買方而言，確定了中介費的標(biāo)準(zhǔn)和支付，同時還確定了買賣雙方之間房屋買賣合同關(guān)系，對買賣雙方都有約束力。比如，房屋面積、位置、總價、房款支付方式、過戶和交房時間等重要內(nèi)容都在居間協(xié)議中約定。

特別提示：買賣雙方均應(yīng)重視《居間協(xié)議》的簽訂，簽字后即受協(xié)議約束。

二、未能重視《居間協(xié)議》中意向金轉(zhuǎn)定金條款

《房屋買賣居間協(xié)議》通常都有意向金轉(zhuǎn)定金條款。“意向金”和“定金”看起來差不多，其實區(qū)別很大?！耙庀蚪稹保簾o論什么原因買賣雙方不能繼續(xù)履行合同，則意向金退回即可，互不承擔(dān)違約責(zé)任；而“定金”：因買賣雙方任一方的原因?qū)е沦I賣合同不能繼續(xù)履行或者不簽署房屋買賣合同示范文本，則收取定金方要雙倍返還定金，如支付定金方違約，則定金沒收。

實務(wù)中，中介通常會說，這套房子很緊俏，一定要先支付意向金表示誠意，如果反悔，意向金還是要退回的，至此沒有什么風(fēng)險。但是，由于種種原因當(dāng)事人往往不去認(rèn)真看《居間協(xié)議》的具體條款（中介提供的居間協(xié)議文本通常字跡都特別小，看起來很費勁），而恰恰絕大部分《房屋買賣居間協(xié)議》都有意向金轉(zhuǎn)定金條款：買賣雙方簽訂居間協(xié)議之日，意向金即轉(zhuǎn)為定金。

特別提示：如果沒有準(zhǔn)備好履行合同，不要貿(mào)然簽訂帶有意向金轉(zhuǎn)定金條款的居間協(xié)議。

三、認(rèn)為《居間協(xié)議》約束力不大，違約也沒什么嚴(yán)重后果

有些法律專業(yè)人士也持這種觀點，但這種觀點是錯誤的。實務(wù)中，居間協(xié)議版本都是中介預(yù)先印制好的固定格式文本，通常都包含房屋買賣合同應(yīng)有的主要條款，而且越來越多的中介公司會要求客戶同時簽訂《居間協(xié)議》和《房屋買賣合同》兩份合同。

需要指出的是，《居間協(xié)議》只要具備房屋買賣合同必須具備的主要條款即可視為正式的房屋買賣合同，一樣可以主張房屋買賣合同繼續(xù)履行，根據(jù)法院的判決書實現(xiàn)過戶，而不再需要簽訂房屋買賣合同示范文本。

特別提示：要重視《居間協(xié)議》的每一個條款，要與簽訂《房屋買賣合同》示范文本一樣重視《居間協(xié)議》條款。

四、對方違約，守約方?jīng)]有留證，反而陷入被動

曾經(jīng)出現(xiàn)過這樣的案例：本來買方違約，雙方口頭達(dá)成一致意見，由賣方?jīng)]收定金。在合同履行期限內(nèi)，賣方將房屋賣給他人，這時原買方卻主張守約方“一房二賣”，要求其承擔(dān)違約責(zé)任。如果守約方發(fā)現(xiàn)對方有違約跡象，尤其是雙方約定了簽訂房屋買賣合同示范文本的具體日期的情況下，守約方仍然要去雙方約定的簽約地點等待對方，如果對方不來或因故未能簽訂合同，則要求中介公司出具相應(yīng)的證明。同時，向?qū)Ψ桨l(fā)送催告通知。

特別提示：不要以為自己有理，就可以不做任何工作，因為一旦產(chǎn)生爭議，相應(yīng)事實是需要通過證據(jù)來證明的。

五、認(rèn)為《居間協(xié)議》只是初步約定，以后還可以變更

實務(wù)中，普遍認(rèn)為《居間協(xié)議》只是一個初步協(xié)議，買賣雙方所簽的正式的上海市房屋買賣合同示范文本才是正式的房屋買賣合同，到時候可以對合同條款再調(diào)整。

特別提示：《居間協(xié)議》一旦簽訂，就對買賣雙方及中介方具有約束力，在未能達(dá)成一致意見的情況下，不得對《居間協(xié)議》中已經(jīng)確定的條款進行修改。違反居間協(xié)議條款的約定，同樣要承擔(dān)違約責(zé)任。

【結(jié)語】以上五種風(fēng)險是簽訂《居間協(xié)議》最基本、最重要、最常見的，買賣雙方務(wù)必高度關(guān)注。
文/上海杜繼業(yè)律師（未經(jīng)許可，不得轉(zhuǎn)載）