【導(dǎo)語(yǔ)】隨著“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策正式落地，要買(mǎi)房的剛需紛紛出手。上海資深房產(chǎn)律師杜繼業(yè)根據(jù)工作中常遇到的問(wèn)題，總結(jié)出在上海買(mǎi)房必須注意的四大要點(diǎn)，供買(mǎi)房的朋友規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)時(shí)參考。

一、示范文本雙方可以協(xié)商修改，有人認(rèn)為不能修改是錯(cuò)誤的

《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本，在關(guān)鍵處留有空白，并特意設(shè)置了補(bǔ)充條款和附件。這些都涉及到了買(mǎi)賣(mài)雙方重要的權(quán)利義務(wù)，可以由雙方協(xié)商確定。

特別說(shuō)明：為了方便，中介往往會(huì)預(yù)先將空白處填寫(xiě)并擬好補(bǔ)充條款。但中介準(zhǔn)備好的這些條款完全可以不采用，而由買(mǎi)賣(mài)雙方根據(jù)協(xié)商結(jié)果另作約定。

二、有抵押的房產(chǎn)，支付首期房款要特別當(dāng)心，謹(jǐn)防上當(dāng)

如果房屋尚有貸款沒(méi)有還完，存在抵押是很常見(jiàn)的。但是，如果賣(mài)方需要利用買(mǎi)方的首期房款還貸才能解除抵押，則需要特別當(dāng)心。因?yàn)椋绻I(mǎi)方急需用錢(qián)，將錢(qián)挪作他用，則抵押沒(méi)有解除的情況下，將會(huì)帶來(lái)一系列的問(wèn)題。

特別說(shuō)明：上述情況，建議買(mǎi)方先確認(rèn)賣(mài)方欠款的金額，同時(shí)陪同賣(mài)方前往銀行還貸，將首期房款從買(mǎi)方自己的銀行卡里直接支付給銀行，同時(shí)要求買(mǎi)方出具收條并保留銀行出具的回執(zhí)。

三、支付第二期房款需要特別注意的事項(xiàng)

支付第二期房款，通常通過(guò)向銀行貸款支付，也有人通過(guò)現(xiàn)金支付。如果通過(guò)銀行支付，則可注意銀行在貸款合同中約定的是見(jiàn)“收件收據(jù)”放款，還是見(jiàn)“他項(xiàng)權(quán)證”放款。建議最好約定，見(jiàn)“他項(xiàng)權(quán)證”房款，因?yàn)槟玫健笆占論?jù)”時(shí)房子并沒(méi)有過(guò)戶至買(mǎi)方名下，在這期間，房子是有可能被司法查封的。這種情況，雖然發(fā)生的概率并不大，但實(shí)踐中也并不罕見(jiàn)。

如果現(xiàn)金支付第二期房款，則雙方喜歡約定“辦理過(guò)戶交易手續(xù)的同時(shí)”支付第二期房款，首先如此約定很難說(shuō)清，到底交資料的時(shí)候還是手續(xù)辦理完畢之日，同時(shí)也存在過(guò)戶前被司法查封的法律風(fēng)險(xiǎn)，因此建議至少要約定拿到“收件收據(jù)”之后再支付第二期房款。

特別說(shuō)明：要耐心與賣(mài)方協(xié)商，爭(zhēng)取最有利于自己的結(jié)果，而不要完全聽(tīng)任中介的安排。

四、交房和支付尾款需要注意規(guī)避的風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于買(mǎi)方而言，只有拿到產(chǎn)權(quán)證并實(shí)際占有房屋之后，才算取得房屋的全部權(quán)利。伴隨著交房，還有清點(diǎn)設(shè)備，辦理水電煤、有線電視、物業(yè)費(fèi)過(guò)戶，鑰匙交接等工作要做，因此如果不多留些尾款，一旦產(chǎn)生爭(zhēng)議，賣(mài)方如消極對(duì)待，則仍然需要通過(guò)訴訟解決。

特別說(shuō)明：實(shí)務(wù)中，所留尾款一般不超過(guò)5%，如果要求留太多，賣(mài)方一般也不會(huì)同意。

【結(jié)語(yǔ)】上海買(mǎi)房動(dòng)輒上千萬(wàn)，如何小心都不為過(guò)。以上總結(jié)的是最重要、最核心的幾點(diǎn)，其實(shí)幾乎每個(gè)交易環(huán)節(jié)都需注意，但是如果以上幾個(gè)重要環(huán)節(jié)不出問(wèn)題，就能規(guī)避絕大部分風(fēng)險(xiǎn)。
文/上海杜繼業(yè)律師（未經(jīng)許可，不得轉(zhuǎn)載）